ฟิทช์ คงอันดับเครดิต SHREIT ที่ BB+(tha) และยกเลิกอันดับเครดิต

Details: Category: บลจ.; Published: Tuesday, 16 April 2019 20:26; Hits: 1920

ฟิทช์ คงอันดับเครดิต SHREIT ที่ BB+(tha) และยกเลิกอันดับเครดิต

ฟิทช์ เรทติ้งส์-กรุงเทพฯ-4 เมษายน 2562: บริษัท ฟิทช์ เรทติ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัดประกาศคงอันดับเครดิตภายในประเทศระยะยาว (National Long-term Rating) ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบต่ออายุได้เพื่อธุรกิจโรงแรมและสิทธิการเช่าสตราทีจิก ฮอสพิทอลลิตี้ หรือ SHREIT ที่ BB+(tha) แนวโน้มอันดับเครดิตมีเสถียรภาพ ในขณะเดียวกัน ฟิทช์ได้ประกาศยกเลิกอันดับเครดิตดังกล่าว

ปัจจัยที่มีผลต่ออันดับเครดิต

กองทรัสต์มีขนาดเล็กและมีความกระจุกตัวของสินทรัพย์: ขนาดของกองทรัสต์ของ SHREIT ที่มีขนาดเล็ก เป็นปัจจัยที่จำกัดอันดับเครดิตของ SHREIT โดย SHREIT มีทรัพย์สินเพื่อการลงทุนมูลค่าประมาณ 4.4 พันล้านบาท ประกอบด้วยโรงแรม 1 แห่งในจาการ์ตา ประเทศอินโดนีเซีย และโรงแรม 2 แห่งในโฮจิมินห์ซิตี้ ประเทศเวียดนาม โรงแรมในจาการ์ตาสร้างรายได้ประมาณร้อยละ 76 ของรายได้ทั้งหมดของกองทรัสต์

อัตราการเข้าพักที่มีความผันผวนค่อนข้างต่ำ: โรงแรมส่วนใหญ่ของ SHREIT มีความผันผวนของอัตราการเข้าพักที่ไม่สูงนัก โดยโรงแรมในจาการ์ตาของ SHREIT รองรับลูกค้าประเภทธุรกิจเป็นหลัก ซึ่งคิดเป็นร้อยละ 40 ถึงร้อยละ 50 ของลูกค้าทั้งหมด นอกจากนี้ ประมาณร้อยละ 40 ของลูกค้าของโรงแรมในจาการ์ตา ยังเป็นลูกค้าภายในประเทศ ที่มีความอ่อนไหวต่อความเสี่ยงภายในประเทศ เช่น การก่อการร้าย น้อยกว่าลูกค้าต่างชาติ โรงแรมในจาการ์ตามีอัตราการเข้าพักในระดับร้อยละ 75 ถึงร้อยละ 80 ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ซึ่งสูงกว่าอัตราการเข้าพักเฉลี่ยของโรงแรมในระดับเดียวกันในจาการ์ตาที่อยู่ในระดับร้อยละ 60

ทรัพย์สินอยู่ในทำเลที่ดี: โรงแรมส่วนใหญ่ของ SHREIT ตั้งอยู่ในทำเลที่ไม่มีคู่แข่งโดยตรงที่เทียบเคียงได้ในรัศมีที่แข่งขันกันได้ โดยโรงแรมในจาการ์ตาเป็นโรงแรมระดับ 5 ดาวที่บริหารโดยผู้บริหารโรงแรมระดับสากลเพียงแห่งเดียวในเขตจาการ์ตาตะวันตก โรงแรมตั้งอยู่ในโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบ Mixed Use ที่มีพื้นที่รวม 22 เฮกตาร์ (ประมาณ 138 ไร่) ซึ่งมีศูนย์การค้าที่ใหญ่ที่สุดในเขตจาการ์ตาตะวันตกตั้งอยู่ และตัวโรงแรมมีห้องจัดเลี้ยงบอลรูมที่ใหญ่ที่สุดเป็นอันดับสองในจาการ์ตา ในขณะที่โรงแรม 2 แห่งในโฮจิมินห์ซิตี้ เป็นโรงแรมเพียง 2 แห่งในเขต District 7 ที่อยู่ในเครือโรงแรมระดับสากล โดยทั้ง 2 โรงแรมตั้งอยู่ติดกับศูนย์การประชุมและแสดงนิทรรศการระดับมาตรฐานสากลที่ใหญ่ที่สุดเพียงแห่งเดียวในโฮจิมินห์ซิตี้

ความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยน: ฟิทช์เห็นว่า ความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยนของ SHREIT อาจทำให้สถานะทางการเงินของ SHREIT มีความผันผวน เนื่องจากทรัพย์สินทั้งหมดของ SHREIT ตั้งอยู่ในต่างประเทศ และมีรายได้เป็นเงินสกุลท้องถิ่นของประเทศนั้นๆ ในขณะที่กองทรัสต์มีเงินกู้ในรูปเงินสกุลยูโร โดยประมาณร้อยละ 50 ได้มีการทำสัญญาเปลี่ยนเป็นเงินสกุลดอลล่าร์สหรัฐฯ รวมถึงมีการจ่ายเงินปันผลเป็นเงินบาท ในขณะนี้ ผู้บริหารกองทรัสต์ยังไม่มีนโยบายที่จะทำสัญญาป้องกันความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยนสำหรับเงินกู้ที่อยู่ในรูปเงินสกุลต่างประเทศเมื่อเทียบกับเงินสกุลท้องถิ่น จากการอ่อนค่าลงอย่างมากของเงินสกุลรูเปียห์เมื่อเทียบกับเงินสกุลดอลล่าร์สหรัฐฯ ในช่วงที่ผ่านมาในปี 2561 แสดงให้เห็นว่าความเสี่ยงในด้านอัตราแลกเปลี่ยนได้รับการบรรเทาลงได้เพียงบางส่วนจากการที่โรงแรมมีการติดตามและปรับอัตราค่าห้องพักที่อยู่ในสกุลเงินท้องถิ่นเป็นครั้งคราว เพื่อสะท้อนการเปลี่ยนแปลงของอัตราแลกเปลี่ยนของเงินสกุลท้องถิ่นเมื่อเทียบกับเงินสกุลดอลล่าร์สหรัฐฯ

อัตราส่วนหนี้สินอยู่ในระดับปานกลาง: หากไม่มีการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม ฟิทช์คาดว่า SHREIT จะมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการลงทุน (LTV) อยู่ที่ประมาณร้อยละ 38 ในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า โดยอัตราส่วน LTV ดังกล่าวเพิ่มขึ้นจากประมาณการเดิมของฟิทช์ที่ประมาณร้อยละ 35 เนื่องจากการแปลงมูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินในรูปเงินสกุลท้องถิ่นเป็นเงินสกุลดอลล่าร์สหรัฐฯ อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการลงทุนอาจจะเพิ่มสูงขึ้นกว่านี้ได้ ถ้ากองทรัสต์มีการใช้แหล่งเงินทุนจากเงินกู้มากขึ้นเพื่อลงทุนซื้อทรัพย์สินใหม่ เนื่องจาก SHREIT มีนโยบายทางการเงินที่จะรักษาอัตราส่วนดังกล่าวในช่วงร้อยละ 35-45

การกำหนดอันดับเครดิตโดยสรุป

SHREIT เป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อธุรกิจโรงแรมกองเดียวในประเทศไทยที่มีทรัพย์สินทั้งหมดตั้งอยู่ในต่างประเทศ SHREIT มีขนาดสินทรัพย์ของกองทรัสต์ที่เล็กกว่าและกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ที่ต่ำกว่า บริษัท สยามฟิวเจอร์ ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SF (BBB(tha)/แนวโน้มเครดิตมีเสถียรภาพ) ซึ่งเป็นผู้นำในธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าขนาดกลางภายใต้แนวความคิดศูนย์การค้าชุมชนในประเทศไทย ทรัพย์สินของ SHREIT ตั้งอยู่ใน 2 ประเทศ ในขณะที่ทรัพย์สินเกือบทั้งหมดของ SF อยู่ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล อย่างไรก็ตาม SHREIT มีความกระจุกตัวของสินทรัพย์สูงกว่า SF มากเนื่องจากจำนวนทรัพย์สินที่น้อยกว่า นอกจากนี้ SF ยังมีความคาดการณ์ได้ของรายได้ในอนาคต (Earnings Visibility) ที่สูงกว่า SHREIT เนื่องจากมีสัญญาเช่าระยะปานกลางถึงยาวกับผู้เช่ามารองรับ SHREIT และ SF น่าจะมีอัตราส่วนหนี้สินอยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกันในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า แต่ SHREIT มีความเสี่ยงในด้านอัตราแลกเปลี่ยนที่สูงกว่า ดังนั้น SHREIT จึงมีอันดับเครดิตที่ต่ำกว่า SF ด้วยลักษณะทางธุรกิจที่อ่อนแอกว่า

สมมุติฐานที่สำคัญ

สมมุติฐานที่สำคัญของฟิทช์ที่ใช้ในการประมาณการ

- EBITDA เพิ่มขึ้นเล็กน้อยมาอยู่ในระดับประมาณ 280 ล้านบาทต่อปี ในปี 2562-2563

- ไม่มีการลงทุนซื้อทรัพย์สินเพิ่มเติม ไม่มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือไม่มีค่าใช้จ่ายเพื่อการลงทุนสำหรับการซ่อมแซมปรับปรุงขนาดใหญ่ในช่วงปี 2562-2563

ปัจจัยที่อาจมีผลต่ออันดับเครดิตในอนาคต

ไม่มี เนื่องจากมีการยกเลิกอันดับเครดิต

สภาพคล่อง

ความเสี่ยงในการหาเงินกู้ใหม่เพื่อชำระเงินคืนหนี้เดิมในปี 2564: SHREIT จะมีความจำเป็นในการหาแหล่งเงินกู้ใหม่เพื่อชำระเงินคืนเงินกู้เดิมในปี 2564 เนื่องจากเงินกู้ที่มีอยู่ในปัจจุบันจำนวนประมาณ 45.8 ล้านยูโร จะครบกำหนดชำระทั้งจำนวน SHREIT ได้ชำระคืนเงินกู้เดิมที่มีอายุ 13 ปีโดยมีระยะเวลาปลอดการชำระเงินต้นเป็นเวลา 3 ปี เมื่อเดือนมิถุนายน 2561 ด้วยเงินกู้ใหม่ที่มีอายุ 3 ปี สภาพคล่องของ SHREIT ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้าอยู่ในระดับที่จัดการได้เนื่องจากไม่มีการชำระคืนเงินต้น

Fitch Affirms SHREIT at 'BB+(tha)' and Withdraws Rating

Fitch Ratings - Bangkok - 04 April 2019: Fitch Ratings (Thailand) Limited has affirmed Strategic Hospitality Extendable Freehold and Leasehold Real Estate Investment Trust's (SHREIT) National Long-Term Rating at 'BB+(tha)' with Stable Outlook. Fitch has simultaneously withdrawn SHREIT's ratings for commercial reasons.

The ratings were withdrawn with the following reason:

- For Commercial Purposes

KEY RATING DRIVERS

Small and Concentrated Portfolio: SHREIT's small asset scale constrains its rating. It has three hotels worth about THB4.4 billion: one in Jakarta, Indonesia and two in Ho Chi Minh City, Vietnam. The Jakarta hotel contributes about 76% of total revenue.

Less-Volatile Occupancy: Most of SHREIT's hotels have moderate volatility in occupancy rates. For its largest asset, the hotel in Jakarta, corporate customers comprise 40%-50% of the guest base while about 40% are domestic guests who are less influenced by country-specific risks, such as terrorism. The Jakarta hotel had an occupancy rate of 75%-80% over the past two years, higher than its Jakarta peers' average at less than 60%.

Strategic Locations: Most of SHREIT's hotels have no direct competitors in their catchment areas. Its Jakarta hotel, the only five-star internationally branded hotel in the west of the city, is part of a 22-hectare mixed-use project with the largest shopping mall in the area. The hotel is equipped with the second-largest ballroom in Jakarta. Its two hotels in Ho Chi Minh City are also the only two internationally branded hotels that are adjacent to the largest and only international standard exhibition and convention centre in the city.

Moderate FX Risk: SHREIT's foreign-exchange (FX) exposure could cause volatility in its financial profile. Its assets are offshore and generate local-currency revenue while the REIT's loan exposures are in euros with about 50% hedged against US dollars. In addition, its dividend payments are in Thai baht. The REIT has no policy at present to hedge the euro loans against local currencies. SHREIT showed that it could partly offset the FX risk by adjusting room rates during the sharp depreciation of the Indonesian rupiah against the US dollar in 2018.

Moderate Financial Leverage: Fitch expects SHREIT's net debt to investment-property value (LTV) ratio to be at about 38% over the next one to two years, assuming no additional investment. The LTV ratio increased from our initial expectation of about 35% due to the conversion of the appraisal values of assets in local currencies into US dollars. The financial leverage in terms of LTV ratio could also increase if the REIT uses higher debt financing for new asset acquisitions due to the REIT's policy of maintaining the LTV ratio at 35%-45%.

DERIVATION SUMMARY

SHREIT is the only hospitality REIT in Thailand that has all its assets located offshore. SHREIT has a smaller portfolio and generates lower EBITDA than Siam Future Development Public Company Limited (SF, BBB(tha)/Stable), a leading community-mall developer in Thailand. SHREIT's properties are located in two countries while almost all of SF's assets are concentrated in Bangkok and its suburbs. However, SHREIT's asset concentration is significantly higher, and it has a smaller number of assets. SF has better earnings visibility than SHREIT from medium- to long-term contracts with its tenants. Both should have a similar level of financial leverage over the medium term. However, SHREIT is more exposed to FX risk. Therefore, SHREIT is rated below SF due to its weaker business profile.

KEY ASSUMPTIONS

Fitch's Key Assumptions Within Our Rating Case for the Issuer

- EBITDA to slightly increase to about THB280 million a year in 2019-2020

- No new investment, new development or significant maintenance capex in 2019-2020

RATING SENSITIVITIES

Rating sensitivities are no longer relevant given today's rating withdrawal.

LIQUIDITY AND DEBT STRUCTURE

Refinancing Risk in 2021: SHREIT will have a large refinancing need in 2021 as its existing term loans of about EUR45.8 million are due with bullet repayment. SHREIT refinanced its 13-year term loan with a three-year grace period on principal repayment with a three-year term loan in June 2018. SHREIT's liquidity over the next two to three years is manageable, assuming no instalment repayment.

SUMMARY OF FINANCIAL ADJUSTMENTS

We have reverted all the auditors' adjustments, i.e. adding back deferred transaction costs and deducting the adjustments to reflect the effective interest rate, to have the loan amount shown at its face value.

FITCH RATINGS ANALYSTS

Primary Rating Analyst

Somruedee Chaiworarat

Director

+66 2 108 0160

Fitch Ratings (Thailand) Limited

Park Ventures, Level 17 57 Wireless Road, Lumpini

Bangkok 10330

Secondary Rating Analyst

Nichaya Seamanontaprinya

Associate Director

+66 2 108 0161