คาดยอด Presales 2Q19 อ่อนตัว สวนทางกับการเปิดโครงการใหม่ที่เร่งขึ้น 

          ภาพรวมอสังหาฯมีทิศทางชะลอตัว สะท้อนยอด Presales ใน 2Q19 ของ 9 บริษัทที่เราดูแล คาดทำได้เพียงทรงตัว Q-Q และหดตัว 25% Y-Y สวนทางกับการเปิดโครงการใหม่ที่เร่งขึ้น 105% Q-Q และ 51% Y-Y เนื่องจากผลกระทบของการเริ่มใช้เกณฑ์ LTV ใหม่ตั้งแต่ 1 เม.ย. 2019 โดยเฉพาะคอนโด, วันหยุดจำนวนมาก รวมถึงผลของเศรษฐกิจที่ชะลอตัว กระทบต่อความเชื่อมั่นและกำลังซื้อของผู้บริโภค ขณะที่การเปิดโครงการใหม่มีอัตราการขายปรับลดสู่ระดับ 41% เทียบกับ 1Q19 ที่ 50% และค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปีที่ 60% 

          สำหรับยอด Presales ใน 1H19 คาดอ่อนตัว 17% Y-Y คิดเป็น 39% ของเป้าทั้งปีที่ 2.8 แสนล้านบาท (+1% Y-Y) เราประเมินว่า AP, ORI และ PSH มียอด Presales 1H19 แกร่งที่สุดในกลุ่ม คิดเป็น 53%, 46% และ 43% ตามลำดับ สูงกว่าค่าเฉลี่ยของกลุ่มที่ 39% ของเป้าทั้งปี หนุนจากการเปิดตัวคอนโดที่ได้รับการตอบรับดี ทำยอดขายได้ 70-100% จากผลิตภัณฑ์ที่เน้นความต้องการอยู่จริง ในราคาเข้าถึงได้ บนทำเลที่มีศักยภาพ อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ทำยอดขาย 1H19 ได้เพียง 20-40% ทำให้มีความเสี่ยงต่อการปรับลดเป้าหมายยอดขาย และแผนการเปิดโครงการใหม่ของปีนี้ หลังประกาศงบ 2Q19

 

คาดกำไรปกติ 2Q19 หดตัว 27% Q-Q และ 31% Y-Y เป็นจุดต่ำสุดของปี 

          คาดกำไรปกติ 2Q19 ของกลุ่ม ลดลง 27% Q-Q และ 31% Y-Y ตามยอดโอนที่ชะลอตัวทั้ง Q-Q และ Y-Y จากผลกระทบของเกณฑ์ LTV ใหม่ และวันหยุดจำนวนมาก รวมถึงคาดถูกกดดันจากอัตรากำไรขั้นต้นที่ปรับลดลง และ SG&A ที่สูงขึ้น จากการออกแคมเปญเพื่อกระตุ้นยอดขาย ส่วนกำไรสุทธิ 2Q19 คาดอ่อนตัว 31% Q-Q และ 41% Y-Y จากการตั้งสำรองค่าใช้จ่ายพนักงานตามกม.แรงงานใหม่ เราประเมินว่า LH จะทำกำไรปกติ 2Q19 แกร่งที่สุด แม้คาดลดลง 23% Y-Y แต่เติบโตได้ 4% Q-Q เทียบกับผู้ประกอบการรายอื่นที่หดตัวทั้ง Q-Q และ Y-Y ส่วน AP คาดกำไรปกติ 2Q19 อ่อนแอที่สุด หดตัว 56% Q-Q และ 60% Y-Y

          สำหรับผลประกอบการ 1H19 ของกลุ่ม  คาดลดลง 9% Y-Y คิดเป็น 39% ของประมาณการทั้งปีที่ทรงตัว Y-Y เป็น 3.8 หมื่นล้านบาท เราคาดว่า 7 บริษัทจะประกาศจ่ายเงินปันผลงวด 1H19 คิดเป็นอัตราผลตอบแทนเฉลี่ย 2.5% โดยคาดว่า SIRI และ LH ให้ผลตอบแทนปันผล 1H19 เด่นสุดที่ 2.7%-2.8% 

 

แนวโน้ม 2H19 คาดฟื้นตัวทั้งยอดขาย และผลประกอบการ

          เรามองว่าภาพรวมผ่านจุดต่ำสุดไปแล้วใน 2Q19 และจะดีขึ้นใน 2H19 จากปรับตัวของทั้งลูกค้าและผู้ประกอบการต่อเกณฑ์ LTV ใหม่ รวมถึงกำลังซื้อและความเชื่อมั่นที่ฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล นอกจากนี้ มีปัจจัยสนับสนุนจากการเปิดโครงการใหม่ที่เพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัว คิดเป็น 63% ของแผนทั้งปี สำหรับผลประกอบการ 2H19 คาดเติบโต H-H ตามการเปิดตัวโครงการใหม่ และแผนการโอนคอนโดสร้างเสร็จใหม่จำนวนมาก บน Backlog ปัจจุบันที่รองรับประมาณการยอดโอนทั้งปีแล้วเฉลี่ย 60%  เราประเมินว่าโมเมนตัมกำไรจะฟื้นตัวใน 3Q19 และทำระดับสูงสุดของปีใน 4Q19 

          อย่างไรก็ตาม ประเด็นที่ต้องติดตามคือ การแข่งขันที่รุนแรง ทำให้ผู้ประกอบการต้องออกแคมเปญการตลาดในรูปแบบลดแลกแจกแถม และข้อเสนอพิเศษทางการเงินร่วมกับสถาบันการเงิน เพื่อกระตุ้นยอดขาย อาจกดดันค่าใช้จ่ายให้สูงขึ้น รวมถึงยอดปฏิเสธสินเชื่อที่ทรงตัวสูง โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงล่าง 

 

คงน้ำหนักการลงทุน "Neutral"  …ระยะสั้นเสี่ยงถูกปรับเป้าลง รอเข้าลงทุนหลังงบ 2Q19

          เราคงน้ำหนักการลงทุน "เท่ากับตลาด" สำหรับกลุ่มอสังหาฯ และแนะนำเลือกลงทุนหุ้นปลอดภัยอย่าง LH  จากทั้งแนวโน้มผลประกอบการ 2Q19 ออกมาดีกว่ากลุ่ม และความน่าสนใจในฐานะหุ้นปันผลเด่น คาดให้ผลตอบแทนเงินปันผลงวด 1H19 ที่ 2.7% (ทั้งปีคาด 6.8%) รวมถึงโครงสร้างธุรกิจที่แข็งแกร่ง และมี Upside Risk จากแผนการขายโรงแรม Grande Centre Point Sukhumvit 55 เข้า REIT ใน 4Q19

          แม้จุดเด่นของหุ้นกลุ่มนี้คือ ราคาหุ้นซื้อขายบน PE2019-2020 ต่ำเพียง 7.8 เท่า และจ่ายปันผลสูง 6-7% ต่อปี แต่ราคาหุ้นปรับขึ้นเฉลี่ย +16% YTD Outperform SET ที่ +8% ทำให้หุ้นหลายตัวมี Upside จำกัดเมื่อเทียบกับราคาเหมาะสมของเรา นอกจากนี้ ระยะสั้น อาจถูกกดดันจากกำไร 2Q19 ที่อ่อนแอ รวมถึงมีความเสี่ยงในการปรับลดเป้าหมายยอดขาย และแผนการเปิดโครงการใหม่ ส่งผลให้ตลาดมีโอกาสปรับประมาณการปีนี้ลง เชิงกลยุทธ์จึงแนะนำรอเข้าลงทุนหลังประกาศงบ 2Q19

 

          Analyst: Jitra Amornthum

          Register No.: 014530

          Assistant Analyst: 

          Thanyatorn Songwutti

          E-mail: : [email protected]

          Tel. 0 2646 9966

          www.fnsyrus.com