Tweet

0

Details

Category: บริษัทจดทะเบียน

Published: Saturday, 29 April 2023 22:51

Hits: 1441

ทริสเรทติ้ง ลดอันดับเครดิตองค์กร & หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน’ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าไทยแลนด์ ไพร์ม พร็อพเพอร์ตี้’เป็น ‘BBB+’ จาก ‘A-‘, แนวโน้ม ‘Stable’

ทริสเรทติ้ง ลดอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าไทยแลนด์ ไพร์ม พร็อพเพอร์ตี้ (TPRIME หรือ ‘ทรัสต์ฯ’) เป็นระดับ ‘BBB+’ จากเดิมที่ระดับ ‘A-‘ พร้อมทั้งเปลี่ยนแนวโน้มอันดับเครดิตเป็น ‘Stable’ หรือ ‘คงที่’ จากเดิม ‘Negative’ หรือ ‘ลบ’

โดยการลดอันดับเครดิตสะท้อนถึงผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ ที่อ่อนแอลงท่ามกลางแรงกดดันต่ออัตราการให้เช่าพื้นที่และอัตราค่าเช่าของทรัสต์ฯ ที่เพิ่มสูงขึ้นเนื่องจากอุปทานพื้นที่สำนักงานจำนวนมากที่คาดว่าจะเพิ่มเข้ามาในย่านศูนย์กลางทางธุรกิจในช่วงไม่กี่ปีข้างหน้านี้

โดยอันดับเครดิตยังคงมีข้อจำกัดจากการกระจุกตัวของพอร์ตการลงทุนของทรัสต์ฯ ทั้งในแง่ของสินทรัพย์ ผู้เช่า และสัญญาเช่าที่จะหมดอายุลง อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตก็มีปัจจัยสนับสนุนจากกระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ของทรัสต์ฯ ที่ยอมรับได้ ตลอดจนภาระหนี้สินที่อยู่ในระดับต่ำ และสภาพคล่องที่เพียงพอ

ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต

สถานะเครดิตที่อ่อนแอลงจากผลการดำเนินงานที่ถดถอย

ผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ ที่มีแนวโน้มลดลงจากอัตราการให้เช่าและอัตราค่าเช่าที่ลดลงได้ส่งผลทำให้รายได้และกำไรของทรัสต์ฯ อ่อนแอลงในช่วงระหว่างปี 2564-2565 ทั้งนี้ อัตราการให้เช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานให้เช่า “Exchange Tower ลดลงอย่างมากจากระดับเกินกว่า 90% ในปี 2560-2563 มาอยู่ที่ระดับประมาณ 75%-80%

ในช่วงปี 2564-2565 และของอาคารสำนักงานให้เช่า “Mercury Tower” ก็ลดลงจากระดับเกินกว่า 90% ในปี 2561-2563 มาอยู่ที่ระดับ 79% ณ สิ้นปี 2565 แม้ว่าทรัสต์ฯ ได้ลดอัตราค่าเช่าลงในปี 2565 เพื่อดึงดูดผู้เช่าใหม่และรักษาผู้เช่าเดิมเอาไว้ แต่อัตราการให้เช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานทั้ง 2 แห่งยังคงต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรมในกลุ่มอาคารสำนักงานเกรดเอในย่านศูนย์กลางทางธุรกิจของกรุงเทพฯ ซึ่งอยู่ที่ระดับ 82%

อัตราการให้เช่าและอัตราค่าเช่าที่ลดลงส่งผลทำให้รายได้ประจำปีของทรัสต์ฯ ลดลงอย่างต่อเนื่องมาอยู่ที่ระดับ 811 ล้านบาทในปี 2564 และ 769 ล้านบาทในปี 2565 จากระดับเกินกว่า 900 ล้านบาทในช่วงปี 2561-2563 ในขณะเดียวกัน ความสามารถในการทำกำไรของทรัสต์ฯ ก็อ่อนแอลงด้วยเช่นกัน

โดยอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA Margin) ลดลงมาอยู่ที่ระดับ 66% ในปี 2564 และ 61% ในปี 2565 จากระดับ 72% ในปี 2563 ซึ่งส่งผลให้ EBITDA ลดลงมาอยู่ในระดับต่ำกว่า 500 ล้านบาทเป็นครั้งแรก

ผลการดำเนินงานในอนาคตมีปัจจัยท้าทายจากอุปทานจำนวนมาก

ทริสเรทติ้ง ยังคงมองว่าอัตราการให้เช่าพื้นที่และอัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานของทรัสต์ฯ จะยังคงอยู่ภายใต้แรงกดดันต่อไปในระยะปานกลางเนื่องจากอุปสงค์สำนักงานที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ในขณะที่อุปทานพื้นที่สำนักงานจำนวนมากคาดว่าจะเพิ่มเข้ามา

ทั้งนี้ ข้อมูลของ CB Richard Ellis (CBRE) ระบุว่าจะมีอุปทานพื้นที่สำนักงานให้เช่าใหม่เข้ามาในตลาดที่ประมาณ 450,000-500,000 ตารางเมตร (ตร.ม.) ต่อปีในช่วงระหว่างปี 2566-2567 โดยมากกว่าครึ่งเป็นอุปทานใหม่ในกลุ่มอาคารสำนักงานเกรดเอในย่านศูนย์กลางทางธุรกิจ

ซึ่งอุปทานส่วนเกินทำให้อัตราค่าเช่าลดลงมาตั้งแต่ปี 2564 ทั้งนี้ อัตราค่าเช่าของอาคารสำนักงานเกรดเอในย่านศูนย์กลางธุรกิจลดลง 8% จากปีก่อนมาอยู่ที่ 1,040 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือนโดยเฉลี่ยในปี 2565

ภายใต้สมมติฐานกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราค่าเช่าของอาคารสำนักงานทั้ง 2 แห่งของทรัสต์ฯ จะลดลง 1%-3.5% ปีต่อปีในขณะที่อัตราการให้เช่าคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 75%-82% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ น่าจะอยู่ที่ระดับ 700-790 ล้านบาทต่อปีในช่วงระหว่างปี 2566-2568

 โดยคาดว่า EBITDA น่าจะคงอยู่ที่ระดับประมาณ 400-480 ล้านบาท และ EBITDA Margin จะอยู่ที่ระดับประมาณ 60% ในช่วงปีประมาณการ ทั้งนี้ ความคลาดเคลื่อนจากประมาณการของทริสเรทติ้งทั้งที่เกิดจากแนวโน้มตลาดที่ไม่เอื้ออำนวยหรือจากความเสี่ยงทางธุรกิจของทรัสต์ฯ ที่เพิ่มขึ้นอาจนำไปสู่การปรับลดอันดับเครดิตลงได้

อันดับเครดิตมีข้อจำกัดจากการกระจุกตัวของพอร์ตการลงทุน

ทริสเรทติ้งมองว่าพอร์ตการลงทุนของทรัสต์ฯ ยังคงมีความเสี่ยงจากการกระจุกตัวสูงทั้งในแง่ของจำนวนอาคาร ผู้เช่า และสัญญาเช่าที่จะหมดอายุลง ปัจจุบันรายได้ค่าเช่าและ EBITDA ของทรัสต์ฯ ขึ้นอยู่กับสินทรัพย์ที่เป็นอาคารเพียง 2 แห่งในทำเล 2 แห่งเท่านั้นคือที่ถนนสุขุมวิทและถนนเพลินจิต

โดยประมาณ 2 ใน 3 ของรายได้ค่าเช่าและบริการมาจาก Exchange Tower และส่วนที่เหลือมาจาก Mercury Tower ดังนั้น ผลการดำเนินงานที่ไม่น่าพึงพอใจของสินทรัพย์แห่งใดแห่งหนึ่งอาจจะส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อผลการดำเนินงานโดยรวมของทรัสต์ฯ

ส่วนในด้านผู้เช่านั้น ผู้เช่ารายใหญ่ 10 รายแรกของ Exchange Tower เช่าพื้นที่คิดเป็น 53% ของพื้นที่ให้เช่าของอาคาร และผู้เช่ารายใหญ่ 10 รายแรกของ Mercury Tower เช่าพื้นที่คิดเป็น 58% ทั้งนี้ ทรัสต์ฯ มีรายได้จากผู้เช่ารายใหญ่ 10 รายแรกของแต่ละอาคารคิดเป็น 49% ของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการของ Exchange Tower และ 51% ของรายได้ค่าเช่าและบริการของ Mercury Tower

ทั้งนี้ ผู้เช่ารายใหญ่ที่สุดเช่าพื้นที่คิดเป็น 6% ของพื้นที่ให้เช่ารวมของทรัสต์ฯ และสร้างรายได้คิดเป็น 5% ของรายได้ค่าเช่าและบริการของทรัสต์ฯ

ทรัสต์ฯ มีความเสี่ยงจากการที่ผู้เช่าจะไม่ต่ออายุสัญญาเช่าอยู่ด้วยเช่นกันโดยผู้เช่าส่วนใหญ่ทำสัญญาเช่าเป็นระยะเวลาคราวละ 3 ปี ณ เดือนธันวาคม 2565 พื้นที่เช่าจำนวน 19% จะหมดสัญญาในปี 2566 อีก 35% จะหมดสัญญาในปี 2567 ในขณะที่ 46% จะหมดสัญญาในปี 2568

ทั้งนี้ ในช่วงระหว่างปี 2567-2568 พื้นที่เช่าที่จะหมดสัญญากระจุกตัวค่อนข้างสูงเนื่องจากสัญญาเช่าของผู้เช่ารายใหญ่จำนวน 10 รายจะหมดอายุลงพร้อมกันในช่วงเวลาดังกล่าว อัตราการต่ออายุสัญญาเช่าของ Exchange Tower และ Mercury Tower ในช่วงระหว่างปี 2564-2565 อยู่ที่ระดับ 75%-85%  

อย่างไรก็ตาม อุปสงค์อาคารสำนักงานให้เช่าใหม่ที่จะเพิ่มเข้ามาจำนวนมากทำให้ทริสเรทติ้งมีความกังวลเกี่ยวกับอัตราการต่อสัญญาเช่าของอาคารสำนักงานทั้ง 2 แห่งของทรัสต์ฯ ในช่วงไม่กี่ปีข้างหน้า

กระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้อ่อนตัวลงแต่ยังคงอยู่ในระดับที่ยอมรับได้

แม้ว่า ฐานรายได้และกำไรของทรัสต์ฯ คาดว่าจะลดลง แต่ทริสเรทติ้งก็คาดว่ากระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ของทรัสต์ฯ จะยังคงอยู่ในระดับที่ยอมรับได้เนื่องจากทรัสต์ฯ มีภาระหนี้ที่อยู่ในระดับต่ำ รายได้และความสามารถในการทำกำไรที่อ่อนตัวลงทำให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ที่ปรับปรุงแล้วของทรัสต์ฯ เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 3.1-3.5 เท่าในช่วงระหว่างปี 2564-2565 จากที่ระดับต่ำกว่า 3 เท่า ในช่วงระหว่างปี 2561-2563

อัตราส่วน EBITDA ต่อดอกเบี้ยจ่ายก็ลดลงด้วยเช่นกันโดยลดลงมาอยู่ที่ระดับ 8-8.5 เท่าในช่วงระหว่างปี 2564-2565 จากระดับ 11 เท่าในปี 2563 อย่างไรก็ตาม ระดับภาระหนี้ที่ต่ำของทรัสต์ฯ ซึ่งมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนที่ประมาณ 20% ช่วยบรรเทาสถานะความเสี่ยงทางการเงินลงได้ในระดับหนึ่ง

ในอนาคตทริสเรทติ้งคาดว่ากำไรของทรัสต์ฯ จะลดลงจากการคาดการณ์ว่ารายได้และอัตรากำไรจะลดลง อีกทั้งอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นก็อาจทำให้ต้นทุนเงินกู้จากธนาคารเพิ่มสูงขึ้นด้วยเช่นกัน ทริสเรทติ้ง คาดว่า อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ที่ปรับปรุงแล้วของทรัสต์ฯ จะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยโดยอยู่ที่ 3.5-4 เท่าและอัตราส่วน EBITDA ต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะลดลงมาอยู่ที่ระดับ 5.5-7 เท่าในช่วงระหว่างปี 2566-2568

ปัจจุบันทรัสต์ฯ ไม่มีแผนการจะซื้อสินทรัพย์ใหม่ที่เป็นรูปธรรม ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของทรัสต์ฯ จะอยู่ที่ระดับปัจจุบันในช่วงปีประมาณการ

สภาพคล่องเพียงพอ

ทริสเรทติ้ง ประเมินว่า สภาพคล่องของทรัสต์ฯ จะยังคงเพียงพอในอีก 12 เดือนข้างหน้า แหล่งสภาพคล่องของทรัสต์ฯ ณ เดือนธันวาคม 2565 ประกอบไปด้วยเงินสดประมาณ 710 ล้านบาทและวงเงินกู้ยืมที่มีกับสถาบันการเงินที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกประมาณ 110 ล้านบาท

ทริสเรทติ้ง คาดการณ์ว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ จะอยู่ที่ประมาณ 350 ล้านบาทในอีก 12 เดือนข้างหน้า นอกจากนี้ สินทรัพย์คุณภาพสูงที่ไม่ติดภาระเป็นหลักประกันของทรัสต์ฯ ยังสามารถนำมาใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเพื่อขอวงเงินสินเชื่อได้หากจำเป็น

ทั้งนี้ มูลค่าตลาดของสินทรัพย์ที่ไม่ติดภาระเป็นหลักประกัน ณ สิ้นปี 2565 ของทรัสต์ฯ อยู่ที่จำนวน 8.71 พันล้านบาท ในขณะที่ข้อมูล ณ เดือนธันวาคม 2565 ระบุว่าทรัสต์ฯ มีภาระหนี้หุ้นกู้จำนวน 2.05 พันล้านบาทที่จะครบกำหนดไถ่ถอน โดยในปี 2566 จะอยู่ที่จำนวน 1 พันล้านบาทและในปี 2570 จะอยู่ที่จำนวน 1.05 พันล้านบาท

ทรัสต์ฯ ได้รีไฟแนนซ์หุ้นกู้ที่ครบกำหนดไถ่ถอนไปแล้วเมื่อเดือนมกราคม 2566 ด้วยเงินกู้ยืมอายุ 3 ปีจากสถาบันการเงิน ดังนั้น ทรัสต์ฯ จึงไม่มีภาระหนี้ที่ครบกำหนดในช่วงที่เหลือของปีนี้ไปจนถึงปี 2568

ตามเงื่อนไขทางการเงินของธนาคารระบุให้ทรัสต์ฯ ต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ (Loan-to-Fair-Value of Total Assets -- LTV) (ไม่รวมหนี้สินสัญญาเช่า) ให้ต่ำกว่า 35% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อ EBITDA ตามงบการเงินให้ต่ำกว่า 6 เท่า ซึ่ง ณ สิ้นปี 2565

ทรัสต์ฯ มีอัตราส่วน LTV อยู่ที่ระดับ 21.6% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อ EBITDA ตามงบการเงินอยู่ที่ระดับ 4.4 เท่า ทั้งนี้ ทริสเรทติ้ง จึงเชื่อว่า ทรัสต์ฯ จะไม่มีปัญหาในการปฏิบัติตามข้อกำหนดทางการเงินดังกล่าวได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า

สมมติฐานกรณีพื้นฐาน

สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญสำหรับผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ ในช่วงระหว่างปี 2566-2568 มีดังนี้

• อัตราการให้เช่าพื้นที่ของอาคารสำนักงานทั้ง 2 แห่งจะอยู่ที่ 75%-82%
• อัตราค่าเช่าจะลดลง 1%-3.5% ปีต่อปี
• EBITDA Margin ลดลงอยู่ที่ระดับประมาณ 60%
• ไม่มีการซื้อสินทรัพย์ใหม่

แนวโน้มอันดับเครดิต

แนวโน้มอันดับเครดิต ‘Stable’ หรือ ‘คงที่’ สะท้อนถึงความคาดหมายของทริสเรทติ้งว่าทรัสต์ฯ จะสามารถสร้างผลการดำเนินงานให้เป็นไปตามเป้าหมายในขณะที่สถานะทางการเงินจะไม่อ่อนแออย่างมีนัยสำคัญไปจากประมาณการของทริสเรทติ้ง

ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับความแข็งแกร่งทางการเงินเปลี่ยนแปลง

อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของทรัสต์ฯ อาจได้รับการปรับลดลงหากความเสี่ยงด้านอุตสาหกรรมพัฒนาขึ้นจนทำให้ทริสเรทติ้งเชื่อว่าอุปทานและอุปสงค์พื้นที่สำนักงานที่ไม่สอดคล้องกันนั้นอาจส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของทรัสต์ฯ

ในการนี้ อัตราการให้เช่าพื้นที่และ/หรืออัตราค่าเช่าที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญไปจากระดับปัจจุบันและอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ที่สูงเกินกว่า 5.5 เท่าอาจทำให้ทริสเรทติ้งต้องทำการปรับลดอันดับเครดิตหรือแนวโน้มอันดับเครดิตของทรัสต์ฯ ลง

ในทางกลับกัน อันดับเครดิตอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นหากทรัสต์ฯ สามารถปรับปรุงผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินให้แข็งแกร่งกว่าประมาณการได้โดยอัตราการให้เช่าพื้นที่ฟื้นตัวกลับมาอยู่ที่ระดับ 85%-90% อย่างต่อเนื่องและอัตราค่าเช่ามีสัญญาณปรับตัวดีขึ้น

เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าไทยแลนด์ ไพร์ม พร็อพเพอร์ตี้ (TPRIME)

บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com 

ติดต่อ [email protected]  โทร. 0-2098-3000 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500

       © บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2566 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้

     ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html

Click Donate Support Web