- Details
- Category: อสังหาริมทรัพย์ฯ
- Published: Saturday, 03 June 2017 12:07
- Hits: 3731
พื้นที่การค้าในอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ เนื้อหอม ผู้ประกอบการค้าสนใจเช่าพื้นที่เปิดธุรกิจหรือขยายสาขา
นอกเหนือจากพื้นที่ออฟฟิศให้เช่า อาคารสำนักงานจำนวนมากในกรุงเทพฯ ยังมีพื้นที่การค้าให้เช่าอีกด้วย ซึ่งพื้นที่การค้านี้กำลังเป็นที่ต้องการสูงของธุรกิจจำหน่ายสินค้าและบริการหลากหลายประเภท ตามการรายงานจากบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล
นางสาวยุพา เสถียรภาพอยุทธ์ ผู้อำนวยการฝ่ายบริการธุรกิจอาคารสำนักงาน เจแอลแอล กล่าวว่า “มีผู้ประกอบการจำหน่ายสินค้าและบริการหลากหลายประเภท ไม่ว่าจะเป็นร้านจำหน่ายอาหาร-เครื่องดื่ม ร้านสะดวกซื้อ ธุรกิจฟิตเนส ไปจนถึงร้านเสริมความงาม ที่ต้องการพื้นที่เพื่อเปิดธุรกิจ พื้นที่การค้าให้เช่าในอาคารสำนักงานเป็นทางเลือกหนึ่งที่สามารถตอบสนองความต้องการและได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการเหล่านี้ ในขณะที่เจ้าของอาคารสำนักงานเองจะสามารถได้ประโยชน์โดยตรงจากค่าเช่า และประโยชน์ทางอ้อมจากการที่อาคารมีสิ่งอำนวยความสะดวกมากขึ้นให้กับบริษัทต่างๆ ที่เช่าออฟฟิศในอาคาร”
ศูนย์บริการข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทยของเจแอลแอล ระบุว่า ปัจจุบัน อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ มีพื้นที่การค้าให้เช่าคิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้นประมาณ 1.5 ล้านตารางเมตร (ไม่รวมพื้นที่ออฟฟิศให้เช่า) โดยส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ในบริเวณชั้นล่างของอาคาร ได้แก่ ชั้นหนึ่ง (ชั้นกราวด์) ชั้นใต้ดิน และชั้นสอง ทั้งนี้ ไม่นับรวมพื้นที่การค้าในอาคารมิกซ์ยูสที่มีทั้งอาคารสำนักงานและศูนย์การค้าอยู่ร่วมหรือเชื่อมติดกัน อาทิ อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ (เซ็นทรัลสีลมคอมเพล็กซ์) อาคารสยามทาวเวอร์ (สยามดิสคัฟเวอรี่เซ็นเตอร์) อาคารอาคารดิ ออฟฟิศเศส แอทเซ็นทรัลเวิลด์ (เซ็นทรัลเวิลด์) อาคารภิรัชทาวเวอร์ (ดิ เอ็มควอเทียร์) และเอ็มโพเรียมทาวเวอร์ (ดิ เอ็มโพเรียม) เป็นต้น
พื้นที่การค้าในอาคารสำนักงานมีอัตราค่าเช่าแตกต่างหลากหลาย ขึ้นกับหลายปัจจัย อาทิ ทำเลที่ตั้ง จำนวนผู้คนที่สัญจรผ่านไปมา การมองเห็นจากริมถนน คุณภาพและชื่อเสียงของอาคาร เป็นต้น ตัวอย่างเช่น พื้นที่การค้าในบริเวณชั้นกราวด์ของอาคารสำนักงานเกรดเอในทำเลชั้นดีมีค่าเช่าอยู่ระหว่าง 1,500-2,500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในขณะที่ค่าเช่าในอาคารเกรดรองในทำเลที่ด้อยกว่าอยู่ระหว่าง 700-1,000 บาทต่อตารางเมตร
นางสาวยุพา กล่าวว่า “โดยทั่วไปพื้นที่การค้าในชั้นกราวด์มักมีค่าเช่าสูงกว่าค่าเช่าพื้นที่ออฟฟิศให้เช่าในอาคารเดียวกัน เนื่องจากมีปริมาณจำกัดในขณะที่เป็นที่ต้องการสูงของผู้เช่า”
“พื้นที่การค้าที่อยู่ในชั้นอื่นๆ ที่ไม่ใช่ชั้นกราวด์โดยทั่วไปมักมีค่าเช่าที่ถูกกว่า ยกเว้นกรณีบางกรณี เช่น ชั้นนั้นๆ เป็นจุดเชื่อมทางเดินเข้าอาคาร โดยเฉพาะทางเชื่อมจากสถานีรถไฟฟ้า” นางสาวยุพาอธิบาย
ผู้เช่าพื้นที่การค้าในชั้นกราวด์ของอาคารสำนักงาน โดยส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบธุรกิจจำหน่ายอาหาร-เครื่องดื่ม และสาขาธนาคารที่เน้นการให้บริการลูกค้ารายย่อย ทั้งนี้ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา กลุ่มธุรกิจจำหน่ายเครื่องดื่มประเภทกาแฟพร้อมอาหารว่างแบรนด์ใหญ่เกือบทุกแบรนด์ อาทิ สตาร์บัคส์ และโอบองแปง ได้ขยายสาขาเพิ่มมากขึ้นในอาคารสำนักงานหลายอาคารทั่วกรุงเทพฯ คาเฟ่ อเมซอน เป็นอีกหนึ่งแบรนด์กาแฟที่ขยายสาขาเข้ามาในอาคารสำนักงานมากขึ้นเช่นกัน
ร้านค้าสะดวกซื้อเป็นอีกธุรกิจหนึ่งที่กำลังสร้างความต้องการให้กับพื้นที่การค้าให้เช่าในอาคารสำนักงาน โดยเฉพาะเซเว่น อีเลฟเว่น ซึ่งมีการเปิดสาขาตามอาคารสำนักงานต่างๆ ในกรุงเทพฯ เพิ่มมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด
“สำหรับ พื้นที่การค้าในชั้นที่โดยทั่วไปอาจมีผู้คนสัญจรไม่หนาแน่นเท่าชั้นกราวด์ ผู้เช่าส่วนใหญ่มักเป็นธุรกิจจำหน่ายอาหาร-ของใช้ที่จำเป็น อาทิ ศูนย์อาหาร และซูเปอร์มาร์เก็ต หรือธุรกิจมีการตลาดที่แข็งแกร่งพอที่จะสามารถดึงความสนใจจากลูกค้าให้เข้ามาใช้บริการได้ อาทิ ธุรกิจฟิตเนส” นางสาวยุพากล่าว
“กรณีของศูนย์อาหาร โดยส่วนใหญ่มักเปิดบริการในชั้นใต้ดินหรือชั้นบนของอาคาร แม้หลักๆ ศูนย์อาหารเหล่านี้จะเน้นบริการลูกค้าที่เป็นกลุ่มพนักงานของบริษัทต่างๆ ที่มีออฟฟิศอยู่ในอาคาร แต่มักสามารถดึงดูดลูกค้าจากอาคารข้างเคียงอื่นๆ ได้ด้วย”
สำหรับ อาคารสำนักงานที่มีผู้สัญจรจำนวนมาก ผู้ประกอบการซูเปอร์มาร์เก็ตอาจเลือกเปิดบริการในชั้นใต้ดินหรือชั้นบนของอาคาร อาทิ เซ็นทรัล ฟู้ด รีเทล เลือกเปิดท็อปส์ มาร์เก็ตที่ชั้นใต้ดินของอาคารเอ็มไพร์ ทาวเวอร์บนถนนสาทร และชั้นสองของอาคารซีอาร์ซีทาวเวอร์ที่ออลซีซั่นเพลสถนนวิทยุ
แม้ผู้ประกอบการจะให้ความสนใจสูงในการเปิดธุรกิจหรือขยายสาขาเข้าไปในอาคารสำนักงาน แต่ใช้ความระมัดระวังสูงในการเลือกสถานที่ โดยพิจารณาจากจำนวนและประเภทของผู้คนที่สัญจรไปมาในจุดที่จะใช้เป็นที่เปิดธุรกิจเป็นสำคัญ ในขณะเดียวกัน แม้เจ้าของอาคารสำนักงานจะต้องการรายได้จากค่าเช่า แต่ใช้ความระมัดวังสูงในการเลือกธุรกิจที่จะเข้ามาเปิดในอาคารด้วยเช่นกัน
นางสาวยุพาอธิบายว่า “โดยทั่วไป เจ้าของอาคารมักเลือกพิจารณาผู้ประกอบการแบรนด์ดัง อย่างไรก็ดี มีหลายกรณีที่เจ้าของอาคารอาจพิจารณาเลือกผู้ประกอบการร้านจำหน่ายอาหารและเครื่องดื่มที่ไม่ใช่แบรนด์ดัง แต่เสนออาหารและเครื่องดื่มในราคาที่ไม่สูงนักซึ่งอาจเป็นที่ต้องการของผู้ที่อยู่ในอาคารมากกว่า เจ้าของอาคารเหล่านี้ให้ความสำคัญค่อนข้างมากกับศักยภาพของผู้ประกอบการที่จะเข้ามาเช่าพื้นที่การค้าในอาคาร เนื่องจากหากธุรกิจของผู้เช่าประสบความล้มเหลวอาจส่งผลโดยอ้อมต่อภาพลักษณ์ของอาคารได้และต้องเสียโอกาสจากการที่ต้องใช้เวลาในการหาผู้เช่ารายใหม่เข้ามาทดแทน ดังนั้น ในกรณีส่วนใหญ่ เจ้าของอาคารจะค่อนข้างใช้ความถี่ถ้วนในการตัดสินใจว่าจะรับหรือไม่รับผู้เช่า รวมถึงพยายามหลีกเลี่ยงการปล่อยเช่าพื้นที่การค้าให้กับผู้ประกอบการที่เป็นคู่แข่งกันโดยตรง”
พื้นที่การค้าให้เช่าในอาคารสำนักงานที่ตั้งอยู่ในทำเลชั้นดีของกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่ มักมีผู้เช่าเต็มหรือเกือบเต็ม พื้นที่ที่ยังพอมีให้เช่าได้ส่วนใหญ่จะอยู่ในอาคารสำนักงานที่เพิ่งสร้างเสร็จใหม่หรือกำลังใกล้สร้างเสร็จ ในขณะที่ซัพพลายมีจำกัด ความต้องการเช่าจากผู้ประกอบการยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นแบรนด์ที่มีชื่อเสียงหรือธุรกิจสตาร์ทอัพใหม่ๆ โดยเฉพาะผู้ค้าที่ต้องการขยายธุรกิจในสถานที่ที่อาจไม่จำเป็นต้องเป็นศูนย์การค้าแบบเดิมๆ
“ยังมีอาคารสำนักงานอีกหลายอาคารในกรุงเทพฯ ที่ตั้งอยู่ในทำเลที่เหมาะรองรับธุรกิจการค้า แต่ไม่ได้จัดสรรพื้นที่ชั้นกราวด์หรือชั้นอื่นๆ ไว้เป็นพื้นที่การค้าให้เช่าตั้งแต่ต้น เจ้าของอาคารเหล่านี้อาจพิจารณาการปรับการใช้ประโยชน์พื้นที่เพื่อเพิ่มโอกาสในการสร้างรายได้เพิ่ม นอกจากนี้ การธุรกิจการค้า โดยเฉพาะอาคารและเครื่องดื่ม ตลอดจนถึงสินค้าสะดวกซื้อ ยังเป็นการอำนวยความสะดวกให้กับผู้อยู่ในอาคาร และเป็นการเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันให้กับอาคารได้ด้วย เนื่องจากบริษัทผู้เช่าออฟฟิศพิจารณาความสะดวกของพนักงานเป็นหลักเกณฑ์หนึ่งในการตัดสินใจเลือกอาคารสำนักงานสำหรับเปิดออฟฟิศ” นางสาวยุพาสรุป
เกี่ยวกับเจแอลแอล
เจแอลแอลเป็นบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของโลก มีสำนักงานสาขา 300 แห่งทั่วโลก สำหรับในประเทศไทย เจแอลแอลเริ่มดำเนินธุรกิจมานับตั้งแต่ปี 2533 ปัจจุบันเป็นบริษัทระหว่างประเทศรายใหญ่ที่สุดในธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ด้วยพนักงานมากกว่า 1,600 คน และมีอสังหาริมทรัพย์ภายใต้การบริหารจัดการคิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้นกว่า 5 ล้านตารางเมตร นอกจากนี้ เจแอลแอลยังได้รับการจัดอันดับให้เป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์โดยภาพรวมอันดับหนึ่งของประเทศไทยติดต่อกันหกปีซ้อน ในการสำรวจความคิดเห็นของคนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ประจำปี 2559 โดยนิตยสารยูโรมันนี (Euromoney Real Estate Survey 2016)
