- Details
- Category: อสังหาริมทรัพย์ฯ
- Published: Sunday, 12 June 2016 16:14
- Hits: 4814
อสังหาริมทรัพย์ในอาเซียนเตรียมรับอานิสงค์จากการปฏิวัติอุตสาหกรรมครั้งที่ 4 ความก้าวหน้าทางเทคโนโลยีจะเปลี่ยนรูปแบบความต้องการในภาคอสังหาริมทรัพย์
ในโอกาสการประชุม World Economic Forum on ASEAN ซึ่งจะจัดให้มีขึ้นที่กรุงกัวลาลัมเปอร์ ประเทศมาเลเซีย ระหว่างวันที่ 1-2 มิถุนายน และหนึ่งในประเด็นสำคัญที่จะมีการกล่าวถึงคือความเปลี่ยนแปลงทางด้านเทคโนโลยี บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล (โจนส์ แลง ลาซาลล์) จึงได้เผยแพร่รายงานวิเคราะห์ผลกระทบจากเทคโนโลยีดิจิตอลที่ก้าวหน้าที่จะมีต่อประเทศในกลุ่มประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือ AEC และภาคอสังหาริมทรัพย์
นายคริส ฟอสสิค กรรมการผู้จัดการภาคพื้นเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ของเจแอลแอล กล่าวว่า “เทคโลโนยีที่ก้าวหน้าในหลายๆ ด้านจะทำให้ผู้คนสามารถข้ามผ่านข้อจำกัดต่างๆ และก้าวกระโดดไปสู่ความมีประสิทธิภาพที่เพิ่มสูงขึ้น ทั้งนี้ คาดว่า ผลกระทบจากความก้าวหน้าทางเทคโนโลยี จะเป็นประโยชน์และทำให้เกิดความเปลี่ยนแปลงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์และระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานของอาเซียน ซึ่งหากมีการกำหนดแนวทางอย่างมีประสิทธิภาพ เชื่อว่าความเปลี่ยนแปลงต่างๆ ที่จะเกิดขึ้นจะช่วยเพิ่มผลิตภาพ (productivity) รายได้ และคุณภาพชีวิตที่ดีของประชากรในอาเซียน”
มีการคาดการณ์ว่า เศรษฐกิจของกลุ่มประเทศอาเซียนจะมีการขยายตัวในอัตราร้อยละ 5 ต่อปี ไปจนถึงปี ค.ศ. 2020 สูงกว่าอัตราการเติบโตเฉลี่ยของเศรษฐกิจโลกที่คาดว่าจะอยู่ที่ร้อยละ 3.5 ในช่วงเดียวกัน ในขณะที่ปัจจุบันจำนวนประชากรของอาเซียนที่อาศัยในเมืองมีการขยายตัวเพิ่มขึ้นราวร้อยละ 2.2 ต่อปีและมีการคาดการณ์ว่าจำนวนประชากรในกลุ่มชนชั้นกลางจะขยายตัวเพิ่มขึ้นจาก 70 ล้านคนเป็น 194 ล้านคนในปี ค.ศ. 2020
ผลกระทบต่อตลาดอาคารสำนักงาน
ความต้องการในตลาดอาคารสำนักงานของอาเซียนจะเปลี่ยนไปด้วยหลายๆ ปัจจัย ได้แก่ กลุ่มประเทศที่พัฒนาแล้วมีแนวโน้มสูงขึ้นที่จะใช้อาเซียนเป็นฐานในการเอาท์ซอร์ส หรือจัดจ้างให้บริษัทภายนอกรับดำเนินงานบางส่วนแทน ซึ่งจะทำให้บริษัทกลุ่มที่รับงานด้านนี้ต้องการใช้พื้นที่อาคารสำนักงานเพิ่มมากขึ้น
เทคโนโลยีสื่อสารที่ก้าวหน้า ทำให้องค์กรต่างๆ มีความยืดหยุ่นมากขึ้นเกี่ยวกับสถานที่ทำงานของพนักงาน รวมจนถึงแนวโน้มที่เพิ่มขึ้นในการใช้โต๊ะทำงานร่วม (co-working space) โดยจัดสรรให้มีโต๊ะทำงานส่วนกลางที่พนักงานสามารถผลัดเปลี่ยนหมุนเวียนกันใช้ แทนการจัดให้มีโต๊ะทำงานประจำสำหรับพนักงานแต่ละคน
เรจินา ลิม ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยประจำหน่วยธุรกิจบริการด้านการลงทุนของเจแอลแอล กล่าวว่า “บริษัทต่างๆ ทั่วโลกมีความต้องการใช้พื้นที่ออฟฟิศสำนักงานลดลงนับตั้งแต่เกิดวิกฤติการณ์ทางการเงินโลกในปี 2008 แต่พบว่า ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานในอาเซียนกลับมีทิศทางตรงกันข้าม โดยคาดว่าบริษัทต่างๆ ในอาเซียนจะต้องการใช้พื้นที่สำนักงานเพิ่มเฉลี่ยร้อยละ 6 ต่อปีไปจนถึงปี 2020 ตามสภาวการณ์ทางเศรษฐกิจที่คาดว่าจะขยายตัวในช่วงเดียวกัน รวมถึงการที่จะมีบริษัทในประเทศพัฒนาแล้วเร่งจัดจ้างให้บริษัทในอาเซียนรับดำเนินงานบางส่วนแทนเพิ่มมากขึ้นและจำนวนประชากรระดับชนชั้นกลางขยายจำนวนเพิ่ม โดยเฉพาะกรุงมะนิลาของฟิลิปปินส์ และกรุงกัวลาลัมเปอร์ของมาเลเซียคาดว่าจะเป็นเมืองที่มีความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานเพิ่มมากเป็นพิเศษ”
รายงานฉบับดังกล่าวของเจแอลแอล เผยว่า พฤติกรรมการใช้ประโยชน์ในพื้นที่ออฟฟิศสำนักงานมีแนวโน้มเปลี่ยนแปลง โดยนางสาวเรจินาอธิบายว่า เทคโนโลยีที่ก้าวหน้าขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการใช้ระบบการทำงานอัตโนมัติ (automation) และปัญญาประดิษฐ์ (artificial intelligence: A.I.) จะทำให้ตำแหน่งงานบางตำแหน่งหมดความสำคัญลงหรือทำให้จำเป็นต้องมีตำแหน่งงานใหม่เพิ่มขึ้น กลยุทธ์การใช้พื้นที่สำนักงานด้วยความยืดหยุ่นมีแนวโน้มที่จะได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น โดยคาดว่า เมื่อถึงปี 2030 การใช้ co-working space จะมีสัดส่วนคิดเป็นร้อยละ 10-15 ของพื้นที่สำนักงานทั้งหมดในเมืองหลวงของกลุ่มประเทศอาเซียน จากปัจจุบันที่มีสัดส่วนอยู่ที่ร้อยละ 1-5
ศูนย์การค้า/ร้านค้า เป็นอสังหาริมทรัพย์อีกกลุ่มหนึ่งที่ได้รับผลกระทบจากความก้าวหน้าของเทคโนโลยีดิจิตอล
แม้อัตราการใช้ซื้อใช้คอมพิวเตอร์และการใช้อินเตอร์เน็ตของประชากรในอาเซียนโดยรวมจะไม่ขยายตัวรวดเร็วมากนัก แต่พบว่า การซื้อขายสินค้าผ่านทางออนไลน์ในอาเซียนขยายตัวเร็วกว่าประเทศพัฒนาแล้วอย่างเช่นสหรัฐอเมริกาและอังกฤษ ทั้งนี้ ราวร้อยละ 50-80 ของผู้บริโภคในอาเซียนที่อาศัยนอกเมืองใหญ่ๆ ไม่ใช้คอมพิวเตอร์แต่ใช้โทรศัพท์มือถือในการช็อปสินค้าออนไลน์
การขยายตัวของการซื้อขายสินค้าออนไลน์ ไม่ได้ส่งผลกระทบเชิงลบต่อความต้องการใช้พื้นที่ศูนย์การค้า/ร้านค้าอย่างที่เคยมีการคาดไว้ ทั้งนี้ มีนักช็อปออนไลน์จำนวนไม่น้อยที่ต้องการเห็นสินค้าจริงก่อนสั่งซื้อ และที่ต้องการตรวจสอบคุณภาพ-ความเรียบร้อยของสินค้าก่อนรับมอบหลังการสั่งซื้อทางออนไลน์ ทำให้ผู้ค้าต้องมีการเช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าหรือพื้นที่ร้านค้าสำหรับเปิดหน้าร้านควบคู่กับการเสนอขายสินค้าทางออนไลน์ด้วย
ความเปลี่ยนแปลงที่เกิดกับที่พักอาศัย
เว็บไซต์ต่างๆ เช่น Homesaway และ Airbnb ที่เสนอบริการเป็นสื่อกลางในการช่วยเจ้าของบ้านเปิดบ้านให้นักท่องเที่ยวเข้าพักแทนการเข้าพักในโรงแรมจะส่งผลกระทบต่อทั้งอสังหาริมทรัพย์ประเภทอยู่อาศัยและโรงแรม โดยเทคโนโลยีการเปิดนักท่องเที่ยวจองบ้านพักนี้ จะช่วยให้มีการใช้ประโยชน์ในที่อยู่อาศัยได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่มีบ้านหลังที่สองหรือบ้านพักตากอากาศ ซึ่งจะสามารถปล่อยเช่าระยะสั้นให้แก่นักท่องเที่ยวได้ในช่วงที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มโรงแรมจะได้รับผลกระทบเชิงลบจากการถูกแย่งชิงลูกค้าบางส่วน
เกี่ยวกับการปฏิวัติอุตสาหกรรมครั้งที่สี่
การปฏิวัติอุตสาหกรรมครั้งที่สี่ (the Fourth Industrial Revolution) มีลักษณะสำคัญที่การผสมผสานและขยายความก้าวหน้าต่างๆ ทางเทคโนโลยีในด้านปัญญาประดิษฐ์ (A.I.) ระบบอัตโนมัติ (automation) และวิทยาการหุ่นยนต์ (robotics) ซึ่งเพิ่มขึ้นเป็นทวีคูณโดยการเชื่อมต่อคนนับพันๆ ล้านคนให้เข้าถึงข้อมูลและความรู้อย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อนผ่านโทรศัพท์มือถือ
ผู้ที่สนใจ สามารถดาวน์โหลดรายงาน ‘The Fourth Industrial Revolution: Impact on Real Estate in Southeast Asia’ ของเจแอลแอลได้ฟรีที่ http://www.jll.co.th/thailand/en-gb/research/105/the-fourth-industrial-revolution-the-impact-on-real-estate-in-southeast-asia
เกี่ยวกับเจแอลแอล
เจแอลแอล (โจนส์ แลง ลาซาลล์) เป็นบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ระหว่างประเทศ มีสำนักงานสาขามากกว่า 200 แห่งทั่วโลก
