- Details
- Category: บลจ.
- Published: Monday, 11 August 2014 07:56
- Hits: 2868
ฟิทช์ : กองทุนเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์น่าจะเติบโตอย่างต่อเนื่อง
ฟิทช์ เรทติ้งส์ คาดว่าจำนวนกองทุนและสินทรัพย์ภายใต้การบริหารจัดการของกองทุนเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยน่าจะเติบโตอย่างต่อเนื่องในปี 2557 และ 2558 โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากอัตราผลตอบแทนของกองทุนที่สูงกว่าเงินฝากธนาคารและการลงทุนในตราสารหนี้ รวมถึงการเพิ่มขึ้นของจำนวนอสังหาริมทรัพย์สำหรับให้เช่าใหม่ๆ ในตลาดและความต้องการเงินทุนที่เพิ่มขึ้นของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์สำหรับให้เช่า การเปลี่ยนแปลงกฎเกณฑ์เกี่ยวกับกองทุนฯ ไปสู่โครงสร้างกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็น่าจะส่งผลให้กองทุนฯ มีการเติบโตที่สูงขึ้น
กองทุนเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีการเติบโตอย่างรวดเร็วในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา โดยมีมูลค่ารวมตามราคาตลาดของกองทุนฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเท่ากับ 2.43 แสนล้านบาท (หรือเทียบเท่าประมาณ 7.5 พันล้านเหรียญสหรัฐฯ) ณ สิ้นปี 2556 เพิ่มขึ้นจาก 9.65 หมื่นล้านบาท ณ สิ้นปี 2554 ในขณะที่จำนวนกองทุนฯ เพิ่มขึ้นเป็น 46 กองทุน จาก 33 กองทุน กองทุนที่ลงทุนในอาคารสำนักงานให้เช่ามีสัดส่วนร้อยละ 35 ของมูลค่ารวมตามราคาตลาดของกองทุนฯ ในขณะที่กองทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทพื้นที่ค้าปลีกให้เช่ามีสัดส่วนร้อยละ 32 กองทุนที่ลงทุนในคลังสินค้าและอาคารโรงงานให้เช่ามีสัดส่วนร้อยละ 15 และกองทุนที่ลงทุนในโรงแรมและอาคารที่พักอาศัยให้เช่ามีสัดส่วนร้อยละ 10
ในปี 2557 พื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลน่าจะเพิ่มขี้น 700,000-800,000 ตารางเมตร (ตรม.) หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 11 ถึงร้อยละ 12 จากปีก่อน ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากโครงการที่ก่อสร้างล่าช้ามาจากปีก่อนซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จในปีนี้ โดยในปี 2556 พื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเพิ่มขึ้นเพียง 120,000 ตรม. (ในปี 2555 เพิ่มขึ้นประมาณ 500,000 ตรม.) ความต้องการพื้นที่ค้าปลีกน่าจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีการชะลอตัวลงเนื่องจากสถานการณ์ความไม่แน่นอนทางการเมืองในช่วงไตรมาสที่ 4 ของปี 2556 ถึง ไตรมาสที่ 2 ของปี 2557 ก็ตาม ฟิทช์คาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่ของอสังหาริมทรัพย์ประเภทพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลอาจจะลดลงในปี 2557 แต่น่าจะยังคงอยู่ในระดับสูงกว่าร้อยละ 90
ในปี 2557 ฟิทช์คาดว่าคลังสินค้าและอาคารโรงงานให้เช่ายังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องประมาณ 800,000 ตรม. จากที่เพิ่มขึ้น 860,000 - 870,000 ตรม. ในปี 2556 จำนวนคลังสินค้าและอาคารโรงงานให้เช่าที่เพิ่มขึ้นในตลาด รวมถึงความต้องการเงินทุนของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ผ่านการขายสินทรัพย์ให้แก่กองทุน น่าจะยังเป็นปัจจัยสนับสนุนการเติบโตของสินทรัพย์ภายใต้การบริหารจัดการของกองทุนฯ โดยผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ขายพื้นที่คลังสินค้าและอาคารโรงงานให้เช่าประมาณร้อยละ 40 ถึงร้อยละ 60 ของพื้นที่ให้เช่าที่เพิ่มขึ้นในแต่ละปีให้แก่กองทุนฯ ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ในปี 2557 ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทคลังสินค้าและอาคารโรงงานให้เช่ารายใหญ่ 2 รายมีแผนการขายทรัพย์สินให้แก่กองทุนฯ รวมมูลค่าประมาณหนึ่งหมื่นล้านบาท ซึ่งอยู่ในระดับใกล้เคียงกับปี 2556
กองทุนเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยกำลังมีการพัฒนาไปสู่รูปแบบของ “กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” หรือ REIT โดยกฎเกณฑ์ในปัจจุบันไม่อนุญาตให้มีการจัดตั้งกองทุนเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ภายใต้โครงสร้างเดิม กล่าวคือในรูปของ “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์” อีกต่อไป และไม่อนุญาตให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ในปัจจุบันทำการเพิ่มทุน อย่างไรก็ตาม กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ในปัจจุบันมีทางเลือกที่จะแปลงสภาพกองทุนให้เป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT ได้
ภายใต้โครงสร้างตามกฎเกณฑ์ใหม่ REIT สามารถทำการกู้ยืมและก่อภาระผูกพันได้ไม่เกินร้อยละ 35 (หรือไม่เกินร้อยละ 60 หากกองทรัสต์ได้รับการจัดอันดับเครดิตอยู่ในระดับ Investment Grade) ของสินทรัพย์รวมของกองทรัสต์และสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่แล้วเสร็จ (Green-field Project) ได้ไม่เกินร้อยละ 10 ของสินทรัพย์รวมของกองทรัสต์ นอกจากนี้ REIT ยังสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในต่างประเทศได้ ในขณะที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ภายใต้โครงสร้างเดิม สามารถทำการกู้ยืมและก่อภาระผูกพันได้ไม่เกินร้อยละ 10 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) ของกองทุนและไม่สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่แล้วเสร็จหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในต่างประเทศได้ หลักเกณฑ์เหล่านี้ทำให้ REIT น่าจะเป็นเครื่องมือในการระดมทุนที่น่าสนใจสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์สำหรับให้เช่ามากกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เดิม และอาจจะช่วยลดการพึ่งพาการกู้ยืมจากธนาคารของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย REIT กองแรกที่จะจัดตั้งขึ้นตามกฎเกณฑ์ใหม่น่าจะเข้าสู่ตลาดในเดือนกันยายนหรือตุลาคมปีนี้
ติดต่อ:
สมฤดี ไชยวรรัตน์
Director
+66 2108 0160
บริษัท ฟิทช์ เรทติ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด
ชั้น 17, เลขที่ 57 อาคารปาร์คเวนเชอร์, ถนนวิทยุ, แขวงลุมพินี, เขตปทุมวัน
กรุงเทพฯ 10330
เลิศชัย กอเจริญรัตนกุล
Senior Director
+66 2108 0158
Committee Chairperson
Vicky Melbourne
Senior Director
+612 8256 3025
ข้อมูลเพิ่มเติมหาได้ที่ www.fitchratings.com
การใช้อันดับเครดิตที่จัดทำโดยฟิทช์เรทติ้งส์มีข้อจำกัดและขอบเขตการใช้ ซึ่งข้อจำกัดและขอบเขตของการใช้อันดับเครดิตดังกล่าวสามารถหาได้จาก HTTP://FITCHRATINGS.COM/UNDERSTANDINGCREDITRATINGS นอกจากนี้คำจำกัดความของอันดับเครดิตและการใช้อันดับเครดิตของ ฟิทช์ เรทติ้งส์ สามารถหาได้จาก www.fitchratings.com อันดับเครดิตที่ประกาศ หลักเกณฑ์และวิธีการจัดอันดับเครดิต ได้แสดงไว้ในเว็บไซต์ดังกล่าวตลอดเวลา หลักจรรยาบรรณ การรักษาข้อมูลภายใน ความขัดแย้งทางผลประโยชน์ที่อาจเกิดขึ้น แนวทางการเปิดเผยข้อมูลระหว่างบริษัทในเครือ กฎข้อบังคับรวมทั้งนโยบายและกระบวนการที่เกี่ยวข้องอื่นๆของฟิทช์ ได้แสดงไว้ในส่วน ‘หลักจรรยาบรรณ’ ในเว็บไซต์ดังกล่าวเช่นกัน ฟิทช์อาจจะมีการให้บริการจัดอันดับอื่น ๆ ที่ได้รับอนุญาตให้แก่บริษัทที่ฟิทช์จัดอันดับเครดิตอยู่หรือบริษัทที่เกี่ยวข้องกับบริษัทที่ฟิทช์จัดอันดับเครดิตอยู่ ซึ่งรายละเอียดสำหรับการให้บริการจัดอันดับอื่น ๆ ดังกล่าวโดยนักวิเคราะห์หลัก (Lead Analyst) ที่อยู่ในหน่วยงานของฟิทช์ที่จดทะเบียนในสหภาพยุโรป ได้แสดงไว้ที่หน้าแรกของบริษัทนั้น ๆ ในเว็ปไซต์ของฟิทช์ เรทติ้งส์ www.fitchratings.com
Fitch: Thai Property Investment Funds to Continue to Grow
Fitch Ratings – Bangkok/Sydney/Singapore – 7 August 2014: Fitch Ratings expects the number and the assets under management of property investment funds in Thailand to continue to grow in 2014 and 2015. This will be supported by the funds’ attractive returns relative to bank deposits and fixed income investments, an increase in the number of new properties for rent and developers’ rising need for funds. Regulatory changes to move towards a real estate investment trust structure for these funds will also have a positive impact on the sector’s growth.
Property investment funds have expanded rapidly in the past two years in Thailand. The market capitalisation of property funds listed on the Stock Exchange of Thailand rose to THB243.0bn (USD7.5bn) at end-2013 from THB96.5bn at end-2011, while the number of funds increased to 46 from 33. Funds investing in office buildings accounted for 35% of the total market capitalisation, while those investing in retails properties made up 32%, warehouses and factories accounted for 15%, and hotels and serviced apartments accounted for 10%.
Retail space in Bangkok and its suburbs is likely to increase by 700,000-800,000 square meters (sqm) in 2014, up about 11%-12% yoy. The increase is partly driven by the completion of projects delayed from the previous year, when the amount of retail space rose by just 120,000 sqm. (2012: about 500,000 sqm). Demand for retail properties is likely to continue to increase, although political instability in 4Q13 to 2Q14 disrupted business activity in many sectors. Fitch expects the occupancy rate for retail properties in Bangkok and its suburbs to fall in 2014, although it is likely to remain strong at above 90%.
Fitch expects warehouse and factory space for rent in Thailand to continue to increase by about 800,000 sqm in 2014, following an increase of 860,000-870,000 sqm in 2013. The new supply of warehouse and factory space for rent - plus sales of existing properties by developers - will likely support an increase in assets under management of the property investment funds. About 40%-60% of the new warehouse and factory space in Thailand in each of the past two years were sold to property investment funds. Two major developers plan to sell warehouse and factory assets valued at a total of THB10bn this year, similar to the amount of sales in 2013.
Thailand is moving towards a real estate investment trust (REIT) structure for funds that invest in property. Regulations have been changed to disallow the establishment of new funds under the old property fund structure and to prevent existing property funds from raising more capital. However, existing property funds have an option to convert to the REIT structure.
Under the new regulatory framework, a REIT can have borrowings of up to 35% (and up to 60%, if being rated at investment grade) of its asset value. In addition, investment in incomplete projects can account for up to 10% of its asset value. REITs can also invest in offshore properties. On the other hand, the previous property fund structure allowed borrowings of up to 10% of the fund’s net asset value and did not allow investment in incomplete projects as well as offshore properties. Therefore, REITs under the new framework are likely to be a more attractive funding tool for the developers of properties for lease than the previous property fund structure, and hence this may reduce developers’ need to rely on bank financing. The first REIT under the new regulatory framework is likely to be launched in September or October of this year.
Contacts: Somruedee Chaiworarat
Director
+662 108 0160
Fitch Ratings (Thailand) Limited
Level 17, Park Ventures, 57 Wireless Road, Lumpini, Patumwan,
Bangkok 10330, Thailand
Lertchai Kochareonrattanakul
Senior Director
+66 2108 0158
Vicky Melbourne
Senior Director
Head of Industrials
South East Asia and Australasia Ratings
+61 2 8256 0325
Additional information is available at www.fitchratings.com.
ALL FITCH CREDIT RATINGS ARE SUBJECT TO CERTAIN LIMITATIONS AND DISCLAIMERS. PLEASE READ THESE LIMITATIONS AND DISCLAIMERS BY FOLLOWING THIS LINK: HTTP://FITCHRATINGS.COM/UNDERSTANDINGCREDITRATINGS. IN ADDITION, RATING DEFINITIONS AND THE TERMS OF USE OF SUCH RATINGS ARE AVAILABLE ON THE AGENCY'S PUBLIC WEBSITE 'WWW.FITCHRATINGS.COM'. PUBLISHED RATINGS, CRITERIA AND METHODOLOGIES ARE AVAILABLE FROM THIS SITE AT ALL TIMES. FITCH'S CODE OF CONDUCT, CONFIDENTIALITY, CONFLICTS OF INTEREST, AFFILIATE FIREWALL, COMPLIANCE AND OTHER RELEVANT POLICIES AND PROCEDURES ARE ALSO AVAILABLE FROM THE 'CODE OF CONDUCT' SECTION OF THIS SITE. FITCH MAY HAVE PROVIDED ANOTHER PERMISSIBLE SERVICE TO THE RATED ENTITY OR ITS RELATED THIRD PARTIES. DETAILS OF THIS SERVICE FOR RATINGS FOR WHICH THE LEAD ANALYST IS BASED IN AN EU-REGISTERED ENTITY CAN BE FOUND ON THE ENTITY SUMMARY PAGE FOR THIS ISSUER ON THE FITCH WEBSITE.
