มาตรการทางภาษีและค่าธรรมเนียมสำหรับทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อกำหนดในการซื้อทรัพย์สินคืน (มาตรการฯ REIT buy-back)

Details: Category: มติ ครม.; Published: Wednesday, 11 May 2022 11:31; Hits: 5921

GOV 7

มาตรการทางภาษีและค่าธรรมเนียมสำหรับทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อกำหนดในการซื้อทรัพย์สินคืน (มาตรการฯ REIT buy-back)

คณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบและอนุมัติ ดังนี้

1. เห็นชอบมาตรการทางภาษีและค่าธรรมเนียมสำหรับทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อกำหนดในการซื้อทรัพย์สินคืน ตามที่กระทรวงการคลัง (กค.) เสนอ

2. อนุมัติหลักการร่างพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร (ฉบับที่ ..) พ.ศ. .... ตามที่กระทรวงการคลังเสนอและให้ส่งสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาตรวจพิจารณาเป็นเรื่องด่วน แล้วดำเนินการต่อไปได้

3. อนุมัติในหลักการร่างประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง หลักเกณฑ์การลดหย่อนค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเป็นพิเศษตามประมวลกฎหมายที่ดิน สำหรับกรณีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของกองทรัสต์ที่มีข้อกำหนดขายคืน ตามหลักเกณฑ์ที่คณะรัฐมนตรีกำหนด ตามที่กระทรวงการคลังเสนอ และให้ส่งสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาตรวจพิจารณาเป็นเรื่องด่วน แล้วดำเนินการต่อไปได้

4. อนุมัติในหลักการร่างประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง หลักเกณฑ์การลดหย่อนค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเป็นพิเศษตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด สำหรับกรณีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของกองทรัสต์ที่มีข้อกำหนดขายคืน ตามหลักเกณฑ์ที่คณะรัฐมนตรีกำหนด ตามที่กระทรวงการคลังเสนอและให้ส่งสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาตรวจพิจารณาเป็นเรื่องด่วน แล้วดำเนินการต่อไปได้

5. การจัดสรรงบประมาณเพื่อชดเชยรายได้ให้แก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นตามมาตรการทางภาษีและค่าธรรมเนียมสำหรับทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อกำหนดในการซื้อทรัพย์สินคืนให้เป็นไปตามความเห็นของสำนักงบประมาณ

ทั้งนี้ กค. เสนอว่า

1. สืบเนื่องจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (COVID-19) ส่งผลให้ผู้ประกอบการจำนวนมากได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ ทำให้เกิดการขาดสภาพคล่องในการประกอบธุรกิจเป็นการชั่วคราว นอกจากนี้ สถานการณ์เศรษฐกิจไทยในระยะต่อไป ยังคงมีความอ่อนไหวต่อปัจจัยเสี่ยงต่างๆ เช่น สถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 ทั้งสายพันธุ์ที่ระบาดในปัจจุบันและที่อาจเกิดขึ้นใหม่ในอนาคต ปัญหาข้อจำกัดในห่วงโซ่อุปทานการผลิตและการขนส่งระหว่างประเทศ รวมถึงความเสี่ยงจากความผันผวนของราคาน้ำมันดิบในตลาดโลก เป็นต้น ดังนั้น กค. จึงได้พิจารณามาตรการทางด้านภาษีและค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT) ที่มีข้อกำหนดในการซื้อทรัพย์สินคืน (มาตรการฯ REIT buy-back) โดยมีภาระผูกพันในการซื้อทรัพย์สินคืนในระยะเวลาที่กำหนด (เจ้าของเดิมต้องขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นกิจการที่ได้รับผลกระทบจาก COVID-19 เช่น โรงแรม หรือสวนสนุก ให้แก่ทรัสตีของกองทรัสต์ภายใน 2 ปี นับแต่วันที่พระราชกฤษฎีกามีผลใช้บังคับ และเจ้าของกิจการเดิมต้องกลับมาซื้อคืนภายใน 5 ปี นับจากวันที่ขายไป) เพื่อเสริมสภาพคล่องของภาคธุรกิจที่ไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุน และกรณีธุรกิจโรงแรมที่ได้รับผลกระทบแต่ไม่ได้รับเงินกู้จากธนาคารพาณิชย์

2. กค. พิจารณาแล้วเพื่อให้เป็นไปตามมาตรการตามข้อ 1 จึงได้ดำเนินการยกร่างพระราชกฤษฎีกาและร่างประกาศกระทรวงมหาดไทย รวม 3 ฉบับ ดังนี้

2.1 ร่างพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากรว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร (ฉบับที่ ..) พ.ศ. .... เพื่อยกเว้นภาษีตามประมวลรัษฎากร

2.2 ร่างประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง หลักเกณฑ์การลดหย่อนค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเป็นพิเศษตามประมวลกฎหมายที่ดิน สำหรับกรณีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของกองทรัสต์ที่มีข้อกำหนดขายคืน ตามหลักเกณฑ์ที่คณะรัฐมนตรีกำหนดเพื่อลดหย่อนการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเป็นพิเศษตามประมวลกฎหมายที่ดิน

2.3 ร่างประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง หลักเกณฑ์การลดหย่อนค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเป็นพิเศษตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด สำหรับกรณีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของกองทรัสต์ที่มีข้อกำหนดขายคืน ตามหลักเกณฑ์ที่คณะรัฐมนตรีกำหนดเพื่อลดหย่อนการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเป็นพิเศษตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

3. กค. ได้ดำเนินการจัดทำประมาณการการสูญเสียรายได้และประโยชน์ที่คาดว่าจะได้รับตามมาตรา 27 แห่งพระราชบัญญัติวินัยการเงินการคลังของรัฐ พ.ศ. 2561 ดังนี้

3.1 มาตรการด้านภาษี คาดการณ์ว่าจะมีการจัดตั้งกองทรัสต์ที่มีข้อกำหนดขายคืนจำนวน 8 กอง โดยมีธุรกรรมการลงทุนของทุกกองรวมกันประมาณ 30,000 ล้านบาท เป็นระยะเวลาสูงสุดไม่เกิน 7 ปี (ตั้งแต่ปี 2565 - ปี 2572) จึงคาดว่าจะสูญเสียรายได้ภาษีอากรจากธุรกรรมการลงทุนดังกล่าวประมาณ 9,240 ล้านบาท ตลอดระยะเวลาดำเนินมาตรการ

3.2 มาตรการค่าธรรมเนียม คาดการณ์ว่าการลดค่าจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์จะทำให้ อปท. สูญเสียรายได้จำนวนประมาณ 170.57 ล้านบาทต่อปี เป็นระยะเวลาสูงสุดไม่เกิน 7 ปี (ตั้งแต่ปี 2565 - ปี 2572) หรือประมาณ 1,194 ล้านบาท ตลอดระยะเวลาดำเนินมาตรการ

สาระสำคัญของมาตรการและร่างกฎหมาย

มาตรการทางภาษีและค่าธรรมเนียมสำหรับทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อกำหนดในการซื้อทรัพย์สินคืน ประกอบด้วยร่างพระราชกฤษฎีกา 1 ฉบับ และร่างประกาศกระทรวงมหาดไทย 2 ฉบับ รวม 3 ฉบับ สรุปสาระสำคัญได้ดังนี้

มาตรการทางภาษีและค่าธรรมเนียมสำหรับทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อกำหนดในการซื้อทรัพย์สินคืน
1. วัตถุประสงค์		- เพื่อช่วยเหลือผู้ประกอบธุรกิจที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 หรือได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ในการเสริมสภาพคล่องให้แก่ผู้ประกอบการและลดภาระให้แก่ภาคธุรกิจในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน โดยจัดตั้งกองทรัสต์ตามกฎหมายว่าด้วยทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน ที่มีข้อกำหนดขายคืน ตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไขการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อกำหนดขายคืนที่คณะกรรมการกำกับตลาดทุนประกาศกำหนด
2. กลุ่มเป้าหมาย		- บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลที่เป็นเจ้าของและเป็นผู้ขายทรัพย์สินให้แก่กองทรัสต์ที่มีข้อกำหนดขายคืน ตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไขการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อกำหนดขายคืนคามที่คณะกรรมการกำกับตลาดทุนประกาศกำหนด
3. วิธีและระยะเวลาดำเนินงาน		- มาตรการด้านภาษี เจ้าของเดิมต้องขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น โรงแรม สวนสนุก หรือสวนสัตว์ ให้แก่ทรัสตีของกองทรัสต์ที่มีข้อกำหนดขายคืนภายใน 2 ปี นับแต่วันที่พระราชกฤษฎีกาใช้บังคับและเจ้าของเดิมต้องซื้อทรัพย์สินคืนจากทรัสตีของกองทรัสต์ที่มีข้อกำหนดขายคืน โดยทรัสตีของกองทรัสต์ต้องโอนอสังหาริมทรัพย์นี้ให้แก่เจ้าของเดิมภายใน 5 ปี นับแต่วันที่เจ้าของเดิมได้ขายทรัพย์สินดังกล่าว - มาตรการด้านค่าธรรมเนียม เจ้าของเดิมต้องโอนอสังหาริมทรัพย์หรือห้องชุดให้แก่ทรัสตีของกองทรัสต์ที่มีข้อกำหนดขายคืนภายใน 2 ปี นับแต่วันที่ประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง หลักเกณฑ์การลดหย่อนค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเป็นพิเศษตามประมวลกฎหมายที่ดินสำหรับกรณีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของกองทรัสต์ที่มีข้อกำหนดขายคืนตามหลักเกณฑ์ที่คณะรัฐมนตรีกำหนด (ประกาศกระทรวงมหาดไทยตามประมวลกฎหมายที่ดินฯ) และประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง หลักเกณฑ์การลดหย่อนค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเป็นพิเศษตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด สำหรับกรณีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของกองทรัสต์ที่มีข้อกำหนดขายคืน ตามหลักเกณฑ์ที่คณะรัฐมนตรีกำหนด (ประกาศกระทรวงมหาดไทยตามกฎหมายว่าด้วย อาคารชุดฯ) ใช้บังคับ และทรัสตีของกองทรัสต์ต้องโอนอสังหาริมทรัพย์หรือ ห้องชุดให้แก่เจ้าของเดิมภายใน 5 ปี นับแต่วันที่เจ้าของเดิมโอนอสังหาริมทรัพย์หรือห้องชุดให้แก่ทรัสตีของกองทรัสต์
4. ร่างพระราชกฤษฎีกาและ ร่างประกาศกระทรวงมหาดไทย รวม 3 ฉบับ		- ร่างพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร (ฉบับที่ ..) พ.ศ. .... (1) ยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล ภาษีมูลค่าเพิ่ม ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ให้แก่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลสำหรับการขายทรัพย์สินให้แก่ทรัสตีของกองทรัสต์ที่มีข้อกำหนดขายคืน ตามกฎหมายว่าด้วยหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ซึ่งลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลผู้ขายทรัพย์สินมีภาระผูกพันในการซื้อทรัพย์สินดังกล่าวคืน ทั้งนี้ เฉพาะการขายทรัพย์สินที่เป็นไปตามคณะกรรมการกำกับตลาดทุนประกาศกำหนด ซึ่งได้กระทำภายใน 2 ปีนับแต่วันที่พระราชกฤษฎีกามีผลใช้บังคับ (จากเดิมภาษีเงินได้นิติบุคคลร้อยละ 20 ภาษีมูลค่าเพิ่มร้อยละ 7 ภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 และอากรแสตมป์ร้อยละ 0.5) (2) ยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ให้แก่ทรัสตีของกองทรัสต์ที่มีข้อกำหนดขายคืน ตามกฎหมายว่าด้วยหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ซึ่งลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลผู้ขายทรัพย์สินมีภาระผูกพันในการซื้อทรัพย์สินดังกล่าวคืน สำหรับการขายทรัพย์สินที่ได้ซื้อมาตามข้อ (1) คืนให้แก่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลที่ขายทรัพย์สิน ทั้งนี้ เฉพาะการขายทรัพย์สินคืนที่เป็นไปตามที่คณะกรรมการกำกับตลาดทุนประกาศกำหนด ซึ่งได้กระทำภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ซื้อทรัพย์สินจากเจ้าของเดิม (จากเดิมเสียภาษีมูลค่าเพิ่มร้อยละ 7 ภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 และอากรแสตมป์ร้อยละ 0.5) ทั้งนี้ ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขที่อธิบดีกรมสรรพากรประกาศกำหนด โดยในกรณีที่ไม่เป็นไปตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไข ให้สิทธิที่ได้รับยกเว้นภาษีสิ้นสุดลง และต้องเสียภาษีอากรย้อนหลัง พร้อมเงินเพิ่มและเบี้ยปรับ (ถ้ามี) - ร่างประกาศกระทรวงมหาดไทย รวม 2 ฉบับ ดังนี้ (1) ร่างประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง หลักเกณฑ์การลดหย่อนค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเป็นพิเศษตามประมวลกฎหมายที่ดินสำหรับกรณีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของกองทรัสต์ที่มีข้อกำหนดขายคืนตามหลักเกณฑ์ที่คณะรัฐมนตรีกำหนด ในอัตราร้อยละ 0.001 (จากเดิมร้อยละ 2) (2) ร่างประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง หลักเกณฑ์การลดหย่อนค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเป็นพิเศษตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด สำหรับกรณีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของกองทรัสต์ที่มีข้อกำหนดขายคืน ตามหลักเกณฑ์ ที่คณะรัฐมนตรีกำหนด ในอัตราร้อยละ 0.001 (จากเดิมร้อยละ 2)