กลุ่มที่พักอาศัย น้ำหนักการลงทุน Neutral

ทิศทางยังไม่แน่นอน

• ราคาหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ Underperform SET Index โดยในช่วง YTD ดัชนี SETPROP -7.9% ขณะที่ SETIndex +2.2% โดยหุ้นกลุ่มที่ราคาร่วงลงเป็นกลุ่มที่พักอาศัยและให้เช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์ ส่วนหุ้นนิคมฯราคายังปรับขึ้นได้ สำหรับหุ้นกลุ่มที่พักอาศัยที่ราคาปรับขึ้นดีใน YTD คือ AP (+12%YTD) ขณะที่ ANAN และ ORI ลดลง -27%และ -11% YTD ตามลำดับ

• รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นมาอย่างต่อเนื่อง ทั้ง 1) การให้นำเงินค่าซื้อไปลดหย่อนภาษีไม่เกิน 2 แสนบาทสำหรับที่พักอาศัยหลังแรก ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ถือครองไม่น้อยกว่า 5 ปี มีผลถึง 31 ธ.ค.62, 2) การลดหย่อนค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลืออย่างละ 0.01% สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท มีผลถึง 24 ธ.ค.63 และ

3) การได้เงินคืน 50,000 บาทกับผู้ซื้อบ้านที่มีรายได้ต่ำกว่า 1 แสนบาท/เดือน และลงทะเบียนอยู่ใน 1 แสนคนแรก มีผลถึง 31 มี.ค.63 ซึ่งเรามองว่าเป็นบวกกับผู้ประกอบการที่พักอาศัย แต่ไม่ถึงกับมีนัยสำคัญมากเพราะส่วนใหญ่ยังติดเรื่อง LTV และธนาคารระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อในยามเศรษฐกิจซบเซา

• ย้อนดูผลประกอบการ 3Q62 และ 9M62 ของ 9 บริษัทที่เราวิเคราะห์ พบว่า

# ยอดเปิดขายใหม่ในช่วง 3Q62 หดตัว -40%YoY และ -16%QoQ โดยการเปิดโครงการคอนโดลดลงมากกว่าบ้านแนวราบ (การเปิดคอนโดใหม่ -64%YoY, -43%QoQ) ส่วนงวด 9M62 ยอดเปิดขายใหม่ -18%YoYจะมีเพียง AP, LH, ORI, SPALI ที่เปิดเพิ่มขึ้น ส่วนบริษัทที่เปิดขายใหม่น้อยลงมากๆ คือ SIRI (-77%YoY) และLPN (-74%YoY)

# ยอด Presales งวด 3Q62 หดตัว -42%YoY และ -5%QoQ เป็น 53.8 พันล้านบาท โดยทุกบริษัทมียอดขาย Presales ลดลงเทียบ YoY ส่วนเทียบกับ 2Q62 จะมีเพียง QH, ORI และ PSH ที่มียอด Presales ดีขึ้นQoQ สำหรับ 9M62 ยอด Presales ของกลุ่ม -28%YoY เป็น 167 พันล้านบาท มีเพียง ORI ที่มียอด Presales ที่โตได้ YoY และ SIRI & LPN มียอดลดลงแรงกว่า 60%YoY

# Norm profit ของกลุ่มหดตัว -31%YoY แต่ +13%QoQ เป็น 6.6 พันล้านบาทในงวด 3Q62 เพราะรายได้และมาร์จิ้นหดตัว YoY รวมทั้งค่าใช้จ่ายขาย & บริหารสูงขึ้นด้วย ส่วนการเติบโต QoQ เพราะรับรู้รายได้มากขึ้น& SG&A ต่อยอดขายต่ำลง อัตรากำไรขั้นต้นใน 3Q62 ลดเป็น 33.9% จาก 34.8% ใน 3Q61 และจาก 34.0%ใน 2Q62 เพราะการทำโปรโมชั่นกระตุ้นยอดขายและมีสัดส่วนการขายที่พักอาศัยที่มีมาร์จิ้นต่ำมากขึ้น ยกเว้นORI ที่ยังคงมีอัตรากำไรขั้นต้นสูงมากที่ 43% ใน 3Q62 สำหรับงวด 9M62 กำไรสุทธิของกลุ่ม -19%YoY เป็น21.1 พันล้านบาท มีเพียง SPALI ที่กำไรสะสม 9M62 โตได้ที่ +5%YoY ส่วน ANAN ลดลงมากที่สุด เท่ากับ -53%YoY

• งวด 4Q62 ดีขึ้น แต่แนวโน้มปี 63 ยังท้าทาย แต่ใน 4Q62 จะมีการเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้น +13%QoQ (แต่หดตัวราว -6%YoY) โดยบริษัทที่จะเปิดขายใหม่เป็น SIRI, ANAN, ORI สำหรับทั้งปี 62 คาดว่าการเปิดขายใหม่จะ -17%YoY เป็น 2.42 แสนล้านบาท ด้านการโอนรับรู้รายได้และกำไรงวด 4Q62 คาดว่าจะสูงขึ้น (ยกเว้น QH ที่คาดว่าจะลดลง) ส่วนปี 63 ยังขาดปัจจัยกระตุ้นที่มีนัยสำคัญ ทำ

ให้อุตสาหกรรมยังชะลอตัวต่อ โดยรวมกำไรสุทธิปีนี้และปีหน้าน่าจะต่ำกว่าที่เราคาดไว้ก่อนหน้า จึงปรับลดประมาณการกำไรปี 62/63 ของกลุ่มลง -14%/-16% ส่งผลให้กำไรสุทธิของกลุ่มจะ -13%YoY และ +2.8%YoY ตามลำดับ

• ให้น้ำหนักลงทุน Neutral ทั้งนี้แม้ว่าการเติบโตของกำไรสุทธิปี 62-63 จะไม่ดีนัก แต่กลุ่มนี้ให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลสูง (เฉลี่ยราว 7% ต่อปี) และราคาหุ้นซื้อขายที่ P/E ต่ำมาก (ต่ำกว่า -2SD แล้ว) สำหรับหุ้น Top picksคือ AP (แนะนำซื้อ ราคาพื้นฐาน 8.20 บาท อิง P/E ปี 63 ที่ 7 เท่า) เนื่องจากมีการกระจายความเสี่ยงของสินค้าและทำเลที่ดี ฐานะการเงินแข็งแกร่ง รวมทั้งให้ปันผลสูงด้วย ความเสี่ยงคือ การเลื่อนเปิดโครงการใหม่ การโอนกรรมสิทธิ์น้อยกว่าคาด ส่วนโอกาสคือ ทางการไทยผ่อนคลายมาตรการ LTV และออกมาตรการกระตุ้นเพิ่มเติม

นักวิเคราะห์ : Thailand Research Team / ธนินี สถิรเรืองชัย : [email protected]