เราคงน้ำหนักการลงทุนของกลุ่มที่ Neutral และประเมินว่าใน 2Q62 คือจุดต่ำสุดของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ ทั้งส่วนของยอด Presales และผลประกอบการ โดยเราเชื่อว่าใน 2H62 กลุ่มยังมีปัจจัยหนุนที่ดีจากการผ่อนคลายของ LTV ระดับดอกเบี้ยที่ต่ำ และการเปิดโครงการใหม่มากขึ้น แม้คาดว่าในปีนี้กำไรสุทธิของกลุ่มจะลดลง 3.8% YoY แต่เราเขื่อว่า 2H จะมีสัดส่วนกำไรสุทธิ 61% ของปีนี้และหนุนด้วย Backlog ที่สะสมไว้ทำให้ 4Q จะเป็นไตรมาสที่ดีที่สุด Top Pick ที่เราชอบสำหรับกลุ่มคือ SPALI จาก Backlog และฐานะการเงินที่แข็งแกร่ง และ S จากจุดเด่นของธุรกิจลูกในธุรกิจโรงแรม

 

คาด Presales กลุ่มปีนี้ลดลง 10%

 

จากการบังคับใช้ LTV ที่กดดันกลุ่มและระดับความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่ต่ำที่สุดเป็นประวัติการณ์ ทำให้ระดับ Presales ของ 2Q62 อ่อนแอ อย่างไรก็ตาม เราคาดว่าทิศทางการทำ Presales ของ 2H62 จะดีขึ้น 32% HoH จาก 1) การผ่อนคลายของ LTV ในส่วนของการกู้ร่วม 2) ทิศทางดอกเบี้ยขาลง 3) โครงการเปิดใหม่เพิ่มขึ้น ส่วนที่ยังอ่อนแอและเป็นประเด็นหลักกดดันเป้า Presales รวมของกลุ่มปีนี้คาดลดลง 10% เท่ากับ 2.61 แสนล้านบาท คือ อุปสงค์คอนโดมิเนียมที่ยังอ่อนแอ ขณะที่การระบาย Inventory คอนโดมิเนียมยังกดดันยอดขายของโครงการใหม่และกดดันราคาขายของแต่ละ Segment

กำไรสุทธิของกลุ่มใน 2H62 ดีขึ้น HoH แต่ทั้งปีคาดอ่อนตัว 3.8% YoY

 

 

กลุ่มมี Backlog ในมือสำหรับ 2H62 ที่ 6.95 หมื่นล้านบาท จากประมาณการรายได้ที่ 2.29 แสนล้านบาท (+6% YoY) และคิดเป็น Secured Revenue ของปีนี้ที่ 73% ขณะที่กำไรสุทธิคาดรวมกันเท่ากับ 38,848 ล้านบาท (-3.8% YoY) ผลจากค่าใช้จ่ายของ SG&A ที่สูงขึ้นทั้งจาก Promotion และผลประโยชน์พนักงาน และระดับ Gross Margin ที่ไม่เติบโต โดยสัดส่วนของกำไรสุทธิใน 2H62 คาดที่ 61% ของกำไรสุทธิทั้งปีหรือเท่ากับ 23,784 ล้านบาท บริษัทที่มีสัดส่วนกำไรสุทธิใน 2H62 สูงกว่า 1H62 เรียงตามลำดับคือ ANAN S SIRI SPALI LPN LH QH ORI AP PSH

เลือก SPALI และ S

 

แม้ภาพรวมของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้จะไม่โดดเด่น มี Presales และกำไรสุทธิลดลง แต่เราเชื่อว่าใน 2H62 จะเด่นกว่า 1H62 ในทุกปัจจัย และหุ้นที่เราเลือกคือ SPALI (ราคาเป้าหมาย 12 เดือนเท่ากับ 28.00 บาท/หุ้น) และ S (ราคาเป้าหมาย 12 เดือนเท่ากับ 4.20 บาท/หุ้น)

 

คาด Presales ของกลุ่มปีนี้ลดลง 10% YoY

หลังจากการปรับเป้า Presales ปีนี้ลงของ LH LPN SIRI และ ANAN ทำให้เราคาดว่าเป้า Presales ปีนี้ของกลุ่มทั้ง 10 บริษัทจะอยู่ที่ 2.61 แสนล้านบาท ลดลง 10% YoY และต่ำที่สุดในรอบ 4 ปี โดยมีสัดส่วนคอนโดมิเนียม 47% และแนวราบ 52%

 

ในปีนี้บริษัทที่ตั้งเป้า Presales เติบโตคือ ORI S SPALI บริษัทที่ตังเป้า Presales ไม่เติบโตและ Flat คือ AP PSH LH LPN SIRI QH ANAN

 

โดยใน 1H62 ทั้ง 10 บริษัททำ Presales ได้ 43% ของเป้าที่ตั้งไว้ที่ 2.6 แสนล้านบาท และใน 2H62 ต้องทำ Presales เพิ่มขึ้น 1.49 แสนล้านบาท (+32% HoH) เพื่อไปถึงเป้า บริษัทที่เรามองว่าแม้มีการปรับเป้า Presales ลงมาแล้วแต่ยังมีโอกาสพลาดเป้า คือ QH LPN ANAN SIRI

Downside ของ Presales Sector หาก Presales พลาดเป้า เรามองที่ประมาณ 5% จากเป้าหรือลดลงประมาณ 15% จากปีทีผ่านมาเท่ากับ 2.45 แสนล้านบาท

 

กำไรสุทธิของกลุ่มใน 1H62 ลดลง 44% YoY และ 33%

 

ผลกระทบจาก Demand ที่อ่อนตัวลงทั้งในส่วนของแนวราบและคอนโดมิเนียม รวมทั้งการเริ่มบังคับใช้ LTV ใหม่ วันที่ 1 เม.ย. 2562 ซึ่งมีผลกระทบต่อการขอสินเชื่อ ทำให้ใน 2Q62 เป็นช่วงที่กลุ่ม (10 บริษัทที่เราทำการศึกษา) มีรายได้ลดลง -25% QoQ และ -21% YoY และใน 1H62 กลุ่มมีรายได้ 92,984 ล้านบาท (-2% YoY)

 

ในส่วนของกำไรสุทธิของกลุ่มเท่ากับ 6,101 ล้านบาท -32% QoQ และ -44% YoY และใน 1H62 กลุ่มมีกำไรเท่ากับ 15,065 ล้านบาท

 

หลังจากประกาศผลประกอบการ 1H62 เรามีการปรับประมาณการใน 3 บริษัทลงจากแรงกดดันของจากการปรับแผนลดการเปิดโครงการใหม่และลดเป้า Presales

1) ANAN ปรับลดกำไรสุทธิ -19

2) SIRI ปรับลดกำไรสุทธิ -13%

3) QH ปรับลดเป้ากำไรสุทธิ -8%

 

เราคาดกำไรสุทธิของทั้ง 10 บริษัทในปีนี้ที่ 38,848 ล้านบาท (-3.8% YoY) และคาดกำไรสุทธิของ 2H62 ที่ 23,784 ล้านบาท หรือเป็นสัดส่วนประมาณ 61% ของกำไรสุทธิทั้งปี

 

 

ปัจจัยบวกใน 2H62 แข็งแกร่งกว่า 1H62

เรามองว่าประมาณการกำไรสุทธิของปีนี้ที่เราคาดไว้ที่ 38,848 ล้านบาท (-3.8% YoY) นั้นมีความเป็นไปได้สูงและได้สะท้อนประเด็นลบของกลุ่มไว้ในประมาณการมากแล้ว นอกจากนี้คาดว่าใน 2H62 กลุ่มมีปัจจัยบวก 3 เรื่องหลักคือ

1) Backlog ในมือของกลุ่มใน 2H19 ค่อนข้างแข็งแกร่งที่ 69,549 ล้านบาท และมีต่อเนื่องยาวไปถึงปี 2566

2) อัตราดอกเบี้ยที่เป็นทิศทางขาลง

3) การเริ่มปรับเกณฑ์ LTV ของการกู้ร่วม

 

จาก Backlog ในมือที่มีอยู่ของกลุ่มใน 2H62 เท่ากับ 7.5 หมื่นล้านบาท ซึ่งคิดเป็น Secured Revenue ที่ประมาณ 73% ของเป้ารายได้ที่ 2.29 แสนล้านบาท (+6% YoY)