- Details
- Category: อสังหาริมทรัพย์ฯ
- Published: Monday, 05 October 2015 21:16
- Hits: 2316
ประชาชนรอเฮ ลุ้นครม.เคาะแพคเกจอสังหาฯ อัดทั้งเงินกู้-ลดค่าโอน-จดจำนอง
มติชนออนไลน์ : วันที่ 05 ตุลาคม พ.ศ. 2558
เกิดเป็นกระแสในแวดวงอสังหาริมทรัพย์เมื่อหลายสัปดาห์ก่อน ว่ารัฐบาลจะมีมาตรการกระตุ้นออกมา ก่อนหน้านี้คนในทีมเศรษฐกิจชุดใหม่ของรัฐบาลยังปิดปากเงียบ ทำให้เกิดการคาดเดาไปต่างๆ นานา
เริ่มชัดเจนมากขึ้นเมื่อนายอภิศักดิ์ ตันติวรวงศ์ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง กล่าวในระหว่างเปิดห้องประชุมที่กระทรวงการคลังเพื่อพูดคุยกับผู้สื่อข่าวภายหลังการทำงานครบ 1 เดือน เมื่อวันที่ 23 กันยายน ว่าจะเร่งสรุปมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ภายใน 2-3 สัปดาห์ เพื่อให้เกิดความชัดเจน ซึ่งมาตรการที่ออกมานั้นจะเน้นช่วยเหลือด้านสินเชื่อ เพราะพบว่าผู้กู้ถูกธนาคารพาณิชย์ปฏิเสธการให้สินเชื่อสูงมาก ดังนั้นจึงมอบการบ้านให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ออกมาตรการสินเชื่อผ่อนปรน เพื่อช่วยให้คนในกลุ่มนี้เข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น
ตลอดสัปดาห์ที่ผ่านมา คณะทำงานของกระทรวงการคลังได้ประชุมเพื่อเร่งสรุปมาตรการเสนอไปยังนายอภิศักดิ์ ส่วน ธอส.ได้นำมาตรการสินเชื่อเสนอไปยังคณะกรรมการ (บอร์ด) ธนาคารเรียบร้อยแล้ว ตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม ดังนั้นคาดว่ากระทรวงการคลังจะเสนอมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์เข้าสู่การพิจารณาของคณะรัฐมนตรี (ครม.) ได้ในวันที่ 6 ตุลาคมนี้
ลดค่าโอน-จดจำนอง
มาตรการที่สรุปออกมามี 2 ส่วนหลักๆ คือ มาตรการด้านภาษี ประกอบด้วย การลดค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรม (การโอน) จาก 2% เหลือ 0.01% ของราคาประเมินหรือราคาขาย และลดค่าจดจำนอง (กรณีกู้เงินกับธนาคาร) จาก 1% เหลือ 0.01% ของวงเงินกู้
ในครั้งนี้ จะไม่มีการลดภาษีธุรกิจเฉพาะที่คิด 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน เพราะกระทรวงการคลังมองว่าสถานการณ์ทางเศรษฐกิจยังไม่วิกฤตถึงขั้นต้องใช้มาตรการการลดภาษีธุรกิจ ซึ่งการลดภาษีทั้ง 3 ตัวพร้อมกันเคยนำมาใช้เมื่อช่วงหลังวิกฤตต้มยำกุ้ง ช่วงวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ แต่ครั้งนี้ปัญหาของภาคอสังหาฯแตกต่างจากที่ผ่านมา ดังนั้นการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองน่าจะช่วยเหลือประชาชนได้พอสมควรแล้ว
แม้จะมีการคำนวณเบื้องต้นว่าจะทำให้รัฐสูญเสียรายได้จากทั้ง 2 ส่วนหลายหมื่นล้านบาท แต่ทางกระทรวงการคลังมองว่าคุ้มค่า เพราะเม็ดเงินที่จะกระตุ้นนั้นสามารถหมุนได้ถึง 5 รอบ ทำให้รัฐสามารถเก็บภาษีจากส่วนอื่นๆ อาทิ ภาษีมูลค่าเพิ่ม (แวต) ภาษีนิติบุคคลได้ ถ้าไม่ออกมาตรการครั้งนี้ คนซื้ออาจจะชะลอการซื้อบ้านไปก่อน เพื่อให้เศรษฐกิจนิ่งกว่านี้ ดังนั้นรัฐอาจสูญเสียรายได้จากที่ไม่มีการโอนเช่นกัน
มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองนั้น จะมีระยะเวลามาตรการเพียง 6 เดือน หรือมากที่สุดก็ไม่เกิน 1 ปี คาดว่าจะมีผลทันทีหลังประชุม ครม. เพราะกระทรวงการคลังได้ทำประกาศที่กระทรวงมหาดไทยต้องลงนามไว้พร้อมแล้ว
ธอส.ให้กู้ยาว-ผ่อนน้อย
มาตรการสินเชื่อจาก ธอส.จะเป็นมาตรการส่วนที่ 2 ที่จะเสนอไปยัง ครม. เพื่อให้เห็นว่าการช่วยเหลือภาคอสังหาริมทรัพย์ครั้งนี้ครบวงจร โดยมาตรการสินเชื่อจะมาช่วยทดแทนการภาษีธุรกิจเฉพาะที่ไม่ลดให้ในครั้งนี้ ซึ่ง ธอส.เตรียมวงเงินสินเชื่อไว้ 1 หมื่นล้านบาท โดยจะมีระยะเวลาขอกู้เพียง 6 เดือน จนถึงวันที่ 31 มีนาคม 2559 เท่านั้น โดยจะมีการผ่อนปรนหลักเกณฑ์ในการพิจารณาเงินกู้ให้กับกลุ่มประชาชนที่จะขอสินเชื่อดังกล่าวเป็นกรณีพิเศษ อาทิ ขยายระยะเวลาการผ่อนชำระ 5-10 ปี จากเดิมที่ ธอส.กำหนดระยะเวลากู้สูงสุดไว้ที่ 30 ปี จะให้เพิ่มเป็น 35-40 ปี การขยายเวลากู้เงินให้ยาวขึ้นจะมีผลทำให้เงินงวดที่ผ่อนต่อเดือนลดลง พร้อมกันนี้ยังเพิ่มสัดส่วนการคำนวณเงินงวดต่อเดือน จากเดิม ธอส.จะให้ไม่เกิน 30% ของรายได้ เพิ่มเป็นไม่เกิน 50% ของรายได้ ตรงนี้จะทำให้ผู้กู้สามารถผ่านเกณฑ์การกู้ได้ง่ายขึ้น และสามารถซื้อราคาบ้านที่สูงขึ้น
ผู้ซื้อบางอาชีพ อาทิ อัยการ ข้าราชการ พนักงานรัฐวิสาหกิจ ที่มีเงินบำนาญ บำเหน็จ หรือเงินดำรงชีพหลังเกษียณ แม้จะเกษียณไปแล้วยังมีความสามารถในการผ่อนชำระบ้านได้อีก 5-10 ปี เมื่อมีการผ่อนไป 30 ปี เงินต้นจะลดลง สมมุติกู้ 3 ล้านบาท ผ่อนชำระไปแล้ว 30 ปี เงินต้นอาจจะเหลือ 3-5 แสนบาท ดังนั้นการผ่อนเกณฑ์ดังกล่าวไม่น่าจะทำให้ธนาคารมีความเสี่ยง หากจะขยายเวลาการกู้ให้ยาวขึ้น และน่าช่วยตอบโจทย์ที่รัฐบาลจะให้ ธอส.เข้าไปช่วยประชาชนที่ถูกธนาคารพาณิชย์ปฏิเสธสินเชื่อที่มีตัวเลขสูงกว่า 30% ของจำนวนลูกค้าที่มาขอกู้ทั้งหมด
มีข่าวแว่วๆ มาว่า ธอส.ได้เตรียมอัตราดอกเบี้ยพิเศษไว้ให้กับผู้ซื้อในกลุ่มนี้ด้วย แต่คงไม่ต่ำมากถึงขนาดใช้ดอกเบี้ย 0% นาน 2 ปี ตามข้อเสนอของกลุ่มอสังหาฯ
เอกชนลุ้นครม.เคาะ6ต.ค.
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ภาคเอกชนอยากเห็นความชัดเจนของมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ในการประชุม ครม.วันที่ 6 ตุลาคมนี้ ว่าจะออกมาในรูปแบบใด การที่รัฐจะออกมาตรการกระตุ้นคงเห็นความสำคัญของธุรกิจอสังหาฯซึ่งมีขนาดใหญ่ มีมูลค่าประมาณปีละ 5 แสนล้านบาท แบ่งเป็นกรุงเทพฯและปริมณฑลกว่า 3 แสนล้านบาท และตลาดต่างจังหวัด 2 แสนล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีธุรกิจต่อเนื่อง อาทิ ธุรกิจวัสดุก่อสร้าง ผู้รับเหมาก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า จะเป็นตัวคูณเพิ่มขึ้นอีก 2.9 เท่า ทำให้ภาพรวมธุรกิจอสังหาฯและธุรกิจที่เกี่ยวข้องมีมูลค่าร่วมกันถึง 1.7-1.8 ล้านล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 12-13% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (จีดีพี) ดังนั้นธุรกิจอสังหาฯจึงถูกจัดอันดับความสำคัญต้นๆ ที่รัฐบาลจะออกมาตรการกระตุ้น เพราะจะให้ผลเร็ว แรง และครอบคลุม
ในช่วงที่เหลือของปีนี้มีคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลรอโอนประมาณ 8 หมื่นล้านบาท ส่วนบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์มีประมาณ 4 หมื่นล้านบาท รวมกันมีมูลค่าถึง 1.2 แสนล้านบาท ดังนั้นหากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯออกมา คาดว่าจะสามารถโอนได้ทั้งหมด ทำให้เงินจากภาคอสังหาฯลงไปช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจได้ในระดับหนึ่ง
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ใช้วัสดุและแรงงานในประเทศกว่า 90% ดังนั้นการกระตุ้นภาคอสังหาฯทำให้ประโยชน์ตกถึงคนไทยเป็นส่วนใหญ่ ผู้ประกอบการมองว่ามาตรการที่จะออกมานั้นจะมีส่วนช่วยกระตุ้นภาคอสังหาฯในปีนี้ให้โตได้ถึง 13% จากเดิมที่คาดว่าจะโตได้ 10%
หวังช่วยกระตุ้นกำลังซื้อ
ด้านนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า อยากให้รัฐออกมาตรการโดยเร็ว เพราะขณะนี้เริ่มเห็นการชะลอการซื้อและชะลอการโอนของผู้บริโภคเพื่อรอมาตรการ ส่วนที่มีข้อกังวลว่าจะยิ่งกระตุ้นให้เกิดฟองสบู่ภาคอสังหาฯนั้น มองว่าไม่น่าจะเป็นไปได้ เพราะขณะนี้อัตราเงินเฟ้อติดลบ และราคาอสังหาฯยังไม่มีการปรับขึ้นอย่างผิดปกติ
มาตรการกระตุ้นอสังหาฯที่ภาครัฐจะออกมานั้น จะมีส่วนช่วยกระตุ้นกำลังซื้อ เพราะไม่ว่าภาวะเศรษฐกิจเป็นแบบไหนก็ยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นตลอดอยู่แล้ว ดังนั้นเมื่อมีมาตรการออกมากระตุ้นน่าจะช่วยให้เกิดการซื้อที่เร็วขึ้น
อย่างไรก็ตาม ไม่เห็นด้วยหากจะมีการผ่อนเกณฑ์ให้กับคนที่มีหนี้สูงแล้วกู้ซื้อบ้านได้อีก เพราะกลุ่มนี้มีความเสี่ยงต่อหนี้เสีย (เอ็นพีแอล) เมื่อปล่อยกู้ไปแล้วธนาคารต้องมารับผิดชอบตรงนี้ โดยอยากเห็นมาตรการสินเชื่อที่เน้นในกลุ่มคนที่เข้าถึงสินเชื่อได้ยาก เช่น กลุ่มแม่ค้า อาชีพอิสระ และกลุ่มเอสเอ็มอี ซึ่งเป็นกลุ่มคนที่มีรายได้และมีความสามารถในการผ่อนชำระ แต่ไม่มีหลักฐานทางการเงิน
ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกกลุ่มที่ทีมเศรษฐกิจชุดใหม่ออกมากระตุ้นและช่วยเหลือ ซึ่งเวลาแค่เดือนเศษที่ทีมเศรษฐกิจชุดนี้เข้ามาทำงานก็ระดมออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจมาแล้วหลายชุด ทั้งมาตรการดูแลกลุ่มผู้มีรายได้น้อย มาตรการดูแลกลุ่มเอสเอ็มอี ซึ่งนายอภิศักดิ์เคยกล่าวไว้ก่อนหน้านี้ว่าทีมเศรษฐกิจของรัฐบาลชุดใหม่จะมีมาตรการทางด้านเศรษฐกิจออกมาเป็นระยะ เพื่อพยุงเศรษฐกิจไม่ให้แย่ถึงก้นเหว ดังนั้นมาตรการก็ไม่ควรออกมาตูมเดียวแล้วหายไป
คงต้องจับตามติ ครม.วันที่ 6 ตุลาคม ที่จะออกมาว่าจะช่วยสร้างความคึกคักให้ธุรกิจอสังหาฯได้มากน้อยไหน
