- Details
- Category: บริษัทจดทะเบียน
- Published: Sunday, 17 October 2021 14:27
- Hits: 9086
ฟิทช์ คงอันดับเครดิต บมจ.สยามฟิวเจอร์ ดีเวลอปเมนท์ ที่ BBB- (tha) แนวโน้มเครดิตมีเสถียรภาพ
ฟิทช์ เรทติ้งส์ - กรุงเทพฯ - 12 ตุลาคม 2564: บริษัท ฟิทช์ เรทติ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด ประกาศคงอันดับเครดิตภายในประเทศระยะยาว (National Long-term Rating) ของ บริษัท สยามฟิวเจอร์ ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SF ซึ่งเป็นบริษัทพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าขนาดกลางภายใต้แนวความคิดศูนย์การค้าชุมชนในประเทศไทย ที่ ‘BBB-(tha) แนวโน้มอันดับเครดิตมีเสถียรภาพ และคงอันดับเครดิตภายในประเทศระยะยาวหนี้ไม่มีหลักประกันและไม่ด้อยสิทธิของบริษัทฯ ที่ ‘BBB-(tha)
ในขณะเดียวกัน ฟิทช์ประกาศคงอันดับเครดิตภายในประเทศระยะสั้น (National Short-term Rating) ของ SF ที่ ‘F3(tha)’
การคงอันดับเครดิตของ SF เกิดขึ้นหลังจากการประกาศของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ในการเข้าถือหุ้น SF ในสัดส่วนร้อยละ 56.3 ซึ่งเป็นสัดส่วนที่มีอำนาจควบคุม CPN มีสถานะเครดิตที่แข็งแกร่งกว่า SF แต่ฟิทช์ยังคงจัดอันดับเครดิตของ SF ตามสถานะเครดิตโดยลำพังของบริษัทฯ เนื่องจาก ความสัมพันธ์ระหว่าง CPN และ SF ยังคงอยู่ในระดับต่ำ เมื่อพิจารณาตามหลักเกณฑ์ของฟิทช์เรื่อง Parent and Subsidiary Linkage
โดยฟิทช์ ได้พิจารณารวมถึงความเป็นไปได้ที่ CPN จะมีสัดส่วนการถือหุ้นใน SF เพิ่มขึ้นหลังจากเสร็จสิ้นการทำคำเสนอซื้อหุ้นที่เหลือทั้งหมดของ SF (Tender Offer) ตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไขของประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน
ปัจจัยที่มีผลต่ออันอับเครดิต
บริษัทแม่แข็งแกร่งกว่าแต่ความความสัมพันธ์อยู่ในระดับต่ำ: CPN เป็นบริษัทพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย โดยมีกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) สูงกว่า SF กว่า 40 เท่า และมีสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่งกว่า SF ทั้งนี้ SF และ CPN ไม่มีความสัมพันธ์ในเชิงกฎหมาย ในขณะที่ความสัมพันธ์ในด้านการดำเนินงานของทั้งสองบริษัทอยู่ในระดับต่ำ
ฟิทช์ เชื่อว่า ศูนย์การค้าเมกาบางนา ซึ่งอยู่ภายใต้กิจการร่วมค้าที่ SF ถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 49 รวมถึงที่ดินของกิจการร่วมค้าที่อยู่รอบๆ เมกาบางนา น่าจะมีความสำคัญในเชิงกลยุทธ์สำหรับ CPN ในระยะยาว อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบัน EBITDA ของ SF รวมเงินปันผลรับจากกิจการร่วมค้าดังกล่าว มีสัดส่วนน้อยกว่าร้อยละ 5 ของ EBITDA ของ CPN และฟิทช์คาดว่าสัดส่วนดังกล่าวไม่น่าจะเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญในช่วง 2 ปีข้างหน้า
ในระยะยาว ความสัมพันธ์ระหว่าง SF และ CPN อาจเพิ่มสูงขึ้น หากสัดส่วนของ EBITDA ของ SF ต่อ EBITDA ของ CPN เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ หรือมีการให้การสนับสนุนทางการเงินอย่างมีนัยสำคัญจากบริษัทแม่ เช่นในรูปของการเพิ่มทุน หรือเงินกู้ยืมจากบริษัทแม่ CPN เล็งเห็นโอกาสที่จะขยายศูนย์การค้าเมกาบางนา โดยการพัฒนาโครงการในรูปแบบ Mixed Use บนที่ดินรอบศูนย์การค้า ซึ่งน่าจะทำให้สัดส่วนผลประกอบการของ SF ต่อบริษัทแม่เพิ่มขึ้น (โดยผ่านเงินปันผลจ่ายจากเมกาบางนา) ในช่วง 3-5 ปีข้างหน้า
ในขณะเดียวกัน หาก CPN ถือหุ้นใน SF เพิ่มขึ้นจากการ Tender Offer และดำเนินการเพิกถอน SF ออกจากตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยได้ตามแผน อาจส่งผลให้มีการกู้ยืมระหว่างกันระหว่างสองบริษัทเพิ่มสูงขึ้น
อัตราส่วนหนี้สินเพิ่มสูงขึ้นชั่วคราว: ฟิทช์ คาดว่า อัตราส่วนหนี้สินของ SF ซึ่งวัดจากอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อกระแสเงินสดจากการดำเนินงานก่อนการเปลี่ยนแปลงของเงินทุนหมุนเวียน (FFO net leverage) จะเพิ่มสูงขึ้นชั่วคราวมาอยู่ในระดับประมาณ 11 เท่า ณ สิ้นปี 2021 ก่อนที่จะลดลงมาอยู่ในระดับประมาณ 8.0 เท่าในปี 2565 ซึ่งเป็นระดับสูงสุดที่ยังสอดคล้องกับอันดับเครดิตในปัจจุบัน (ณ สิ้นเดือนมิถุนายน ปี 2564 อยู่ที่ระดับ 7.3 เท่า)
การเพิ่มขึ้นของอัตราส่วนหนี้สิน เกิดจากมาตรการปิดเมืองแบบเต็มรูปแบบ (Full Lockdown) ที่มีการบังคับใช้อีกครั้งในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปี 2564 รวมทั้งค่าใช้จ่ายลงทุนของ SF ที่อยู่ในระดับสูง ในช่วงปี 2564-2565 ซึ่งส่วนใหญ่เป็นค่าใช้จ่ายการลงทุนในโครงการ Mixed-Use ฟิทช์คาดว่าการฟื้นตัวของผลประกอบการของ SF จะเป็นไปอย่างช้าๆ ในช่วงไตรมาสที่ 4 ของปี 2564 และช่วงครึ่งปีแรกของปี 2565 ตามการฟื้นตัวของสภาวะเศรษฐกิจอย่างค่อยเป็นค่อยไป อย่างไรก็ตามอัตราการฟื้นตัวน่าจะดีขึ้นในครึ่งหลังของปี 2565 จากอัตราการฉีดวัคซีนที่เพิ่มสูงขึ้น
อัตราส่วนกระแสเงินสดต่อดอกเบี้ยและค่าเช่าที่ลดลง: อัตราส่วนกระแสเงินสดจากการดำเนินงานก่อนการเปลี่ยนแปลงของเงินทุนหมุนเวียนต่อดอกเบี้ยจ่ายและค่าเช่า (FFO fixed charge coverage) ของ SF น่าจะลดลงมาอยู่ที่ระดับ 1.8 เท่า ณ สิ้นปี 2564 ก่อนที่จะฟื้นตัวมาอยู่ที่ระดับประมาณ 2.5 เท่าในปี 2566 (ปี 2563 อยู่ที่ระดับ 2.5 เท่า) เนื่องจาก SF ยังคงต้องจ่ายค่าเช่าที่ดินในระดับเดิมที่ค่อนข้างคงที่ ซึ่งมีสัดส่วนประมาณร้อยละ 20 ของต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ในขณะที่การฟื้นตัวของจำนวนลูกค้าที่เข้าศูนย์การค้าและรายได้มีการสะดุดเป็นครั้งคราว นอกจากนี้ ดอกเบี้ยจ่ายที่เพิ่มขึ้นจากเงินกู้ที่ใช้สำหรับการก่อสร้างโครงการ Mixed-Use ก็มีส่วนทำให้อัตราส่วนดังกล่าวลดลงด้วย
การฟื้นตัวสะดุดจากมาตรการ Lockdown: รายได้ของ SF ในปี 2564 น่าจะลดลงประมาณร้อยละ 15 จากปีก่อน เนื่องจากส่วนลดค่าเช่าที่ให้แก่ผู้เช่าในช่วงที่มีการบังคับใช้มาตรการ Lockdown เป็นครั้งคราวตลอดปี 2564 โดยเฉพาะมาตรการ Lockdown เต็มรูปแบบที่บังคับใช้ในช่วงประมาณกลางเดือนกรกฎาคม ถึงสิ้นเดือนสิงหาคม ปี 2564 ฟิทช์คาดว่ารายได้ของ SF จะเพิ่มขึ้นร้อยละ 24-25 ในปี 2565
ในขณะที่ผลประกอบการของเมกาบางนาและเงินปันผลรับจากเมกาบางนาก็น่าจะฟื้นตัวในลักษณะเดียวกัน ทั้งนี้อยู่บนสมมติฐานว่ามีการผ่อนคลายมาตรการ Lockdown ในช่วงไตรมาสที่ 4 ของปี 2564 และมีความก้าวหน้าของอัตราการฉีดวัคซีนที่เพิ่มขึ้นอย่างมากในปี 2565
ผู้เช่าที่แข็งแกร่งช่วยลดความเสี่ยง : ผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโคโรนาที่มีต่อกระแสเงินสดจากากรดำเนินงานของ SF ได้รับการบรรเทาลงบางส่วน เนื่องจากรายได้ค่าเช่ามากกว่าร้อยละ 50 ของ SF มาจากผู้เช่าที่เป็นร้านอาหารและซูเปอร์มาร์เก็ต ซึ่งจำหน่ายสินค้าอุปโภคบริโภคที่จำเป็นในชีวิตประจำวัน
ในขณะที่ลักษณะของศูนย์การค้าชุมชน มีความได้เปรียบศูนย์การค้าแบบปิดขนาดใหญ่ที่อยู่ใจกลางเมือง เนื่องจากความสะดวกสบายและความรวดเร็วในการจอดรถ การให้บริการรับส่งอาหาร และจุดรับสินค้าจากธุรกรรมออนไลน์ สามารถตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคในช่วงที่มีการระบาดของโรคได้ดีกว่า
SF มีความเสี่ยงจากผู้เช่าที่เป็นร้านค้าย่อยขนาดเล็กซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบค่อนข้างมากในช่วงเศรษฐกิจขาลง ซึ่งอาจทำให้ SF จำเป็นต้องให้ส่วนลดค่าเช่า รวมถึงอาจมีการยกเลิกสัญญาเช่าโดยผู้เช่ากลุ่มดังกล่าว อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงดังกล่าวน่าจะได้รับการบรรเทาลงบางส่วน จากการที่ผู้เช่ารายใหญ่ที่สุด 10 รายแรก ซึ่งสร้างรายได้ประมาณร้อยละ 25-26 ของรายได้รวม เป็นธุรกิจขนาดใหญ่และส่วนใหญ่เป็นซูเปอร์มาร์เก็ตซึ่งได้รับผลกระทบจากการระบาดของโรคน้อยกว่าธุรกิจอื่น นอกจากนี้ SF ยังไม่ได้ประสบปัญหาหนี้เสีย แม้ว่าจะมีการชำระค่าเช่าที่ล่าช้าจากผู้เช่าบางรายในช่วงที่มีมาตรการ Lockdown เต็มรูปแบบในไตรมาสที่2 ปี 2563 ซึ่งสถานการณ์ปรับตัวดีขึ้นในปัจจุบัน
การกำหนดอันดับเครดิตโดยสรุป
SF เป็นผู้นำในธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าขนาดกลางภายใต้แนวความคิดศูนย์การค้าชุมชนในประเทศไทย ซึ่งบริษัทที่มีลักษณะธุรกิจใกล้เคียงที่สุดที่ฟิทช์มีการจัดอันดับเครดิต ได้แก่ บริษัท เจดับเบิ้ลยูดี อินโฟโลจิสติกส์ จำกัด (มหาชน) หรือ JWD (BBB-(tha)/แนวโน้มเครดิตมีเสถียรภาพ) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้ให้บริการโลจิสติกส์ภาคพื้นดินแบบครบวงจรรายใหญ่ในประเทศไทย
SF มีสัดส่วนรายได้ที่สามารถคาดการณ์ได้ที่สูงกว่า จากการมีสัญญาเช่าระยะยาวกับผู้เช่า แต่ SF ได้รับผลกระทบจากการระบาดของไวรัสโคโรนาค่อนข้างมากเนื่องจากส่วนลดค่าเช่าที่จำเป็นต้องให้แก่ผู้เช่า รวมถึงต้นทุนค่าเช่าที่ดินที่ค่อนข้างคงที่ อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวของ SF มีความรวดเร็วในระดับหนึ่ง เนื่องจากสัดส่วนของผู้เช่าเกินกว่าครึ่งหนึ่งเป็นร้านอาหารและซูเปอร์มาร์เก็ต ซึ่งจำหน่ายสินค้าอุปโภคบริโภคที่จำเป็นในชีวิตประจำวัน
ในทางกลับกัน JWD ให้บริการโลจิสติกส์ที่ครบวงจรและมีฐานลูกค้าอยู่ในธุรกิจที่หลากหลาย ทำให้ธุรกิจโดยรวมของ JWD ไม่ได้รับผลกระทบที่มากนักในช่วงภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ ซึ่งเป็นปัจจัยที่สามารถชดเชยจุดอ่อนเรื่องความมั่นคงของรายได้ที่ต่ำกว่า SF ในด้านของสถานะทางการเงิน JWD มีอัตราส่วนหนี้สินที่ต่ำกว่า SF ในขณะที่ SF มีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่อยู่ในระดับต่ำ และมีทรัพย์สินส่วนใหญ่เป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนซึ่งเป็นทรัพย์สินที่อยู่ในความต้องการของตลาด ดังนั้น ฟิทช์จึงเห็นว่า JWD และ SF มีสถานะทางธุรกิจและการเงินอยู่ในระดับใกล้เคียงกัน ทั้งสองบริษัทจึงได้รับการจัดอันดับเครดิตอยู่ในระดับเดียวกัน
SF มีอันดับเครดิตที่ต่ำกว่าสถานะเครดิตโดยลำพังที่ bbb(tha) ของ บริษัท ไออาร์พีซี จำกัด (มหาชน) (IRPC, A-(tha)/แนวโน้มเครดิตมีเสถียรภาพ) หนึ่งอันดับ ซึ่งสะท้อนถึงสถานะทางการเงินของ SF ที่น่าจะอ่อนแอกว่าในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า แม้ว่าทั้ง 2 บริษัทจะมีอัตราส่วนหนี้สินที่เพิ่มสูงขึ้นมาอยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกันในปี 2563 ทั้งสองบริษัทมีความเสี่ยงจากลักษณะของธุรกิจในระดับใกล้เคียงกัน เนื่องจาก SF มีขนาดของธุรกิจที่เล็กกว่ามาก แต่มีความแน่นอนของกระแสเงินสดที่สูงกว่า IRPC ซึ่งต้องเผชิญกับความผันผวนของราคาสินค้าโภคภัณฑ์
สมมุติฐานที่สำคัญ
สมมุติฐานที่สำคัญของฟิทช์ที่ใช้ในการประมาณการ
- รายได้รวมลดลงร้อยละ 15 ในปี 2564 และฟื้นตัวเพิ่มขึ้นในอัตราร้อยละ 24-25 ในปี 2565 และร้อยละ 12-13 ในปี 2566
- อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย ต่อรายได้ (EBITDA margin) ลดลงมาอยู่ในระดับร้อยละ 16-17 ในปี 2564 และเพิ่มขึ้นมาในระดับร้อยละ 27-28 ในปี 2565 และร้อยละ 33-34 ในปี 2566
- ค่าใช้จ่ายลงทุน (รวมค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและปรับปรุงซ่อมแซม) รวม 1.2 พันล้านบาท -1.3 พันล้านบาท ในช่วงปี 2564-2566
- โครงการ Mixed Use โครงการใหม่ แล้วเสร็จ ณ สิ้นปี 2565 และเริ่มเปิดดำเนินการในปี 2566
- เงินปันผลรับจากศูนย์การค้าเมกาบางนาจำนวน 197 ล้านบาทต่อปีในปี 2564-2565 และ 255 ล้านบาทในปี 2566
ปัจจัยที่อาจมีผลต่ออันดับเครดิตในอนาคต
ปัจจัยบวก:
- • ความสัมพันธ์ระหว่าง SF และ CPN ที่เพิ่มมากขึ้นอัตราส่วนหนี้สิน ซึ่งวัดจากอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อกระแสเงินสดจากการดำเนินงานก่อนการเปลี่ยนแปลงของเงินทุนหมุนเวียน (FFO net leverage) ลดลงมาอยู่ในระดับต่ำกว่า 6.0 เท่าได้อย่างต่อเนื่อง
- • อัตราส่วนกระแสเงินสดจากการดำเนินงานก่อนการเปลี่ยนแปลงของเงินทุนหมุนเวียนต่อดอกเบี้ยจ่ายและค่าเช่า (FFO fixed charge coverage) อยู่ในระดับสูงกว่า 2.0 เท่าอย่างต่อเนื่อง
ปัจจัยลบ:
- • อัตราส่วนหนี้สิน ซึ่งวัดจากอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อกระแสเงินสดจากการดำเนินงานก่อนการเปลี่ยนแปลงของเงินทุนหมุนเวียน (FFO net leverage) อยู่ในระดับสูงกว่า 8.0 เท่าอย่างต่อเนื่อง
- • อัตราส่วนกระแสเงินสดจากการดำเนินงานก่อนการเปลี่ยนแปลงของเงินทุนหมุนเวียนต่อดอกเบี้ยจ่ายและค่าเช่า (FFO fixed charge coverage) อยู่ในระดับต่ำกว่า 1.5 เท่าอย่างต่อเนื่อง
สภาพคล่อง
ความเสี่ยงในการ Refinancing อยู่ในระดับที่จัดการได้: หนี้สินทั้งหมดของ SF ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2564 อยู่ที่ระดับ 3.5 พันล้านบาท โดยหนี้สินจำนวน 1.6 พันล้านบาทจะครบกำหนดชำระในช่วง 12 เดือนข้างหน้า โดยหนี้สินประมาณ 300 ล้านบาท จะชำระคืนโดยใช้เงินกู้ระยะยาว (Refinancing) ในลักษณะเดียวกับที่ SF ได้ทำการชำระคืนหนี้สินจำนวน 450 ล้านบาท
โดยใช้เงินกู้ระยะยาวในไตรมาสที่ 2 ของปี 2564 SF เพิ่งจะได้รับอนุมัติเงินกู้ระยะยาว (Project Financing) สำหรับโครงการ Mixed Use จำนวน 1 พันล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งจะมีการเบิกถอนเพื่อใช้ชำระคืนเงินกู้ระยะสั้นที่ได้ใช้สำหรับค่าใช้จ่ายลงทุนเบื้องต้นของโครงการ Mixed Use ฟิทช์คาดว่าจะเงินกู้ระยะสั้นส่วนที่เหลือจะมีการต่ออายุต่อไป (Roll Over) เนื่องจาก SF มีสินทรัพย์ที่ปลอดหลักประกันอยู่ในระดับสูงกว่า 1 หมื่นล้านบาท ซึ่งสามารถใช้เป็นหลักประกันได้หากมีความจำเป็น
ลักษณะธุรกิจ
SF เป็นผู้นำในธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าขนาดกลางภายใต้แนวความคิดศูนย์การค้าชุมชนในประเทศไทย ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2564 SF มีศูนย์การค้าภายใต้การบริหารทั้งหมด 18 ศูนย์ ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล โดยมีพื้นที่ให้เช่ารวม 229,137 ตารางเมตร และศูนย์การค้าเมกาบางนา ซึ่งมีพื้นที่ให้เช่ารวม 201,491 ตารางเมตร ภายใต้การบริหารของกิจการร่วมค้ากับ IKANO ซึ่ง SF ถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 49
ติดต่อ:
Primary Analyst
สมฤดี ไชยวรรัตน์
Director
+66 2108 0160
บริษัท ฟิทช์ เรทติ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด
ชั้น 17, เลขที่ 57 อาคารปาร์คเวนเชอร์, ถนนวิทยุ, แขวงลุมพินี, เขตปทุมวัน
กรุงเทพฯ 10330
Secondary Analyst
ณิชยา สีมานนทปริญญา
Director
+66 2108 0161
Committee Chairperson
Hasira De Silva, CFA
Senior Director
+65 6796 7240
สรุปรายการปรับปรุงงบการเงิน
- นำค่าเช่าจ่าย (จากบัญชีบริหารของบริษัท) ที่บันทึกเป็นส่วนหนึ่งของการชำระคืนหนี้สินจากสัญญาเช่าทางการเงินในงบการเงิน มารวมเป็นส่วนหนึ่งของต้นทุนค่าบริการ และหักต้นทุนทางการเงินจากการบันทึกอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนตามวิธีสัญญาเช่าทางการเงินออกจากค่าใช้จ่ายในงบกำไรขาดทุน
- หักรายได้อื่นๆ จากการดำเนินงานและรายได้ที่ไม่ได้มาจากการดำเนินงานออกจากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ
- หักรายได้ที่ไม่ใช่ตัวเงินจากการรับรู้รายได้ค่าเช่าและค่าบริการรับล่วงหน้าและรวมรายได้อื่นๆ จากการดำเนินงานในการคำนวณกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย
- หักการเปลี่ยนแปลงในเงินลงทุนระยะสั้น การเปลี่ยนแปลงในลูกหนี้และเจ้าหนี้กิจการที่เกี่ยวข้องกัน ออกจากการเปลี่ยนแปลงของสินทรัพย์และหนี้สินดำเนินงาน
ข้อมูลเพิ่มเติมหาได้ที่ www.fitchratings.com
******************************************
