ทริสเรทติ้ง คงอันดับเครดิตองค์กร ‘กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดุสิตธานี’ ที่ ‘BBB-‘ และเปลี่ยนแนวโน้ม เป็น’Stable’ จาก ‘Negative’

ทริสเรทติ้ง คงอันดับเครดิตองค์กรของกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดุสิตธานี (กองทรัสต์ฯ) ที่ระดับ “BBB-‘และเปลี่ยนแนวโน้มอันดับเครดิตเป็น ‘Stable’ หรือ ‘คงที่’ จากเดิม ‘Negative’ หรือ ‘ลบ’ซึ่งสะท้อนถึงการคาดการณ์ของทริสเรทติ้งว่าผลการดำเนินงานของโรงแรมที่กองทรัสต์ฯ เป็นเจ้าของจะฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องหลังจากสถานการณ์ของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ดีขึ้น

โดยอันดับเครดิตยังคงสะท้อนถึงโครงสร้างของรายได้ค่าเช่าของกองทรัสต์ฯ ที่ประกอบด้วยค่าเช่าคงที่และค่าเช่าแปรผันซึ่งช่วยปกป้องความเสี่ยงด้านรายได้ของกองทรัสต์ฯ ตลอดระยะเวลาของการเช่าโดยขึ้นอยู่กับคุณภาพเครดิตของ บริษัท ดุสิตธานี จำกัด (มหาชน)

ในฐานะที่เป็นทั้งผู้เช่าและแหล่งที่มาของกระแสเงินสดเพียงแห่งเดียวของกองทรัสต์ฯ นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงสินทรัพย์ที่มีคุณภาพแต่มีขนาดเล็กและกระจุกตัวของกองทรัสต์ฯ และธุรกิจโรงแรมที่มีลักษณะเป็นวงจรขึ้นลงอีกด้วย

ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต

ผลการดำเนินงานของโรงแรมของกองทรัสต์ฯ ที่ทยอยฟื้นตัว

ด้วยสถานการณ์ของโรคโควิด 19 ที่คลี่คลายลงและมาตรการจำกัดการเดินทางต่างๆ ที่ถูกยกเลิก ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าผลการดำเนินงานของโรงแรมของกองทรัสต์ฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่งโรงแรมในประเทศไทยจะค่อยๆ ฟื้นตัว อย่างไรก็ดี ทริสเรทติ้ง ก็มองว่าภาวะเศรษฐกิจที่อ่อนแอและสถานการณ์เงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้นอาจส่งผลทำให้การฟื้นตัวดังกล่าวชะลอตัวลง

ทริสเรทติ้ง คาดว่า อัตราการฟื้นตัวของโรงแรมแต่ละแห่งของกองทรัสต์ฯ ในประเทศไทยจะไม่เท่ากันเนื่องจากสถานะทางการตลาดของแต่ละโรงแรมที่แตกต่างกัน โดยทริสเรทติ้งมองว่า ‘โรงแรมดุสิตธานี หัวหิน’จะฟื้นตัวได้เร็วที่สุดในจำนวนโรงแรม 3 แห่งในประเทศไทยเนื่องจากโรงแรมมีสัดส่วนลูกค้าในประเทศที่สูงกว่าโรงแรมอื่นๆ

นอกจากนี้ โรงแรมยังเพิ่งได้รับการปรับปรุงใหม่แล้วเสร็จซึ่งน่าจะช่วยในเรื่องการปรับเพิ่มราคาห้องพักได้ โดยสมมติฐานกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดการณ์ว่ารายได้เฉลี่ยต่อห้องต่อคืน (RevPAR) ของโรงแรมดุสิตธานี หัวหิน จะสูงกว่าระดับในปี 2562 ประมาณ 10% ในปี 2565 และจะเพิ่มขึ้น 15%-25% ปีต่อปีในระหว่างปี 2566-2567

ทริสเรทติ้ง คาดว่า RevPAR ของ’โรงแรมดุสิตธานี ลากูน่า ภูเก็ต’ จะอยู่ในระดับต่ำกว่าช่วงก่อนการเกิดโรคระบาดที่ประมาณ 20% ในปี 2565 และหลังจากนั้นจะเติบโตที่ระดับ 10%-20% ต่อปีในระหว่างปี 2566-2567 โดยการคาดการณ์ดังกล่าวอยู่บนพื้นฐานการวิเคราะห์ภาวะเศรษฐกิจที่ถดถอยทั่วโลก

ตลอดจนภาวะเงินเฟ้อที่สูงขึ้น และความขัดแย้งระหว่างประเทศรัสเซียกับยูเครนที่ยืดเยื้อซึ่งอาจส่งผลทำให้อุปสงค์การเดินทางท่องเที่ยวพักผ่อนและการใช้จ่ายของนักท่องเที่ยวชาติตะวันตกซึ่งเป็นลูกค้ากลุ่มหลักของโรงแรมลดลง

ในมุมมองของทริสเรทติ้งคาดว่า ‘โรงแรมดุสิตดีทู เชียงใหม่’อาจต้องใช้เวลานานที่สุดในการฟื้นตัวกลับมาสู่ระดับก่อนการเกิดโรคระบาด โดยจำนวนนักท่องเที่ยวจากประเทศจีนจะมีส่วนสำคัญต่อการฟื้นตัวของโรงแรมแห่งนี้ และทริสเรทติ้ง คาดว่า อาจจะต้องใช้เวลาอีก 2-3 ปีกว่าที่ RevPAR ของโรงแรมจะฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่

ทริสเรทติ้ง คาดว่า ‘โรงแรมดุสิตธานี มัลดีฟส์’ จะมีผลการดำเนินงานที่ดีอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม อุปสงค์อาจจะอยู่ในระดับปกติมากขึ้นเมื่อเทียบกับในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาเนื่องจากแหล่งท่องเที่ยวอื่นๆ ที่เป็นคู่แข่งของประเทศมัลดีฟส์ต่างก็กลับมาเปิดให้ท่องเที่ยว นอกจากนี้ โรงแรมในประเทศมัลดีฟส์เองก็กลับมาเปิดให้บริการกันอย่างเต็มรูปแบบอีกด้วย

ทริสเรทติ้ง จึงคาดว่า RevPAR ของโรงแรมจะเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยที่ระดับ 2%-5% ต่อปีในระหว่างปี 2565-2567 โดยทริสเรทติ้งคาดว่าภาวะเศรษฐกิจที่อ่อนแอจะเป็นปัจจัยเสี่ยงที่สำคัญต่อผลการดำเนินงานของโรงแรมดังกล่าว

รายได้ได้รับการปกป้องจากสัญญาเช่าที่มีค่าเช่าขั้นต่ำ

ความเสี่ยงด้านรายได้ของกองทรัสต์ฯ ลดลงเนื่องจากได้รับการป้องกันจากการกำหนดค่าเช่าขั้นต่ำที่กองทรัสต์ฯ จะได้รับจากผู้เช่า จากการที่กฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ห้ามไม่ให้ทรัสต์หรือกองทรัสต์ดำเนินการบริหารโรงแรมเอง

กองทรัสต์ฯ จึงต้องนำ โรงแรมดุสิตธานี ลากูน่า ภูเก็ต และโรงแรมดุสิตดีทู เชียงใหม่ ไปให้ บริษัท ดุสิต แมนเนจเม้นท์ จำกัด เช่าดำเนินการพร้อมทั้งเช่าช่วงดำเนินการ โรงแรมดุสิตธานี หัวหิน นอกจากนี้ กองทรัสต์ฯ ยังให้ Dusit Maldives Management Pvt., Ltd. (DMM) เช่าช่วงดำเนินการโรงแรมดุสิตธานี มัลดีฟส์ อีกด้วย โดยบริษัททั้ง 2 แห่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัทดุสิตธานี

บริษัทดุสิต แมนเนจเม้นท์ จะต้องจ่ายค่าเช่าให้แก่กองทรัสต์ฯ ทั้งในอัตราแบบคงที่และแบบแปรผันตลอดอายุสัญญา โดยอัตราค่าเช่าแบบคงที่จะต้องมีการปรับปรุงใหม่ทุกปีตามผลการดำเนินงานจริงของโรงแรมแต่ละแห่งแต่ต้องไม่ต่ำกว่า 205 ล้านบาทต่อปี นอกจากนี้ บริษัทดุสิต แมนเนจเม้นท์ ยังจะต้องจ่ายค่าเช่าแปรผันในสัดส่วน 85% ของผลการดำเนินงานที่บริษัททำได้หลังจากหักส่วนของค่าเช่าคงที่และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการบริหารโรงแรมแล้วอีกด้วย และหลังจากปี 2565 เป็นต้นไปค่าเช่าแปรผันดังกล่าวจะลดลงเหลือ 80%

สำหรับ โรงแรมดุสิตธานี มัลดีฟส์ นั้น DMM เช่าช่วงโรงแรมมาบริหารในระยะเวลา 21 ปีจนถึงปี 2583 โดยบริษัทต้องจ่ายชำระค่าเช่าคงที่ไม่ต่ำกว่า 7 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ต่อปีและจะต้องจ่ายชำระค่าเช่าแปรผันในสัดส่วน 90% ของผลการดำเนินงานที่บริษัททำได้หลังจากหักส่วนของค่าเช่าคงที่และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการบริหารโรงแรมแล้ว

ทริสเรทติ้ง ประมาณการว่า กองทรัสต์ฯ จะมีรายได้ค่าเช่ารวมที่จำนวน 510-545 ล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2565-2567 โดยคาดว่ากองทรัสต์ฯ จะได้รับค่าเช่าเฉพาะในส่วนที่เป็นค่าเช่าคงที่ขั้นต่ำสำหรับโรงแรมในประเทศไทยในระหว่างปี 2565-2566 และจะเริ่มมีรายได้ค่าเช่าแปรผันในปี 2567

ในขณะเดียวกัน โรงแรมในประเทศมัลดีฟส์นั้นคาดว่าจะมีรายได้ค่าเช่าสูงกว่าค่าเช่าคงที่ขั้นต่ำที่กำหนด โดยรายได้จากค่าเช่าน่าจะเปลี่ยนมาเป็นกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ที่จำนวนประมาณ 440-480 ล้านบาทต่อปีในระว่างปี 2565-2567

ในเวลาที่ผลการดำเนินงานของโรงแรมของกองทรัสต์ฯ อ่อนแอลงจนถึงระดับที่ค่าเช่าขั้นต่ำที่ได้รับจากบริษัทดุสิตธานีกลายมาเป็นแหล่งกระแสเงินสดหลักของกองทรัสต์ฯ ทริสเรทติ้งก็อาจจะประเมินให้คุณภาพเครดิตของบริษัทดุสิตธานีเป็นปัจจัยที่จำกัดสถานะเครดิตของกองทรัสต์ฯ

อย่างไรก็ดี ทริสเรทติ้งอาจจัดอันดับเครดิตให้กองทรัสต์ฯ อยู่ในระดับที่สูงกว่าอันดับเครดิตของบริษัทดุสิตธานีหากโรงแรมของกองทรัสต์ฯ สามารถสร้างกระแสเงินสดได้มากพอในระดับที่สอดคล้องกับอันดับเครดิตที่สูงกว่าโดยไม่ต้องพิจารณาถึงโครงสร้างค่าเช่า

สถานะทางการเงินอยู่ในระดับที่ดี

ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2565 กองทรัสต์ฯ มีหนี้สินทางการเงินที่ปรับปรุงแล้วรวมจำนวน 1.9 พันล้านบาท ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งมีสมมติฐานกรณีพื้นฐานว่าในระหว่างปี 2565-2567 กองทรัสต์ฯ จะมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนที่ปรับปรุงแล้วต่ำกว่าระดับ 25% และจะมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ที่ปรับปรุงแล้วอยู่ที่ระดับประมาณ 4 เท่า โดยที่กองทรัสต์ฯ จะไม่มีการลงทุนขนาดใหญ่ในช่วงเวลาประมาณการดังกล่าว

ตามเงื่อนไขของข้อกำหนดทางการเงินของเงินกู้ที่ระบุให้กองทรัสต์ฯ ต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อ EBITDA ต่ำกว่า 6 เท่าและดำรงอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์รวมต่ำกว่า 60% นั้น ณ เดือนมิถุนายน 2565

กองทรัสต์ฯ มีอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อEBITDA อยู่ที่ระดับ 4.1 เท่าและมีอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์รวมอยู่ที่ระดับ 26.3% ซึ่งทริสเรทติ้งเชื่อว่ากองทรัสต์ฯ น่าจะสามารถปฏิบัติตามข้อกำหนดทางการเงินดังกล่าวตลอดช่วงระยะเวลาประมาณการได้โดยไม่มีปัญหา

ทริสเรทติ้ง ประเมินว่า กองทรัสต์ฯ จะมีสถานะสภาพคล่องที่เพียงพอในระยะ 12 เดือนข้างหน้า โดยแหล่งที่มาของเงินทุนที่สำคัญประกอบด้วยเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด ณ เดือนมิถุนายน 2565 จำนวน 180 ล้านบาท ประมาณการเงินทุนจากการดำเนินงานที่จำนวน 360 ล้านบาท

และวงเงินกู้ยืมจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกจำนวน 204 ล้านบาท ในขณะที่งบลงทุนจะอยู่ที่ประมาณ 100-150 ล้านบาทซึ่งรวมการลงทุนสำหรับโครงการส่วนขยายของโรงแรมดุสิตธานี หัวหิน และการจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนอีกจำนวนประมาณ 300-350 ล้านบาท

สมมติฐานกรณีพื้นฐาน

• กองทรัสต์ฯ จะมีรายได้ค่าเช่ารวมที่จำนวน 510-545 ล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2565-2567
• EBITDA จะอยู่ที่จำนวนประมาณ 440-480 ล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2565-2567
• งบประมาณในการปรับปรุงโรงแรมจะอยู่ที่จำนวน 100-150 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2567

แนวโน้มอันดับเครดิต

แนวโน้มอันดับเครดิต ‘Stable’ หรือ ‘คงที่’ สะท้อนถึงการคาดการของทริสเรทติ้งว่าผลการดำเนินงานของโรงแรมของกองทรัสต์ฯ จะฟื้นตัวอย่างมั่นคงหลังจากที่สถานการณ์โรคโควิด 19 ดีขึ้นและกองทรัสต์ฯ จะดำรงสถานะสภาพคล่องเอาไว้ได้อย่างเพียงพอที่จะรองรับภาวะผันผวนใดๆ ที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต

ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง

อันดับเครดิตอาจได้รับการปรับขึ้นได้หากโรงแรมของกองทรัสต์ฯ มีผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งกว่าที่คาดการณ์อย่างมั่นคงซึ่งส่งผลให้กองทรัสต์ฯ มีฐานรายได้ที่ใหญ่ขึ้นโดยที่ไม่ทำให้งบดุลอ่อนแอลง ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตอาจได้รับการปรับลดลงหากผลการดำเนินงานของโรงแรมของกองทรัสต์ฯ อ่อนแอลงอย่างต่อเนื่อง

ในขณะที่คุณภาพเครดิตของบริษัทดุสิตธานีซึ่งเป็นทั้งผู้เช่าและแหล่งรายได้ของกองทรัสต์ฯ เพียงรายเดียวนั้นอ่อนแอลงอย่างมาก

เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง

- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 15 กรกฎาคม 2565

- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 11 มกราคม 2565

- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า, 15 กรกฎาคม 2564

- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้, 15 มิถุนายน 2564

กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดุสิตธานี (DREIT)

บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com 

ติดต่อ [email protected]  โทร. 0-2098-3000 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500

      © บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2564 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้

     ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html

Click Donate Support Web