- Details
- Category: อสังหาริมทรัพย์ฯ
- Published: Wednesday, 28 December 2016 10:20
- Hits: 3723
เน็กซัส ชี้แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยปี 60 เน้นคุณภาพมากกว่าปริมาณ ทำเล กลางเมืองยังคงเนื้อหอมสำหรับกลุ่มผู้พัฒนาซูเปอร์ลักชัวรี่
นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เผยผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครในปี 2559 ว่า “ตลาดที่อยู่อาศัยยังคงเติบโตในอัตราที่คงที่ ราคาคอนโดมิเนียมโดยรวมปรับตัวสูงขึ้นถึง 14% โดยตลาดคอนโดหรูในเมืองมีอัตราการขึ้นของราคาที่มากกว่าเมื่อเทียบกับ ตลาดรอบนอก อุปทานใหม่ในตลาดชะลอตัวเล็กน้อยซึ่งเป็นผลดี ทำให้ภาพรวมตลาดมีการดูดซับห้องชุดที่เปิดก่อนหน้านี้ไปได้มากพอสมควร”
ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร
อุปทาน
แม้ว่าสถานการณ์ของตลาดโดยรวมจะค่อนข้างคงที่ และในช่วงไตรมาสที่ 4 ผู้พัฒนาโครงการตัดสินใจชะลอการเปิดตัวโครงการไปบางส่วน แต่ในปี 2559 อุปทานของคอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดในตลาดมีถึง 40,000 หน่วย จาก 94 โครงการ ซึ่งทำให้มีคอนโดมิเนียมในตลาดรวมทั้งสิ้นถึง 487,000 หน่วย โดยยอดห้องชุดเปิดตัวใหม่ ต่ำกว่าปี 2558 ประมาณ 25% เท่านั้น (จำนวนห้องชุดเปิดใหม่ในปี 2558 มีทั้งสิ้น 53,000 หน่วย) สำหรับทำเลที่มีซัพพลายเพิ่มขึ้นมากที่สุด 3 อันดับแรกในปีที่ผ่านมาคือ 1. พระโขนง สวนหลวง (10,700 หน่วย) 2. พญาไท รัชดาภิเษก (9,200 หน่วย) และ 3. งามวงศ์วาน ติวานนท์ (6.900 หน่วย) โดยคิดเป็นจำนวนหน่วยมากกว่า 67% ของคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ทั้งหมด
สำหรับประเด็นที่น่าจับตามอง คือ ถึงแม้ว่าช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี การเปิดตัวคอนโดมิเนียมจะมีการชะลอตัวบ้าง แต่ 70% ของคอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดใหม่ในปีนี้ ยังคงเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลังดังนั้นแสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการยังคงเชื่อมั่นในการเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร
อุปสงค์
ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ยอดขายใหม่ของคอนโดมิเนียมในตลาดเฉลี่ยที่ 51,200 หน่วยต่อปี สำหรับปี 2559 คอนโดมิเนียมที่เปิดขายอยู่ในตลาดมียอดขายใหม่ 46,100 หน่วย ซึ่งต่ำกว่ายอดขายเฉลี่ย 5 ปี ประมาณ 10% อย่างไรก็ตาม การปรับตัวลดลงของห้องชุดเปิดใหม่ในช่วงปีที่ผ่านมาที่จำนวน 40,000 หน่วย เป็นผลทำให้มี
ดีมานด์ใหม่ มากกว่า อุปทานใหม่ และอัตราการขายรวมของคอนโดมิเนียมตลาดเพิ่มขึ้นเป็น 90% (ยอดขายรวมของคอนโดมิเนียมสะสมอยู่ที่ 438,000 หน่วย)
ในปี 2559 คอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ในตลาดมียอดขายเฉลี่ยอยู่ที่ 64% ทั้งนี้ทำเลที่มียอดขายสูงสุด 3 ทำเลคือ 1. พระโขนง สวนหลวง 2.พญาไท รัชดาภิเษก 3. งามวงศ์วาน ติวานนท์
ราคา
ในปี 2559 ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ยังปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยปรับตัวสูงขึ้นถึง 14% จาก 106,000 บาทต่อตารางเมตร ปรับขึ้นเป็น 121,000 บาทต่อตารางเมตร ในช่วงปีที่ผ่านมา ซึ่งอัตราการเพิ่มขึ้นนี้ สูงกว่าอัตราเฉลี่ยราคาคอนโดมิเนียมในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ที่เพิ่มขึ้น 8% ต่อปีค่อนข้างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดคอนโดมิเนียมกลางเมืองราคาปรับตัวสูงขึ้นถึง 15% โดยโครงการใหม่ที่เปิดในใจกลางเมืองปีนี้ราคาสูงกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตรทุกโครงการ ปัจจัยหลักก็ยังคงเนื่องมาจาก ราคาต้นทุนที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นในทุกๆ ทำเล และต้นทุนการพัฒนาโครงการอื่นๆ เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ราคาโครงการที่เปิดใหม่ที่ในทำเลกรุงเทพชั้นในที่ต่อขยายมาจากใจกลางเมือง ก็ปรับสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัดเช่นกัน โดยทำเลที่มีการปรับราคาขึ้นอย่างมาก คือ ดินแดง พหลโยธิน พระโขนง และ ประชาชื่น สำหรับโครงการในส่วนกรุงเทพชั้นนอกราคาปรับขึ้นไม่มากนักอยู่ที่ประมาณ 8%
ประเด็นที่น่าสนใจเกี่ยวกับราคาคอนโดมิเนียม และตลาดคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน อีกอย่างหนึ่ง คือ การการันตีผลประโยชน์จากการลงทุนให้กับนักลงทุน ซึ่งหลายโครงการนำมาใช้เพื่อกระตุ้นยอดขายห้องชุดบางส่วน ซึ่งถือว่าสามารถช่วยผู้ซื้อที่ต้องการลงทุนได้ โดยการให้ผลตอบแทนนั้น จะต้องเป็นโครงการ ที่มีศักยภาพในการปล่อยเช่าจริงเท่านั้น
แนวโน้มตลาดคอนโดปี 2560
สำหรับ แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2560 อุปทานคาดว่าจะเพิ่มขึ้นประมาณ 10% โดยส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมในบริเวณรอบๆ กรุงเทพชั้นใน และกรุงเทพชั้นนอก ความต้องการห้องชุดจะเติบโตขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงกันกับอุปทาน โดยตลาดกรุงเทพชั้นนอก น่าจะมีโอกาสเติบโตได้ดี ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับปัจจัยต้นทุนในการพัฒนาโครงการซึ่งจะส่งผลต่อการตั้งราคาขายและความสามารถในการซื้อที่มีอยู่จำกัดของลูกค้ากลุ่มนี้ด้วย
สำหรับ ระดับราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียม ทางทีมงานประมาณการอย่างค่อนข้าง conservative คือ ราคาตลาดน่าจะปรับตัวขึ้นอีกอย่างน้อย 6-7% โดยตลาดคอนโดมิเนียมกลางเมือง น่าจะปรับตัวได้สูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอยู่ที่ประมาณ 9-10%
เมื่อพิจาณาความเคลื่อนไหวของตลาดคอนโดมิเนียมโดยแบ่งตาม segment ราคาแล้ว จะแบ่งเป็น 5 segment คือ 1) ตลาดซูเปอร์ ลักชัวรี่ คือ คอนโดมิเนียมที่มีราคาเฉลี่ยระหว่าง 250,000 บาท/ตารางเมตรขึ้นไป) 2) ตลาดลักชัวรี่ คือ คอนโดมิเนียมที่มีราคาเฉลี่ยระหว่าง 180,000 - 250,000 บาท/ตารางเมตร 3) ตลาดไฮเอนด์ คือ คอนโดมิเนียมที่มีราคาเฉลี่ยระหว่าง 100,000 - 170,000 บาท/ตารางเมตร 4) ตลาดคอนโดระดับกลาง คือ คอนโดมิเนียมที่มีราคาเฉลี่ยระหว่าง 70,000-100,000 บาท/ตารางเมตร และ 5) ตลาดซิตี้คอนโด คือ คอนโดมิเนียมที่มีราคาเฉลี่ยต่ำกว่า 70,000 บาท/ตารางเมตร จะพบว่า ตลาดซูเปอร์ลักชัวรี่ และลักชัวรี่ ยังคงมีคอนโดมิเนียมใหม่จากกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ออกมาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งนอกจาก 98 Wireless ที่ทำราคาสูงกว่า 700,000 บาทต่อตารางเมตรแล้ว
ปี 2560 คอนโดมิเนียมใหม่ ในตลาดซูเปอร์ ลักชัวรี่ บางแห่ง น่าจะเปิดราคามากกว่า 450,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งสำหรับตลาดในกลุ่มนี้ สามารถกล่าวได้ว่า ราคาไม่ใช่ปัจจัยหลักในการตัดสินใจซื้อกลุ่มสินค้าซูเปอร์ ลักชัวรี่ แต่สิ่งที่เป็นปัจจัยสำคัญ คือ เรื่องของศักยภาพในทำเลและความพรีเมียมของสินค้าเอง ซึ่งแตกต่างจากสินค้าในกลุ่มลักชัวรี่ หรือ ไฮเอนด์ ที่ปัจจัยเรื่องราคาและความคุ้มค่าของสินค้า ยังคงมีความสำคัญนอกเหนือไปจากทำเล กลุ่มผู้ซื้อคอนโดระดับไฮเอนด์ เป็นกลุ่มที่เคยมีที่บ้านหลังแรกมาแล้วทั้งสิ้น เพราะฉะนั้น การซื้อบ้านหลังที่สองเพื่อเก็บไว้ลงทุน และเป็นที่อยู่อาศัยนั้น จะเลือกทำเลที่คุ้นเคย และห้องชุดที่ใช้ประโยชน์ได้จริงเท่านั้น
ปี 2559 ตลาดคอนโดมิเนียมไฮเอนด์ ที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงไปได้ค่อนข้างดี ส่วนหนึ่งก็เนื่องมาจากการที่ผู้ประกอบการมีกลุ่มลูกค้านักลงทุนต่อเนื่อง และมีช่องทางที่ช่วยขายสินค้ารีเซลให้นักลงทุนได้เป็นอย่างดี อย่างไรก็ตาม ตลาดกลุ่มนี้น่าจะยังเป็นที่ต้องจับตาในปี 2560 ว่ายังคงมีความต้องการต่อเนื่องหรือไม่
สำหรับ ตลาด ซิตี้ คอนโดมิเนียม ในแต่ละทำเลมีราคาและความต้องการแตกต่างกันไป แต่ราคาต่อหน่วยและความคุ้มค่าก็ยงคงเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจซื้อคอนโดในระดับนี้ ส่งผลให้ราคาปรับตัวสูงขึ้นได้ไม่มากนัก ทั้งนี้ เมื่อต้นทุนสูงขึ้น ขนาดห้องจึงกลับมาเป็นปัจจัยสำคัญ ในการพัฒนาสินค้าให้มีความพอเหมาะกับระดับราคาที่กลุ่มนี้รับได้
ทำเลคอนโดมิเนียมที่น่าสนใจ สำหรับในกลุ่มซูเปอร์ ลักชัวรี่ มีสองทำเลหลักที่น่าจะออกมาแข่งขันกันหลายโครงการ คือ บริเวณ เพลินจิต/ชิดลม/หลังสวน และ ทองหล่อ/สุขุมวิท 39-49 นอกจากนี้ ในกลุ่ม ลักชัวรี่
ปีหน้าน่าจะเห็นโครงการในทำเลพหลโยธินตอนต้น ทำเลริมแม่น้ำ และทำเลย่านพญาไท และสำหรับตลาดซิตี้คอนโด เราน่าจะได้เห็นโครงการใหม่ๆ บนทำเลรถไฟฟ้า สายสีส้ม สีเหลืองและ สีชมพู มากพอสมควร ขณะที่ในเขตแจ้งวัฒนะก็เป็นทำเลแนะนำที่น่าสนใจ เนื่องจากในปีที่ผ่านมา มีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นใหม่น้อยมาก เมื่อเทียบกับโซนอื่นของกรุงเทพ
ในส่วนของผู้ประกอบการ บางส่วนได้มีการชะลอการเปิดโครงการใหม่จากช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2559 มาเป็นต้นปี 2560 ซึ่งส่งผลให้ความคึกคักของตลาด และโครงการใหม่ๆ จะได้เห็นตั้งแต่เดือนมกราคม 2560 อย่างแน่นอน สำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่ การพัฒนาโครงการจะยังคงมีให้เห็นอย่างต่อเนื่องตามเป้าหมายการเติบโตของบริษัท ในขณะที่ผู้ประกอบการขนาดกลางบางเจ้า เริ่มปรับตัวลดการพัฒนาโครงการใหม่ลงบ้าง แต่หันมาเน้นการพัฒนาคุณภาพสินค้า และการก่อสร้างให้ดียิ่งขึ้น นอกจากนี้ เราจะได้เห็นบริษัทขนาดกลางมีการ
รวมทุนกับต่างชาติ เพื่อเพิ่มความแข็งแกร่งทางด้านการเงินและการลงทุน และนำเอาเทคโนโลยีมาพัฒนาโครงการให้มีคุณภาพดียิ่งขึ้น
ในช่วงปีที่ผ่านมา โครงการสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ ก็เป็นรูปธรรมมากขึ้น และจะเป็นปัจจัยบวกที่ช่วยส่งเสริมตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้มีการเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง ในปี 2560
ตลาดบ้านแนวราบในกรุงเทพมหานคร
สำหรับตลาดบ้านแนวราบในกรุงเทพมหานครนั้น ตลาดบ้านราคาสูงใจกลางเมืองในทำเลที่ดี จะยังคงเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้ ศักยภาพของทำเลและความพรีเมี่ยมของสินค้าเป็นปัจจัยหลักที่จะทำให้โครงการประสบความสำเร็จ และเช่นเดียวกับคอนโดมิเนียมในระดับซูเปอร์ ลักชัวรี่ ที่ราคาไม่ใช่ปัจจัยหลักในการตัดสินใจมากเท่ากับฟังชั่นการใช้งานและความหรูหราที่ตอบโจทย์ ไลฟ์สไตล์ของคนกลุ่มนี้ได้
ปี 2560 ตลาดบ้านเดี่ยวในระดับราคา 5-10 ล้านบาทในทำเลที่สามารถเข้าเมืองได้สะดวก จะยังเติบโตต่อเนื่อง ในขณะที่ทาวน์เฮ้าส์บริเวณรอบใจกลางเมืองในระดับราคาเดียวกันก็ยังน่าจับตามอง เนื่องจากกลุ่มผู้บริโภคกลุ่มนี้ เป็นกลุ่มครอบครัวที่มีรายได้ค่อนข้างมั่นคง และมองหาที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ใช้สอยมากกว่าสำหรับครอบครัว สำหรับทาวน์เฮ้าส์ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีฐานลูกค้าค่อนข้างกว้าง โอกาสในการเติบโตยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม เช่นเดียวกับตลาด ซิตี้คอนโด ราคาสินค้าที่จับต้องได้ และคุ้มค่า โดยหนี้สินครัวเรือนและความสามารถในการกู้เงิน เป็นตัวแปรสำคัญที่จะทำให้สินค้าประเภทนี้ประสบความสำเร็จในตลาดปีหน้า
Nexus: 2017 residential market trend will highlight quality rather than quantity.
Downtown will remain attractive location for luxury property developers.
Mrs. Nalinrat Chareonsuphong, Managing Director of Nexus Property Marketing Company Limited discloses Bangkok residential market survey findings in 2016 that “residential market growth is stable. Overall condominium prices increase 14% while luxury condo market in downtown sees a higher increase in prices than that in outer area. New supply slightly slows down which is good to the industry as the existing supply launched in the previous year is absorbed.”
Bangkok Condominium Market
Supply
Although the overall market situation is quite stable and developers decided to delay launching some new projects in the fourth quarter, a number of new supply launched in 2016 totaled 40,000 units from 94 projects. As a result, there are 487,000 condo units in the Bangkok condominium market. The number of new condo supply launched in 2016 was 25% lower than that in 2015 (there were 53,000 units launched in 2015). Top three locations where the largest number of new condo supply launched include 1. Phra Khanong, Suan Luang (10,700 units) 2. Phaya Thai, Ratchadaphisek (9,200 units) and 3. Ngamwongwan, Tiwanon (6,900 units). These number account for over 67% of the total newly launched units. There is an eye-catching issue: though a number of newly launched condo in the fourth quarter slows down, 70% of the new launch this year was in the second half, indicating that developers remain confident in Bangkok condo market growth.
Demand
During the past five years, new sales of condo in the market was averaged at approximately 51,200 units per year. In 2016, new sales of condominium in the market totaled 46,100 units, around 10% lower than that of the 5-year average. However, the decrease in the number of new condo supply launched this year to 40,000 units reflected that new demand is higher than new supply and sales rate of overall condo in the market rises to 90% (outstanding sold units of condo totaled 438,000 units).
In 2016, new project launched in the market records an average sales of 64%. Top three locations where sales rate was highest include 1. Phra Khanong, Suan Luang 2. Phaya Thai, Ratchadaphisek 3. Ngamwongwan, Tiwanon.
ที่มา: Nexus Research, December 2016
Price
In 2016, average selling price of Bangkok condo continues rising with an increase of 14% from 106,000 baht per square meter to 121,000 baht per sq. m. This rise is significantly higher than the 5-year average of 8% per annum. In particular, price of condo in the central area rises by 15-16%. Condo price at every new project launched in the central area of Bangkok is higher than 150,000 baht per sq. m. Key factor remains from land costs which soar in every location and other development costs continue rising. In addition, price of newly launched projects in the city fringe area which extends from the central area significantly rises in price. Locations where price significantly increases include Din Daeng, Phahon Yothin, Phra Khanong and Prachachuen. For projects in outer area, price moderately increase at around 8%.
Regarding condominium pricing and sales strategy, several condominiums which have potential to rent out have offered guaranteed return from buying condominium to speed up the sales. This considers a relatively successful campaign during the year.
ที่มา: Nexus Research, December 2016
มา: Nexus Research, December 2016
2017 Condo Market Trend
Supply is expected to increase by 10% and majority of this supply is likely to be located in the city fringe and outer areas of Bangkok. Demand will grow at the same rate of supply but higher growth will be witnessed in outer area of Bangkok. However, development costs which is reflecting condominium price will be the factor for this market growth.
For condominium price, it is conservatively estimated that average price will be increased at least 6-7% while in the city area it is likely to see a higher growth to an average of around 9-10%.
When considering condo market movement by segment, it is categorized into five segments: 1) super-luxury market is condo priced from 250,000 baht/sq. m. 2) luxury market is condo priced between 180,000-250,000 baht/sq. m. 3) high-end market is condo priced between 100,000-170,000 baht/sq. m. 4) middle market is condo priced between 70,000-100,000 baht/sq. m. and 5) city condo market is condo priced lower than 70,000 baht/sq. m. For super-luxury and luxury market, new condo supply is likely to be developed by well-known developers. Besides 98 Wireless where price is higher than 700,000 baht per sq. m., new condo in some super-luxury markets in 2017 will likely to launch at the price of over 450,000 baht per sq. m. In super-luxury market segment, price is not a key factor to make decision but it is potential of location and premium of product. This is different from product in luxury or high-end segment where price and value of product remain important besides location. Buyers in high-end segment are those already having a house. For them, second home is for an investment and residence. They will choose a familiar location and a unit where they can really use in term of function.
In 2016, high-end condo developed by listed developers continue doing well as they have investment buyers as regular customers and channels to re-sell the units for them. However, this market needs to be kept watching in 2017 on whether demand will continue or not.
For city condo market, each location has a difference in price range and demand but price remains a key factor for decision making, therefore the price increase will be slightly limited in this segment. When costs soar, unit size become a key factor to develop a product that suitable affordability of this market segment.
Location Trends: For super-luxury market there are two attractive locations that may have several project launched including Phloen Chit/Chidlom/ Langsuan and Thong Lor/Sukhumvit 39-49. In luxury segment, lower Paholyothin, Riverside and Phaya Thai will be appealing areas. Locations along the Orange Line, the Yellow Line and the Pink Line are those eye-catching areas for new condominium development, Pink Line, particularly in Chaeng Wattana area are interesting as the number of new supply launched in this location is very limited comparing to other zones of Bangkok.
For developers, since some projects are delayed to be launched next year, activities and new launched will actively be seen in January. Listed companies remains focusing on their growth which should be at the same pace and continue developed new projects in various segments while some smaller or mid-size developers, their strategy will be more focus on product feature and idea as well as construction quality. This year we have seen more medium scale developers having a joint venture with foreign partners which will reflect to stronger financial background and better product technology.
In 2016, several infrastructure projects have more progress which will contribute to real estate market growth in 2017.
2017 Bangkok Condo Market Trend
Low-rise Housing Market in Bangkok
Luxury house in a good location in the central city area will continue growing. Location and premium quality product is key success for the project. And like condo in super-luxury segment, price is not a key factor as much as function and prestige that meets target buyer’s lifestyle.
In 2017, single detached house priced between 5-10 million baht in convenient location will be promising while townhouse near the central city area at the same price range is also eye-catching. This is because consumer in this segment is a family with stable income and looks for a house with more function space for the family (in comparison to condominium). Townhouse priced lower than 3 million baht is a mass market segment where growth continues. However, like city condo affordable price and value is the key factor to this market. Household debt and ability to get mortgage loan is a key factor for success in this segment next year.
_____________________________________________________________________________________________________________________
More information please contact Agate Communications, PR Consultant
Anyaoorn 081 259 8889, Savittre 092 292 4624, Pipatsorn 089 200 9040
email : [email protected]
