Tweet

0

Details

Category: บริษัทจดทะเบียน

Published: Sunday, 04 June 2023 22:18

Hits: 1739

ทริสเรทติ้ง คงอันดับเครดิตองค์กร & หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน ‘ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้’ที่ ‘A’แนวโน้ม’Stable’

     ทริสเรทติ้ง คงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดปัจจุบันของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ทรัสต์ฯ) ที่ระดับ ‘A’ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ‘Stable’ หรือ ‘คงที่’

โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงฐานรายได้และกำไรที่เติบโตของทรัสต์ฯ จากการเพิ่มสินทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ตลอดจนการกระจายตัวที่ดีของพอร์ตการลงทุน กระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ที่ยอมรับได้ และภาระหนี้สินทางการเงินที่อยู่ในระดับปานกลาง นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับแนวโน้มภาวะเศรษฐกิจโลกที่ถดถอยซึ่งอาจสร้างแรงกดดันต่ออัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate – OR) ตลอดจนอัตราค่าเช่าและการต่ออายุสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงงานอุตสาหกรรมและคลังสินค้าได้

ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต

การกระจายตัวที่ดีของพอร์ตการลงทุนด้วยอัตราการให้เช่าที่อยู่ในระดับน่าพอใจ

ทริสเรทติ้ง คาดว่า ทรัสต์ฯ จะสามารถคงอัตราการเช่าพื้นที่โดยเฉลี่ย (รวมการรับประกัน) ให้อยู่ที่ระดับประมาณ 85% ในช่วงปีประมาณการ ทั้งนี้ ทรัสต์ฯ สามารถรักษาอัตราการเช่าพื้นที่โดยเฉลี่ยที่น่าพอใจที่ระดับมากกว่า 85% ในปีการเงิน 2565 (ปีการเงินของทรัสต์ฯ เริ่มจาก 1 ตุลาคมถึง 30 กันยายน)

จนถึงช่วงครึ่งแรกของปีการเงิน 2566 โดยที่ ณ เดือนมีนาคม 2566 อัตราดังกล่าวอยู่ที่ระดับ 88% การเติบโตอย่างรวดเร็วของตลาดพาณิชย์อิเล็กทรอนิกส์หรืออีคอมเมิร์ซส่งผลดีต่อธุรกิจโลจิสติกส์และธุรกิจที่เกี่ยวข้องซึ่งเป็นผู้เช่าพื้นที่ส่วนใหญ่ของทรัสต์ฯ

อีกทั้งการเปิดประเทศและการยกเลิกมาตรการจำกัดการแพร่ระบาดต่างๆ ได้ส่งผลให้มีการลงทุนจากชาวต่างชาติในนิคมอุตสาหกรรมเพิ่มมากขึ้น นอกจากนี้ การขยายขนาดสินทรัพย์ที่มีอัตราการเช่าพื้นที่สูงจากสปอนเซอร์และการขายสินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้บางส่วนออกไปยังช่วยให้ผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ คงอยู่ในระดับที่น่าพอใจด้วยเช่นกัน

สินทรัพย์ของทรัสต์ฯ ยังคงมีการกระจายตัวเป็นอย่างดีทั้งในแง่ของทำเลที่ตั้งและผู้เช่า พื้นที่ให้เช่าของทรัสต์ฯ ประกอบด้วยคลังสินค้าในสัดส่วน 58% และโรงงานให้เช่าในสัดส่วน 42% สินทรัพย์ให้เช่าของทรัสต์ฯ ตั้งอยู่ในทำเลที่เป็นจุดยุทธศาสตร์ที่ดีในเขตพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ที่สำคัญ 3 แห่งในประเทศไทย

ซึ่งประกอบด้วยเขตระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) คิดเป็นสัดส่วน 59% บริเวณด้านเหนือของกรุงเทพฯ 23% และบริเวณด้านตะวันออกของกรุงเทพฯ อีก 18% ผู้เช่าพื้นที่ของทรัสต์ฯ ก็มีความหลากหลายโดยกระจายตัวอยู่ในอุตสาหกรรมหลายประเภทซึ่งประกอบด้วยผู้ให้บริการโลจิสติกส์ 37% ผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมยานยนต์ 18% อุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ 17% และผู้ค้าปลีก 6% โดยพิจารณาตามพื้นที่เช่า ทั้งนี้ ผู้เช่ารายใหญ่ 10 อันดับแรกของทรัสต์ฯ มีสัดส่วนคิดเป็น 27% ของพื้นที่เช่าทั้งหมดของทรัสต์ฯ และคิดเป็น 24% ของรายได้ค่าเช่าและบริการทั้งหมดในช่วงครึ่งแรกของปีการเงิน 2566

ฐานรายได้และกำไรเติบโต

ทริสเรทติ้ง คาดว่า รายได้จากการดำเนินงานและกำไรของทรัสต์ฯ จะเติบโตอย่างต่อเนื่องโดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการลงทุนในสินทรัพย์ใหม่อย่างสม่ำเสมอและอุปสงค์ที่สูงของอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงงานอุตสาหกรรมและคลังสินค้าให้เช่า

ทั้งนี้ รายได้จากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ ในปีการเงิน 2565 เติบโตเพิ่มขึ้น 7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีการเงินก่อนหน้า โดยมาอยู่ที่ระดับ 3.6 พันล้านบาท เช่นเดียวกันกับกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ที่เพิ่มขึ้น 7% จากช่วงเดียวกันของปีการเงินก่อนหน้า โดยมาอยู่ที่ระดับ 2.9 พันล้านบาทในช่วงเวลาเดียวกัน ภายใต้สมมติฐานกรณีพื้นฐาน

ทริสเรทติ้ง คาดว่า รายได้จากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ จะเติบโตมาอยู่ที่ระดับ 3.7-4.1 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปีการเงิน 2566-2568 ภายใต้สมมติฐานที่คาดว่าทรัสต์ฯ จะลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติมที่จำนวนประมาณ 3.5 พันล้านบาทในปีการเงิน 2566 และที่จำนวนประมาณ 2 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปีการเงิน 2567-2568 และทรัสต์ฯ จะรักษาอัตราการเช่าพื้นที่โดยเฉลี่ย (รวมการรับประกัน) ที่ระดับประมาณ 85% ในขณะที่ EBITDA นั้นคาดว่าจะอยู่ที่ระดับประมาณ 2.9-3.2 พันล้านบาทต่อปีด้วยอัตรา EBITDA Margin ที่ระดับประมาณ 79% ตลอดช่วงปีประมาณการ

อย่างไรก็ตาม การแข่งขันที่เพิ่มขึ้นจากทั้งผู้ประกอบการรายเดิมและรายใหม่รวมถึงความกังวลเกี่ยวกับภาวะเศรษฐกิจโลกที่ถดถอยก็อาจสร้างความท้าทายให้แก่ทรัสต์ฯ ได้ โดยทริสเรทติ้งมองว่าอัตราค่าเช่าและอัตราการต่ออายุสัญญาของทรัสต์ฯ จะยังคงอยู่ภายใต้แรงกดดัน ในการนี้ ประมาณ 70% ของสัญญาเช่าจะครบกำหนดภายใน 3 ปีซึ่งทำให้ทรัสต์ฯ มีความเสี่ยงในการต่อสัญญาในระดับหนึ่งทุกปี

อย่างไรก็ตาม การที่ทรัสต์ฯ มีอัตราการต่ออายุสัญญาค่อนข้างสูงที่เกินกว่าระดับ 80% ในช่วง 2 ปีล่าสุดติดต่อกันและความคาดหมายที่อุปสงค์คลังสินค้าและโรงงานให้เช่าจะเพิ่มขึ้นภายหลังการเปิดประเทศของประเทศต่าง ๆ ทั่วโลกก็น่าจะช่วยลดทอนความเสี่ยงนี้ลงได้

ทั้งนี้ ประมาณ 87% ของสัญญาเช่าที่หมดอายุในช่วงครึ่งแรกของปีการเงิน 2566 นั้นได้มีการต่ออายุสัญญาแล้ว ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าอัตราการต่ออายุสัญญาเช่าของทรัสต์ฯ จะมีเกินกว่า 80% ในช่วงปีประมาณการ

กระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้อ่อนตัวลงแต่ยังคงอยู่ในระดับที่ยอมรับได้

ทริสเรทติ้ง คาดว่า กระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ของทรัสต์ฯ จะอ่อนตัวลงเนื่องจากภาระหนี้ที่สูงขึ้น อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ของทรัสต์ฯ คาดว่าจะเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 5 เท่า ณ สิ้นปีนี้จากระดับที่ต่ำกว่า 4.5 เท่าในปีการเงิน 2561 จนถึงครึ่งแรกของปีการเงิน 2566

ในขณะที่อัตราส่วน EBITDA ต่อดอกเบี้ยจ่ายก็คาดว่าจะลดลงด้วยเช่นกันโดยจะลดลงมาอยู่ที่ระดับ 7 เท่าในปีการเงิน 2566 จากระดับ 8 เท่าในปีการเงิน 2565 จนถึงครึ่งแรกของปีการเงิน 2566

เมื่อมองไปข้างหน้าโดยพิจารณาจากแผนการลดภาระหนี้ของทรัสต์ฯ สำหรับปีการเงิน 2567 และการเติบโตของฐานกำไรจากการเพิ่มสินทรัพย์คุณภาพดีอย่างต่อเนื่องแล้ว ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ของทรัสต์ฯ จะกลับไปอยู่ที่ระดับราว ๆ 4.5-4.7 เท่าได้ในช่วงปีการเงิน 2567-2568

ทั้งนี้ จากแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วน EBITDA ต่อดอกเบี้ยจ่ายของทรัสต์ฯ จะลดลงมาอยู่ที่ระดับ 6 เท่าในช่วงเวลาเดียวกัน

ภาระหนี้สินอยู่ในระดับปานกลาง  

ทริสเรทติ้ง คาดว่า อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ (Loan to Fair Value of Total Assets -- LTV) (รวมหนี้สินสัญญาเช่า) ของทรัสต์ฯ ณ สิ้นปีการเงิน 2566 จะสูงเกินกว่า 30% เพียงชั่วคราวจากแผนการลงทุนซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมด้วยการก่อหนี้ 100%

โดยทริสเรทติ้ง คาดว่า ภาระหนี้สินของทรัสต์ฯ จะค่อยๆ ปรับตัวลดลงและสามารถรักษาอัตราส่วน LTV ที่ระดับต่ำกว่า 30% ได้ในปีการเงินต่อๆ ไปซึ่งเป็นไปตามนโยบายทางการเงินของทรัสต์ฯ

ทรัสต์ฯ มีแผนการที่จะลงทุนซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมจำนวนราวๆ 3.5 พันล้านบาทด้วยการก่อหนี้ 100% ภายในเดือนกันยายน 2566 ซึ่งทำให้ทริสเรทติ้งคาดว่าจะทำให้อัตราส่วน LTV เพิ่มขึ้นไปอยู่ที่ระดับ 31% ณ สิ้นปีการเงิน 2566

อย่างไรก็ตาม ทรัสต์ฯ ตั้งใจที่จะควบคุมอัตราส่วน LTV ลดลงมาอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 30% ภายในปีการเงิน 2567 ทั้งนี้ ภายใต้กลยุทธ์การเติบโต ทรัสต์ฯ ตั้งใจจะขยายขนาดของสินทรัพย์เพิ่มเติมที่ปีละ 4%-5% ซึ่งทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะใช้แหล่งเงินเพื่อการลงทุนในอนาคตด้วยการผสมผสานระหว่างการเพิ่มทุนและการกู้ยืม ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าอัตรา LTV ของทรัสต์ฯ น่าจะอยู่ที่ระดับประมาณ 28%-29% ในช่วงปีประมาณการ

สภาพคล่องที่เพียงพอ

ทริสเรทติ้ง ประเมินว่า สภาพคล่องของทรัสต์ฯ จะมีเพียงพอในอีก 12 เดือนข้างหน้าจากการที่ทรัสต์ฯ มีความสามารถในการเข้าถึงตลาดทุนอีกทั้งยังมีความสัมพันธ์ที่ดีกับสถาบันการเงินต่างๆ อีกด้วย แหล่งสภาพคล่องทางการเงินของทรัสต์ฯ ณ เดือนมีนาคม 2566 ประกอบไปด้วยเงินสดในมือจำนวน 337 ล้านบาทและวงเงินกู้ยืมจากธนาคารหลายแห่งที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกจำนวน 4 พันล้านบาท

ทริสเรทติ้ งคาดการณ์ว่า เงินทุนจากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ จะอยู่ที่ระดับประมาณ 2.5 พันล้านบาทในอีก 12 เดือนข้างหน้า และคาดว่าอัตราส่วน EBITDA ต่อดอกเบี้ยจ่ายของทรัสต์ฯ จะยังคงอยู่ที่ระดับ 6-7 เท่าในช่วง 3 ปีข้างหน้า

ณ เดือนมีนาคม 2566 ทรัสต์ฯ มีภาระหนี้คงค้างทั้งสิ้นจำนวน 1.18 หมื่นล้านบาทซึ่งทั้งหมดเป็นหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน ทั้งนี้ ทรัสต์ฯ มีภาระหนี้ที่จะต้องชำระในช่วง 2-3 ปีข้างหน้าโดยจำแนกออกเป็นจำนวน 500 ล้านบาทในช่วงที่เหลือของปีการเงิน 2566 จำนวน 1.85 พันล้านบาทในปีการเงิน 2567 จำนวน 2.38 พันล้านบาทในปีการเงิน 2568 และจำนวน 7.11 พันล้านบาทในปีการเงินต่อๆ ไป

โดยทรัสต์ฯ มีแผนจะออกหุ้นกู้ใหม่และ/หรือกู้ยืมจากสถาบันการเงินเพื่อชำระคืนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอน ในการนี้ ทริสเรทติ้ง คาดว่า ทรัสต์ฯ จะไม่มีปัญหาในการกู้ยืมใหม่เพื่อนำมาใช้ชำระหนี้เดิมหรือการรีไฟแนนซ์หนี้ดังกล่าวแต่อย่างใดเนื่องจากทรัสต์ฯ มีสินทรัพย์ขนาดใหญ่และมีอัตราส่วน LTV ที่ค่อนข้างต่ำ

สมมติฐานกรณีพื้นฐาน

สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญของทริสเรทติ้งสำหรับผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ ในช่วงระหว่างปีการเงิน 2566-2568 มีดังนี้

• อัตราการเช่าพื้นที่ (รวมการรับประกัน) จะอยู่ที่ระดับประมาณ 85%
• EBITDA Margin จะอยู่ที่ระดับประมาณ 79%
• งบประมาณสำหรับการซื้อสินทรัพย์ใหม่จะอยู่ที่จำนวนราวๆ 3.5 พันล้านบาทในปีการเงิน 2566 และราวๆ 2 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปีการเงิน 2567-2568
• แหล่งเงินเพื่อการลงทุนในการซื้อสินทรัพย์ใหม่จะมาจากการกู้ยืม 100% ในปีการเงิน 2566 และจะมาจากทั้งการเพิ่มทุนและการกู้ยืมผสมกันในช่วงปีการเงิน 2567-2568 โดยจะมีอัตราส่วน LTV เป้าหมายอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 30%

แนวโน้มอันดับเครดิต

แนวโน้มอันดับเครดิต ‘Stable’ หรือ ‘คงที่’สะท้อนถึงความคาดหมายของทริสเรทติ้ง ว่า ทรัสต์ฯ จะสามารถสร้างผลการดำเนินงานให้เป็นไปตามเป้าหมายได้โดยจะรักษาอัตราการเช่าพื้นที่ที่สูงกว่าระดับ 80% พร้อมทั้งรักษา EBITDA Margin ให้อยู่ที่ระดับสูงกว่า 70% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าทรัสต์ฯ จะสามารถรักษาอัตราส่วน LTV ไม่ให้เกิน 30% เอาไว้ได้เพื่อให้เป็นไปตามนโยบายทางการเงินของทรัสต์ฯ

ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง

อันดับเครดิตอาจถูกปรับลดลงหากอัตราการเช่าพื้นที่อสังหาริมทรัพย์ของทรัสต์ฯ ลดลงต่ำกว่าประมาณการอย่างมีนัยสำคัญและ/หรือทรัสต์ฯ มีการกู้ยืมเพื่อขยายธุรกิจมากเกินกว่าที่คาดไว้จนส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA อยู่ที่ระดับเกินกว่า 5.5 เท่าเป็นระยะเวลาที่ต่อเนื่อง

ในทางกลับกัน อันดับเครดิตอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นได้หากกระแสเงินสดของทรัสต์ฯ เพิ่มสูงขึ้นและโครงสร้างเงินทุนของทรัสต์ฯ แข็งแกร่งขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจนทำให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ลดระดับลงต่ำกว่า 2.5 เท่าอย่างต่อเนื่อง

เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง

- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 15 กรกฎาคม 2565

- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 11 มกราคม 2565

- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า, 15 กรกฎาคม 2564

- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้, 15 มิถุนายน 2564

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (FTREIT)

บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com 

ติดต่อ [email protected]  โทร. 0-2098-3000 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500

      © บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2566 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้

      ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html

Click Donate Support Web