ทริสเรทติ้ง คงอันดับเครดิตองค์กร & หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน‘บ.แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์’ ที่’A’แนวโน้ม’Stable’

ทริสเรทติ้ง คงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของบริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ ‘A’ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต’Stable’หรือ’คงที่’ทั้งนี้ อันดับเครดิตสะท้อนสถานะการเป็นบริษัทย่อยหลักของ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ของบริษัทเป็นหลัก ดังนั้น อันดับเครดิตองค์กรของบริษัทจึงเท่ากับอันดับเครดิตองค์กรของบริษัทเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (ได้รับอันดับเครดิต ‘A/Stable’ จากทริสเรทติ้ง)

ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต

เป็นบริษัทย่อยหลักของบริษัทเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย)

ทริสเรทติ้ง พิจารณาว่า บริษัทมีสถานะเป็นบริษัทย่อยหลักของบริษัทเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) เนื่องจากสัดส่วนการถือหุ้น 99.5% โดยบริษัทเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) ในบริษัท ทั้งนี้ ธุรกิจของบริษัทซึ่งครอบคลุมทั้งธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขาย อาคารสำนักงานให้เช่า และโรงแรม เป็นส่วนสำคัญของกลุ่มที่ช่วยเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ครอบคลุมของบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย)

สัดส่วนรายได้ของบริษัทต่อกลุ่มยังคงมีนัยสำคัญอีกด้วย โดยสัดส่วนรายได้จากบริษัทคิดเป็น 80% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) ในช่วงปีการเงิน 2564 จนถึงช่วง 9 เดือนแรกของปีการเงิน 2565 กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ของบริษัทอยู่ที่ประมาณ 50% ในช่วง 9 เดือนแรกของปีการเงิน 2565

ทริสเรทติ้ง คาดว่า บริษัทจะยังคงเป็นผู้สร้างรายได้หลักให้แก่กลุ่มในช่วงปีประมาณการ นอกจากนี้ ยังคาดว่าในฐานะบริษัทย่อยหลักของบริษัทเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) บริษัทจะยังคงได้รับการสนับสนุนทางธุรกิจและการเงินอย่างต่อเนื่องจากบริษัทเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย)

รายได้จากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขายได้รับแรงกดดันจากสภาวะการดำเนินงานที่ท้าทาย

รายได้จากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขายของบริษัทในช่วงปีการเงิน 2564 และ 9 เดือนแรกของปีการเงิน 2565 ได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจที่ถดถอยจากโรคระบาดที่ยืดเยื้อ ทั้งนี้ รายได้จากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขายของบริษัทลดลง 22% สำหรับปีการเงิน 2564 เมื่อเทียบกับปีที่แล้วและลดลง 8% ในช่วง 9 เดือนแรกของปีการเงิน 2565

เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดือนกันของปีที่แล้ว ทริสเรทติ้ง คาดว่า รายได้จากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขายของบริษัทจะยังคงได้รับแรงกดดันจากหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงและอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้นซึ่งมีแนวโน้มที่จะส่งผลให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการและต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการเพิ่มสูงขึ้น ในขณะเดียวกันก็บั่นทอนกำลังซื้อของผู้ต้องการซื้อบ้านลง

ประมาณการกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขายของบริษัทจะทรงตัวในปีการเงิน 2565 และจะปรับตัวดีขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไปที่ 6%-10% ต่อปีในอีก 2 ปีข้างหน้าด้วยรายได้ที่ระดับ 1.1-1.3 หมื่นล้านบาทสำหรับปีการเงิน 2565-2567 ณ เดือนมิถุนายน 2565 บริษัทมียอดขายรอการส่งมอบที่ระดับ 1.9 พันล้านบาท

โดยคาดว่า บริษัทจะรับรู้จำนวนทั้งหมดเป็นรายได้ในปีการเงิน 2565 ทริสเรทติ้งยังคาดอีกว่าอัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทจากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขายของบริษัทจะฟื้นตัวมาอยู่ที่ระดับ 31%-32% จากระดับต่ำกว่า 30% ในสองปีที่ผ่านมา

การฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปของธุรกิจโรงแรมและอาคารสำนักงานให้เช่า 

ทริสเรทติ้ง คาดว่า ธุรกิจโรงแรมของบริษัทจะฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องจากอุปสงค์ห้องพักโรงแรมและการผ่อนคลายมาตรการควบคุมการเดินทางทั่วโลก ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราการเข้าพักของโรงแรมแต่ละแห่งของบริษัทจะฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปในอีก 3 ปีข้างหน้า

และกลับคืนสู่ระดับในช่วงก่อนภาวะโรคระบาดภายในปีการเงิน 2568 และยังคาดว่าค่าเช่าห้องโดยเฉลี่ยของแต่ละโรงแรมของบริษัทจะยังคงอยู่ในระดับต่ำกว่าในช่วงปีการเงิน 2562 ประมาณ 20%-30% ในอีก 2 ปีข้างหน้าแต่จะฟื้นตัวกลับสู่ระดับปกติอย่างค่อยเป็นค่อยไปภายในปีการเงิน 2568 ประมาณการกรณีพื้นฐานของ

ทริสเรทติ้ง คาดว่า รายได้จากธุรกิจโรงแรมของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 300-400 ล้านบาทต่อปีในช่วงปีการเงิน 2565-2567 ด้วยอัตรากำไรขั้นต้นที่คาดว่าจะกลับคืนสู่ระดับก่อนภาวะเกิดโรคระบาดในปีการเงิน 2568

ทริสเรทติ้ง คาดว่า ธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่าของบริษัทจะยังคงได้รับผลกระทบในระดับหนึ่งจากอุปสงค์ของพื้นที่สำนักงานที่ฝืดตัวจากรูปแบบการทำงานแบบผสมผสานระหว่างการทำงานจากสำนักงานและจากภายนอกสำนักงาน (Hybrid Working Model)

นอกจากนี้ อุปทานที่คาดว่าจะเข้าสู่ตลาดในช่วงปี 2566-2567 อาจส่งแรงกดดันต่ออัตราการเช่าและอัตราค่าเช่าสำนักงาน ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราค่าเช่าสำนักงานของอาคาร เอฟ วาย ไอ เซ็นเตอร์ จะทรงตัวในขณะที่อัตราการเช่าอาจปรับตัวลดลงแต่คาดว่าจะยังคงอยู่ในระดับสูงกว่า 90%

สำหรับ ช่วงปีการเงิน 2565-2567 รายได้ค่าเช่าจากอาคารสำนักงานให้เช่า สีลม เอดจ์ ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานแห่งใหม่ของบริษัท คาดว่าจะช่วยสนับสนุนฐานรายได้ค่าเช่าของบริษัทและมาทดแทนรายได้ค่าเช่าจากอาคารโกลเด้น แลนด์ บิลดิ้ง ที่สัญญาเช่าได้สิ้นสุดไปเมื่อเดือนสิงหาคม 2565

ทั้งนี้ ประมาณการกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้ง คาดว่า รายได้จากอาคารสำนักงานให้เช่าของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 500-600 ล้านบาทต่อปีในช่วงปีการเงิน 2565-2567

ภาระหนี้คาดว่า จะปรับตัวลดลง

ทริสเรทติ้ง คาดว่า ภาระหนี้ของบริษัทจะปรับตัวลดลงจากระดับปัจจุบันอย่างค่อยเป็นค่อยไปเมื่อการดำเนินงานของบริษัทปรับตัวดีขึ้น ทั้งนี้ คาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ที่ปรับปรุงแล้วของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 6-8 เท่าในช่วงปีการเงิน 2565-2567

และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 8%-10% ในอีก 3 ปีข้างหน้า ประมาณการดังกล่าวตั้งอยู่บนสมมติฐานที่ว่าบริษัทจะเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่มูลค่า 1.7-2.2 หมื่นล้านบาทต่อปี

ในช่วงปีการเงิน 2565-2567 งบประมาณสำหรับ การซื้อที่ดินและธุรกิจให้เช่าและบริการคาดว่าจะอยู่ที่ระดับประมาณ 4-6 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปีประมาณการ ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 1.3-1.5 หมื่นล้านบาทต่อปีในอีก 3 ปีข้างหน้า

ทั้งนี้ จากสมมติฐานที่ว่าอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ (EBITDA Margin) ของบริษัทจะอยู่ที่ระดับประมาณ 22%-23% ในช่วงปีการเงิน 2565-2567 EBITDA ของบริษัทจึงคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 2.5-3.5 พันล้านบาทในอีก 3 ปีข้างหน้า

ณ เดือนมิถุนายน 2565 บริษัทมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนที่ระดับประมาณ 53% ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนดังกล่าวจะปรับตัวลดลงอย่างค่อยเป็นค่อยไปมาอยู่ที่ระดับประมาณ 49%-52% ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ตามเงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้ธนาคารและหุ้นกู้กำหนดให้บริษัทต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย (ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่า) ต่อทุนที่ระดับต่ำกว่า 2 เท่า

โดยบริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าว ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2565 ที่ระดับประมาณ 1 เท่า ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขดังกล่าวต่อไปได้ในช่วงปีประมาณการ นอกจากนี้ บริษัทยังมีอัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินทางการเงินรวม ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2565 ที่ระดับ 19% เท่านั้น

สภาพคล่องเพียงพอ

ทริสเรทติ้ง ประเมินว่า บริษัทมีสภาพคล่องในระดับเพียงพอในอีก 12 เดือนข้างหน้า ณ เดือนมิถุนายน 2565 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจำนวนทั้งหมด 9.3 พันล้านบาท (ไม่รวมเงินกู้ยืมระยะสั้นจากบริษัทแม่จำนวน 5.4 พันล้านบาท)

ซึ่งประกอบไปด้วยหุ้นกู้จำนวน 5 พันล้านบาท เงินกู้ยืมระยะสั้นจากสถาบันการเงินจำนวน 3.3 พันล้านบาท เงินกู้ยืมระยะยาวจำนวน 0.9 พันล้านบาท และหนี้สินตามสัญญาเช่าอีกจำนวน 0.1 พันล้านบาท ทั้งนี้ ณ เดือนมิถุนายน 2565 แหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบด้วยเงินสดในมือจำนวน 0.5 พันล้านบาท

วงเงินกู้ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่สามารถยกเลิกได้จำนวน 5.4 พันล้านบาท และวงเงินสินเชื่อระยะสั้นที่ยังไม่ได้เบิกใช้และสามารถยกเลิกได้จำนวน 3.1 พันล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมีที่ดินเปล่าที่ปลอดภาระค้ำประกันมูลค่าตามบัญชีจำนวน 5.1 พันล้านบาท และสินค้าที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายในโครงการที่ปลอดภาระหนี้จำนวน 3.5 พันล้านบาท อีกทั้งยังคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทจะอยู่ที่ระดับประมาณ 1.7-2.1 พันล้านบาทต่อปีอีกด้วย

แนวโน้มอันดับเครดิต

แนวโน้มอันดับเครดิต’Stable’ หรือ ‘คงที่’สะท้อนตามแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทแม่ของบริษัท และสะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่า บริษัทจะยังคงสถานะในการเป็นบริษัทย่อยหลักของบริษัทเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) ต่อไป

ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง

อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทจะขึ้นอยู่กับทั้งผลการดำเนินงานของบริษัทเองและขึ้นอยู่กับสถานะทางการเงินของกลุ่มด้วย โดยผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของกลุ่มที่แข็งแกร่งขึ้นจะเป็นปัจจัยสนับสนุนอันดับเครดิตของบริษัท

ในทางตรงกันข้าม ผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของกลุ่มที่อ่อนแอลงจากประมาณการอย่างมีนัยสำคัญและ/หรือความสัมพันธ์ระหว่างบริษัทกับบริษัทแม่ที่อ่อนลงอย่างมีนัยสำคัญ ก็จะมีผลกระทบในทางลบต่ออันดับเครดิตของบริษัทด้วยเช่นกัน

เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง

บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (GOLD)

บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com 

ติดต่อ [email protected]  โทร. 0-2098-3000 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500

        © บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2564 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้

     ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัด

Click Donate Support Web