- Details
- Category: อสังหาริมทรัพย์ฯ
- Published: Sunday, 23 August 2015 18:35
- Hits: 1969
อาคารสำนักงานให้เช่าแนวโน้มดี แม้เศรษฐกิจชะลอตัว ค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้นทำสถิติใหม่ต่อเนื่อง
แม้เศรษฐกิจไทยในช่วงครึ่งแรกของปีจะชะลอตัวและยังไม่มีสัญญาณบ่งชี้ที่ชัดเจนว่าที่จะปรับตัวดีขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง แต่กลับพบว่า ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ ยังคงมีผลประกอบการที่แข็งแกร่ง บริษัทในภาคธุรกิจต่างๆ ยังคงขยายออฟฟิศสำนักงาน ในขณะที่อาคารสำนักงานสร้างเสร็จใหม่มีไม่มาก ส่งผลให้ค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้นทำสถิติใหม่ต่อเนื่อง ทั้งนี้ เมื่อเทียบกับปี 2550 ซึ่งเป็นปีที่มีค่าเช่าสูงสุดในวงจรการขึ้นลงของตลาดในรอบที่แล้ว พบว่า ค่าเช่าเฉลี่ยปัจจุบันสูงกว่าถึง 25% ตามรายรายงานจากบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล (โจนส์ แลง ลาซาลล์)
นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล กล่าวว่า “ในช่วงครึ่งปีแรก เศรษฐกิจไทยต้องประสบกับความไม่แน่นอนสูงจากปัจจัยลบต่างๆ ทั้งภายในและภายนอกประเทศ อาทิ หนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในอัตราที่สูง การส่งออกที่ลดลง และความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกจากปัญหาที่เกิดขึ้นกับกรีซและจีน อย่างไรก็ดี ปัจจัยลบต่างๆ เหล่านี้ ยังไม่ส่งผลกระทบที่ชัดเจนต่อภาคธุรกิจมากนัก ดังจะเห็นได้จากการที่ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานของบริษัทต่างๆ ในกรุงเทพฯ ยังคงขยายตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในช่วงครึ่งแรกของปีนี้”
ศูนย์บริการข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทยของเจแอลแอล เปิดเผยว่า ในครึ่งปีแรก ตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ มียอดการเช่าพื้นที่เพิ่มรวมทั้งสิ้น 98,000 ตารางเมตร สูงกว่าค่าเฉลี่ย
สำหรับครึ่งแรกของปีระหว่างปี 2553 ถึง 2557 ซึ่งอยู่ที่ 81,000 ตารางเมตร โดยส่วนใหญ่เป็นการเช่าพื้นที่เพื่อขยายสถานประกอบการของบริษัทในกลุ่มธุรกิจการเงิน ธุรกิจประกัน โลจิสติกส์ และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับการจัดจำหน่ายสินค้าออนไลน์พื้นที่ว่างเหลือเช่าลดลง
ในครึ่งปีแรก มีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จเพิ่มในกรุงเทพฯ คิดเป็นพื้นที่รวม 113,000 ตารางเมตร ทำให้ทั่วกรุงเทพฯ มีพื้นที่สำนักงานให้เช่า ณ เดือนกรกฎาคมรวมทั้งสิ้น 8.4 ล้านตารางเมตร ในจำนวนนี้ มีเพียง 9.2% ที่ยังคงว่างเหลือเช่า ซึ่งเป็นการปรับตัวดีขึ้นมากเมื่อเทียบกับปี 2552 ที่เกิดวิกฤตการณ์แฮมเบอร์เกอร์และตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ มีอัตราการว่างพื้นที่ว่างเหลือเช่าสูงถึงกว่า 17%
ค่าเช่าทำสถิติใหม่
ศูนย์บริการข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทยของเจแอลแอล ระบุว่า ณ เดือนกรกฎาคม 2558 อัตราค่าเช่ารายเดือนเฉลี่ยโดยรวมสำหรับพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ขยับขึ้นแตะระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 506 บาทต่อตารางเมตร สูงกว่าค่าเช่าสูงสุดในวงจรการขึ้นลงของตลาดในรอบที่แล้วในปี 2550 ถึง 25% ส่วนค่าเช่าอาคารสำนักงานเกรดเอในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ขยับขึ้นไปแตะที่ 787 บาทต่อตารางเมตร สูงกว่าค่าเช่าในปี 2550 ถึง 16% บริษัทผู้เช่ากระจายตัวออกพื้นที่รอบนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจมากขึ้นจากการที่ค่าเช่าอาคารสำนักงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจที่ขยับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องและพื้นที่ว่างเหลือเช่ามีไม่มาก ทำให้มีบริษัทผู้เช่าจำนวนมากขึ้นที่ย้ายไปเช่าพื้นที่ในอาคารนอกย่านศูนย์ กลางธุรกิจที่มีพื้นที่ว่างให้เช่ามากกว่าและค่าเช่าถูกกว่า
นางสาวยุพา เสถียรภาพอยุทธ์ ผู้อำนวยการฝ่ายบริการธุรกิจอาคารสำนักงาน เจแอลแอล กล่าวว่า “เมื่อเร็วๆ นี้ เจแอลแอลเป็นตัวแทนบริษัทผู้เช่าหลายบริษัทที่ต้องการย้ายออกไปทำเลรอบนอกในการจัดหาและเจรจาสัญญาเช่า และพบว่า ทำเลนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจที่ได้รับความนิยมมากเป็นพิเศษคือย่านรัชดาภิเษก-พระราม 9 ซึ่งมีอาคารเกรดเอใหม่ๆ ให้เลือกมากกว่า”
“ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ค่าเช่าที่พุ่งสูงขึ้นมากในย่านศูนย์กลางธุรกิจเป็นปัจจัยหลักที่ผลักดันให้มีบริษัทผู้เช่าย้ายออกไปในทำเลรอบนอก แต่ขณะนี้ อาคารเกรดเอทั้งในและนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจเริ่มมีค่าเช่าต่างกันน้อยลงเรื่อยๆ ดังนั้น แรงจูงใจที่ทำให้ผู้เช่ายังคงย้ายออกทำเลรอบนอกมากขึ้น คือการที่อาคารเกรดเอในย่านศูนย์กลางธุรกิจส่วนใหญ่มีผู้เช่าเต็มหรือเกือบเต็ม ทำให้บริษัทผู้เช่าที่ต้องการขยายพื้นที่ในอาคารที่อยู่เดิมไม่สามารถทำได้” นางสาวยุพากล่าว
การลงทุนซื้อขายอาคารสำนักงานมีแนวโน้มขยายตัวในครึ่งแรกของปีนี้ บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) ได้เข้าซื้อซันทาวเวอร์ ซึ่งเป็นคอมเพล็กซ์อาคารสำนักงานบนถนนวิภาวดีรังสิต มูลค่า 4.5 พันล้านบาท
นางสุพินท์กล่าวว่า “มูลค่าอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ได้ปรับตัวสูงขึ้นมากถึงระดับที่จูงใจให้เจ้าของอาคารบางรายสนใจขายอาคารของตน เพื่อทำกำไรและนำเงินไปลงทุนด้านอื่นๆ ดังนั้นจึงมีความเป็นไปได้ที่มีการซื้อขายอาคารสำนักงานเกิดขึ้นอีกในปีนี้”
แนวโน้มครึ่งปีหลังและ 3 ปีข้างหน้าอยู่ในเกณฑ์ดีในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ จะมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จเพิ่มคิดเป็นพื้นที่รวมเพียง 24,000 ตารางเมตร ขณะที่ความต้องการใช้อาคารสำนักงานยังคงมีอยู่ต่อเนื่อง อัตราการว่างของพื้นที่เหลือเช่าจึงมีแนวโน้มปรับลดลงอีก ซึ่งจะทำให้อำนาจการต่อรองค่าเช่ายังคงอยู่ในฝั่งของเจ้าของอาคาร
“คาดว่า ครึ่งหลังของปีนี้ ค่าเช่าจะยังคงปรับตัวสูงขึ้นต่อไปอีก แต่อัตราการปรับขึ้นจะแตกต่างกันไปตามคุณภาพและทำเลที่ตั้งของอาคาร อาทิ ค่าเช่าสำหรับอาคารสำนักงานในย่านศูนย์
กลางธุรกิจอาจปรับเพิ่มสูงขึ้นได้ไม่มากนัก เนื่องจากค่าเช่าได้ถูกปรับขึ้นไปสูงมากแล้วจนถึงระดับที่ผู้เช่าหลายรายเริ่มไม่สามารถรับได้ นอกจากนี้ การที่มีผู้เช่าเริ่มย้ายออกจากย่านศูนย์กลางธุรกิจ
มากขึ้น ทำให้เจ้าของอาคารในย่านนี้เริ่มมีความยืดหยุ่นมากขึ้นในการเจรจาการต่อสัญญาของผู้เช่า โดยเฉพาะกับผู้เช่าที่เป็นบริษัทที่มีชื่อเสียง ในขณะที่ทำเลนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจที่กำลังได้รับความสนใจสูงจากบริษัทผู้เช่า โดยเฉพาะย่านรัชดาภิเษกและพระราม 9 คาดว่าค่าเช่าจะปรับตัวขึ้นในอัตราที่รวดเร็วกว่า” นางสาวยุพากล่าว
หลังปี 2558 มีอาคารสำนักงานที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้างรวม 231,000 ตารางเมตร ซึ่งมีกำหนดแล้วเสร็จในช่วงระหว่างปี 2559-2561 “หากความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานยังคงขยายตัวในอัตราปัจจุบัน ตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ จะเข้าสู่ภาวะปริมาณพื้นที่มีไม่เพียงพอรองรับความต้องการ (undersupply) อย่างไรก็ดี มีโครงการก่อสร้างอาคารสำนักงานที่เสนอไว้แล้วแต่ยังไม่เริ่มการก่อสร้างคิดเป็นพื้นที่รวมกว่า 300,000 ตารางเมตร และมีกำหนดทยอยสร้างเสร็จภายใน 5 ปีข้างหน้า ซึ่งหากโครงการเหล่านี้ เดินหน้าก่อสร้างตามที่เสนอไว้ อุปสงค์และอุปทานในตลาดจะมีสมดุลที่ค่อนข้างดี” นางสาวยุพาสรุป
