- Details
- Category: อสังหาริมทรัพย์ฯ
- Published: Monday, 28 July 2014 19:50
- Hits: 2980
อีโค+โฟกัส : อสังหาริมทรัพย์..ครึ่งปีหลังฟื้นแน่ แต่ยังต้อง'ระวัง'
ไทยโพสต์ : 'ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์'ถือได้ว่าเป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่สามารถกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างมากมาย โดยเฉพาะนักลงทุนชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้อเพื่อเก็งกำไรกันเป็นจำนวนมาก แต่ในช่วงปลายปี 2556 ถึงไตรมาสสองของปี 2557 เกิดเหตุการณ์ความไม่สงบทางการเมือง และมีการชุมนุมในหลายจุดทั่วกรุงเทพมหานคร ซึ่งส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนและผู้บริโภค
เหตุการณ์ชุมนุมทำให้ตั้งแต่ช่วงต้นปีจำนวนโครงการเปิดใหม่มีจำนวนลดลง ทุกบริษัทปรับเป้าเปิดตัวโครงการใหม่ หรือชะลอการเปิดตัวออกไป ทำให้ในช่วงเริ่มต้นปี 2557 ตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจดูไม่สดใสนัก โดยมีปัจจัยเสี่ยงทางการเมืองที่ยังคงมีผลต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา
แต่เริ่มเข้ามาในช่วงเดือน พ.ค.ถึงเดือน มิ.ย. เหตุการณ์ต่างๆ ได้เข้าสู่ภาวะปกติ โดยการเข้ามาบริหารงานประเทศของคณะรักษาความสงบแห่งชาติ (คสช.) ทำให้ช่วงไตรมาสสอง ความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ดีขึ้นได้ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อของตลาดมีมากขึ้น ขณะเดียวกัน กลุ่มผู้ประกอบการก็เร่งเปิดตัวโครงการ ทำให้มีสินค้าในตลาดให้เลือกหลากหลาย ถือเป็นส่วนหนึ่งช่วยกระตุ้นแรงซื้อเพิ่ม
นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ ธอส. คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะอยู่ในภาวะชะลอตัว ทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และในจังหวัดส่วนใหญ่ทั่วประเทศ ไปจนถึงช่วงกลางปีหรือนานกว่านั้น
โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ส่งสัญญาณเตือนถึงผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยให้ปรับตัวรับสถานการณ์ โดยผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะชะลอการลงทุน โดยลดจำนวนโครงการเปิดขายใหม่หรือเลื่อนการเปิดโครงการใหม่ออกไป ลดขนาดของโครงการเพื่อให้สามารถสร้างเสร็จและส่งมอบหน่วยที่อยู่อาศัยได้เร็วขึ้น โดยปรับลดในส่วนของโครงการอาคารชุดเป็นส่วนใหญ่ เพื่อให้ผู้ประกอบการสามารถบริหารสภาพคล่องได้ดีขึ้น
ดังนั้น ปี 2557 จึงถือเป็นปีแห่งการปรับฐานเพื่อให้อุปทาน (Supply) และอุปสงค์ (Demand) เกิดดุลยภาพมากขึ้น ปัจจัยลบจากปัญหาด้านเศรษฐกิจและการเมือง มีผลทำให้ความเชื่อมั่นทั้งของผู้ประกอบการและผู้บริโภคลดต่ำลง ตลาดที่อยู่อาศัยก็ถึงเวลาอันสมควรที่จะต้องชะลอตัวลงเพื่อลดความร้อนแรงที่เพิ่มทวีขึ้นโดยเฉพาะในช่วงปี 2555-2556
ซึ่งเมื่อพ้นปีปรับฐานในปีนี้แล้ว ตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศ ไทยมีแนวโน้มที่จะเติบโตได้อย่างมีเสถียรภาพมากขึ้นในปี 2558 และปีต่อๆ ไป ตราบเท่าที่ไม่มีปัจจัยลบจากความรุนแรงทางการเมือง ทั้งนี้ เพราะปัจจัยบวกจากการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือ ASEAN Economic Community (AEC) อย่างเป็นทางการในปลายปี 2558 จะทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับอานิสงส์จากการลงทุนต่างประเทศที่เพิ่มขึ้น ทั้งจากนักลงทุนภายในภูมิภาคเอง และจากนักลงทุนจากนอกภูมิภาค
โดยอสังหาริมทรัพย์ที่จะได้ประโยชน์นั้น มีทั้งอสังหาริม ทรัพย์ประเภทเพื่อการเช่า ทั้งโรงแรมที่พัก อาคารสำนักงาน นิคมหรือโรงงานอุตสาหกรรม พื้นที่ค้าปลีก อพาร์ตเมนต์ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์และห้องชุด และอสังหาริมทรัพย์ที่บุคคลต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (Freehold) ในสัดส่วนที่กฎหมายกำหนด คือห้องชุด
อย่างไรก็ตาม ศูนย์ข้อมูลฯ คาดว่า ตลาดคอนโดมิเนียมปีนี้จะมีการเปิดโครงการใหม่ทั้งสิ้น 65,000 ยูนิต ต่ำกว่าปีก่อนที่เปิด 85,000 ยูนิต เนื่องจากได้รับผลกระทบทางการเมือง โดยประเมินว่าสถานการณ์ของธุรกิจอสังหาฯ ได้ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว และจะเริ่มดีขึ้นเป็นลำดับ โดยคาดครึ่งปีหลังจะมีการเปิดคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ 33,000 ยูนิต จากครึ่งปีแรกที่เปิดไป 32,000 ยูนิต
ในส่วนโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวราบปีนี้ คาดว่าจะมีโครงการเปิดใหม่ 40,000-45,000 ยูนิต ใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา เนื่องจากไม่ได้รับผลกระทบทางการเมือง เพราะโครงการแนวราบจะมีดีมานด์จากผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง โดยในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมามีการเปิดโครงการใหม่ไปแล้ว 21,000 ยูนิต
สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมที่ได้รับผลกระทบหนักสุด แต่จะกลับมาฟื้นตัวได้ในช่วงครึ่งปีหลัง
ทั้งนี้ นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย และกรรมการผู้จัดการ สายงานคอนโดมิเนียม บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท หรือ PS กล่าวว่า ตลาดคอนโดมิเนียมจะฟื้นตัวกลับมาในช่วงครึ่งปีหลัง ซึ่งคาดว่าผู้ประกอบการจะมีการเปิดคอนโดมิเนียมใหม่มากขึ้น หลังจากที่สถานการณ์การเมืองคลี่คลาย และความเชื่อมั่นผู้บริโภคฟื้นกลับมา
ซึ่งสะท้อนจากอัตราการขายคอนโดมิเนียม โดยช่วงไตรมาสแรกมีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ 12,299 ยูนิต มูลค่า 26,183 ล้านบาท มียอดขาย 4,697 ยูนิต มูลค่า 9,883 ล้านบาท อัตราการขายเพียง 38% เป็นอัตราการขายต่ำที่สุดในรอบ 8 ไตรมาสที่ผ่านมา
ส่วนไตรมาสที่ 2 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ 12,299 ยูนิต มูลค่ากว่า 28,246 ล้านบาท ขายได้ 5,934 ยูนิต มูลค่า 14,821 อัตราการขายเพิ่มขึ้นเป็น 52%
โดยเป็นยอดเปิดตัวเฉพาะในเดือน มิ.ย.เดือนเดียว มากถึง 11 โครงการ จำนวนกว่า 7,000 ยูนิต ทั้งนี้คาดว่าตลาดคอนโดฯ ในปีนี้จะติดลบประมาณ 30% ในแง่ของการเปิดตัว หรือมูลค่าตลาดประมาณ 1.4 แสนล้านบาท จากปีที่แล้วมีมูลค่า 1.9 แสนล้านบาท
"ทั้งนี้ ต้องขอขอบคุณ คสช.ที่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงทางการเมืองเมื่อเดือน พ.ค.ที่ผ่านมา ส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์เริ่มฟื้นตัวได้ในเดือน มิ.ย.เป็นต้นมา โดยผู้ประกอบการรายใหญ่มีการเปิดตัวโครงการในเซ็กเมนต์ใหม่ๆ มากขึ้น ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งปีหลังกลับมาคึกคักอีกครั้ง" นายประเสริฐ กล่าว
ขณะที่โครงการแนวราบแทบจะไม่ได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์ทางการเมืองเลย เพราะเชื่อว่าผู้บริโภคยังให้ความสนใจในที่อยู่อาศัย
โดย นายอิสระ บุญยัง ที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา โครงการแนวราบยังเติบโตได้ต่อเนื่อง แม้จะน้อยกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนก็ตาม ทั้งนี้ เพราะกลุ่มผู้ซื้อบ้านแนวราบเกือบทั้งหมด เป็นการซื้อเพื่อเข้าอยู่จริง
ในส่วนของโครงการแนวสูง หรือคอนโดมิเนียม กลับติดลบ 30% และมีสินค้าเหลือขายอยู่อีกจำนวนมาก เพราะได้รับผลกระทบจากความวุ่นวายทางการเมืองในช่วงที่ผ่านมา ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายจะชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไป จนการเปิดตัวโครงการใหม่ก็ลดลงไป 30-40% ด้วย
อย่างไรก็ดี ประเมินว่าครึ่งปีหลังนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มฟื้นตัวขึ้นมากแน่นอน แม้ว่าจะไม่โตเท่ากับปีที่ผ่านมาก็ตาม หากไม่มีปัจจัยลบเข้ามากระทบเพิ่มเติมอีก และคาดว่าผู้ประกอบการจะหันมาโหมลงทุนช่วงครึ่งปีหลังนี้มากขึ้น ทั้งนี้ แนะนำว่าให้ลงทุนด้วยความระมัดระวัง เพราะแม้เศรษฐกิจจะฟื้นตัวแล้วก็ตาม แต่ก็ยังไม่มีความชัดเจนว่าฟื้นตัวทุกตลาด จึงไม่ควรมีโครงการมากเท่ากับปีที่ผ่านมา และหากไม่มั่นใจจริงๆ ขอให้เลื่อนไปเปิดตัวโครงการในปีหน้าแทน
ด้าน นายอธิป พีชานนท์ กรรมการ บมจ.ศุภาลัย กล่าวว่า ผู้ประกอบการจะต้องมีความระมัดระวัง ซึ่งตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งปีหลัง แม้ว่าจะมีแนวโน้มฟื้นตัวดี แต่ไม่ควรที่จะโหมการเปิดโครงการใหม่จนมากเกินไป เพราะอาจส่งผลให้เกิดการโอเวอร์ซัพพลายตามมาได้ ทั้งนี้ จะต้องมีการบริหารจัดการเรื่องต้นทุนต่างๆ เพื่อลดค่าใช้จ่ายด้วย
นอกจากนี้ แม้สถานการณ์การเมืองจะคลี่คลาย และมีคสช.เข้ามาบริหาร นโยบาย กฎระเบียบ รวมถึงการออกมาตรการกระตุ้นต่างๆ เป็นการเร่งแก้ปัญหาในเบื้องต้น ซึ่งการที่ยังไม่มีรัฐบาลใหม่ที่มีอำนาจเต็มเข้ามาบริหาร ทำให้ไม่มีผู้ที่มีความเชี่ยวชาญจริงมาดำเนินนโยบาย
"ตลาดคอนโดฯ ในครึ่งปีแรกมีการชะลอตัว โดยช่วง 6 เดือนที่ผ่านมา มีเปิดขายประมาณ 37,700 กว่ายูนิต ซึ่งตลาด กทม.-ปริมณฑล ถือว่ามียอดขายสูงสุดถึง 70% หรือประมาณ 31,700 ยูนิต เชื่อว่าแนวโน้มยอดขายคอนโดฯ ในครึ่งปีหลังยังมีอนาคตที่สดใส ขณะที่ตลาดคอนโดฯ ต่างจังหวัดต้องมีความระมัดระวังในการลงทุน เพราะตลาดมีการชะลอตัว ความต้องการที่อยู่อาศัยไม่มากนัก ยกเว้น จ.ชลบุรี และ จ.ภูเก็ต ที่ความต้องการยังมีอยู่"
นายอธิป ระบุทั้งนี้ คอนโดฯ ขนาดยูนิตที่ยังได้รับความนิยมคือ ขนาด 1 ห้องนอน มีมากสุดถึง 76% และราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ได้รับความนิยมมากสุดในสัดส่วน 80% ซึ่งส่วนหนึ่งซื้อเพื่อปล่อยเช่า ที่ผลตอบแทนยังดีอยู่ประมาณ 6-7% ต่อปี แต่ในอนาคตต้องมีความระมัดระวังว่าการเช่าอาจลดลงได้
ส่วนยอดโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้ เชื่อว่าจะไม่มีผลกระทบ ลูกค้าผ่อนดาวน์ไม่ค่อยมีปัญหา และการขอสินเชื่อยังดีอยู่ ซึ่งเชื่อว่ายอดขายในครึ่งปีหลังนี้ยังดีอยู่ แต่ภาพรวมอาจจะมีติดลบบ้าง
อย่างไรก็ตาม ในช่วงครึ่งปีหลังตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นตามทิศทางของเศรษฐกิจในประเทศ โดยไม่ต้องมีมาตรการพิเศษเข้ามากระตุ้น เพราะส่วนหนึ่งจะได้ประโยชน์จากเม็ดเงินที่ไหลเข้าในตลาดทุนมากขึ้น ส่งผลให้กำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ปรับตัวเพิ่มมากขึ้นด้วย เนื่องจากนักลงทุนให้ความมั่นใจและเริ่มทยอยกลับเข้ามาลงทุนในไทยเพิ่มขึ้น
ในปีนี้คนไทยได้เห็น "รัฐธรรมนูญฉบับชั่วคราว" คลอดออกมาแล้ว ซึ่งเป็นไปตามสูตรแก้ไขบ้านเมืองของ คสช. โดยมีกำหนดเวลา เป้าหมายที่แน่นอน คาดว่าใน 1 ปีหลังจากนี้ประเทศไทยต้องมีการเปลี่ยนแปลงไปในทิศทางที่ดีอย่างแน่นอน! และทุกภาคธุรกิจ รวมถึง "อสังหาริมทรัพย์" จะได้รับอานิสงส์ไปด้วย.
