- Details
- Category: อสังหาริมทรัพย์ฯ
- Published: Thursday, 16 April 2015 17:34
- Hits: 1614
ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑลปี’58
ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑลปี’58 ผู้ประกอบการพร้อมปรับกลยุทธ์...รอจังหวะตลาดฟื้น
ในปี 2558 ยังเป็นอีกปีหนึ่งที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑลยังเผชิญกับความท้าทาย โดยในไตรมาสแรกปี 2558 สัญญาณการลงทุนในโครงการใหม่ยังอ่อนแรง
จากรายงานของบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) พบว่า การเปิดโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลช่วง 2 เดือนแรกปี 2558 หดตัวประมาณร้อยะ 21.2 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2557 การชะลอการเปิดโครงการใหม่น่าจะส่งผลดีต่อความสามารถในการบริหารจัดการจำนวนที่อยู่อาศัยคงค้างเหลือขายที่ยังสะสมในตลาด เนื่องด้วยสภาวะแวดล้อมของธุรกิจยังไม่เอื้อต่อการเติบโต โดยเฉพาะเมื่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจยังอยู่ในระดับที่ค่อยเป็นค่อยไป ทำให้ผู้บริโภคยังชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย
ในขณะที่กำลังซื้อของผู้บริโภคยังไม่กลับมาฟื้นสู่ระดับศักยภาพ จากภาระรายจ่ายในชีวิตประจำวันที่สูงขึ้น และภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ระดับสูง ราคาที่อยู่อาศัยปรับขึ้นตามกลไกตลาด ขณะที่รายได้ผู้บริโภคไม่ได้ปรับขึ้นตาม ซึ่งส่งผลกระทบต่อยอดขายโครงการใหม่ที่ยังไม่เป็นไปตามเป้าหมายที่ผู้ประกอบการตั้งไว้ โดยสะท้อนให้เห็นได้จากอัตราการจองซื้อของโครงการใหม่ในช่วง 2 เดือนแรกปี 2558 อยู่ที่เฉลี่ยประมาณร้อยละ 30.0 ชะลอลงเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยที่ประมาณร้อยละ 40 ในช่วงเดียวกันของปี 2557 ที่ผ่านมา
นอกจากนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีอุปทานคงค้างเหลือขายสะสมในตลาด โดยในบางพื้นที่กำลังเผชิญกับปัญหาอุปทานส่วนเกิน จากรายงานของ AREA พบว่า จำนวนอุปทานที่อยู่อาศัยคงเหลือในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ณ สิ้นปี 2557 มีประมาณ 167,382 หน่วย (ยูนิต) เพิ่มขึ้นร้อยละ 16.6 จากปี 2556 ทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างให้ความสำคัญในการทำแคมเปญการตลาด เพื่อระบายอุปทานที่อยู่อาศัยเหลือขาย (โดยในกรณีที่ไม่มีอุปทานใหม่เข้ามาในตลาด คาดว่าจะสามารถใช้เวลาประมาณ 18 เดือน ในการระบายที่อยู่อาศัยคงค้างเหลือขาย)
อย่างไรก็ดี ท่ามกลางอุปสรรคหลากหลาย ก็ยังพอมีปัจจัยหนุนที่จะได้รับจากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ซึ่งเมื่อวันที่ 11 มีนาคม 2558 คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มีมติปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงร้อยละ 0.25 มาอยู่ที่ร้อยละ 1.75 ทำให้ธนาคารพาณิชย์ปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลง แต่ผลของการปรับลดอัตราดอกเบี้ยครั้งนี้ อาจจะมีส่วนกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ในกรอบที่จำกัด เนื่องจากตลาดยังมีปัจจัยอื่นๆ เป็นตัวกำหนด
ตลาดที่อยู่อาศัย กรุงเทพฯและปริมณฑล โครงการคอนโดมิเนียมยังเป็นตัวนำตลาด ส่วนบ้านแนวราบหันทำตลาดระดับบน
แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีปัจจัยเสี่ยงหลายประการรออยู่ข้างหน้าก็ตาม แต่ผู้ประกอบการหลายรายยังคงมองเห็นโอกาสทางธุรกิจ การเปิดโครงการใหม่ จึงยังคงมีให้เห็นอย่างต่อเนื่อง ทั้งจากผู้ประกอบการที่มีประสบการณ์ในการทำธุรกิจมานาน และผู้ประกอบการรายใหม่ที่ต้องการเข้ามาทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า การพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการในปี 2558 นี้ คงจะต้องอาศัยองค์ประกอบหลายประการที่จะนำมาซึ่งความสำเร็จ การวางกลยุทธ์การตลาดจึงอาจต้องมีความซับซ้อนเพิ่มขึ้น เนื่องจากปัจจัยแวดล้อมทางธุรกิจมีข้อจำกัดและส่งผลต่อผู้ประกอบการในระดับที่แตกต่างกันไป โดยยอดขายโครงการเปิดตัวใหม่ในหลายๆโครงการยังชะลอตัว และใช้ระยะเวลาในการปิดโครงการที่นานขึ้นกว่าที่ผ่านมา ทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างระดมแคมเปญการตลาดอย่างหนัก เพื่อกระตุ้นตลาดและจูงใจผู้บริโภคให้ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ยังปรับกลยุทธ์การตลาดเพื่อหาความแตกต่างจากคู่แข่งและปรับสินค้าเจาะลูกค้าเฉพาะกลุ่ม
สำหรับ ทิศทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2558 นี้ คาดว่าผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะให้ความสำคัญในการเปิดโครงการในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลเป็นส่วนใหญ่ จากที่ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการมีการกระจายการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ไปยังต่างจังหวัดกันอย่างคึกคัก
ทั้งนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังเป็นตลาดที่สำคัญด้วยมูลค่าการซื้อขาย (ทั้งบ้านใหม่และบ้านเก่า) เฉลี่ยประมาณ 400,000 ล้านบาทต่อปี ขณะที่มูลค่าการลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยใหม่เฉลี่ยปีละไม่ต่ำกว่า 300,000 ล้านบาท สำหรับทิศทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2558 นี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าการลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑล จะมีมูลค่าประมาณ 3.19 -3.42 แสนล้านบาท หดตัวประมาณร้อยละ 0.5-7.0 โดยชะลอตัวต่อเนื่องจากที่หดตัวร้อยละ 11.0 ในปี 2557 และคาดว่าในปี 2558 นี้จะมีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ที่ประมาณ 108,500-112,500 ยูนิต หดตัวประมาณร้อยละ 1.4-4.9 เมื่อเทียบกับที่หดตัวร้อยละ 13.3 ในปี 2557
ตลาดคอนโดมิเนียมปี 2558 ตลาดระดับบนเน้นกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงในประเทศและจับตลาดต่างชาติ ขณะที่ตลาดระดับกลางแข่งขันรุนแรง
ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑล มีการเปลี่ยนแปลงไปจากอดีต จากเดิมที่เคยเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบ ปัจจุบันได้กลายมาเป็นตลาดคอนโดมิเนียม เนื่องมาจากสาเหตุหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นราคาที่ดินในกรุงเทพฯที่ปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งมีผลต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการแนวราบที่สูงขึ้น นอกจากนี้ยังมาจากพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป ปัจจัยด้านการลงทุน (Wealth Management) และทำเลของการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า ซึ่งเป็นแรงจูงใจต่อการตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดมิเนียม และทำให้คอนโดมิเนียมยังเป็นที่อยู่อาศัยที่ผู้ประกอบการให้ความสำคัญในการทำตลาด
สำหรับ การลงทุนโครงการใหม่ในปี 2558 นี้น่าจะยังใกล้เคียงกับปี 2557 โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่าการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมในปี 2558 นี้น่าจะอยู่ที่ประมาณ 64,000-66,000 ยูนิต จากปี 2557 ที่มีจำนวน 65,298 ยูนิต โดยโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ในปี 2558 ยังมีความหลากหลายของเซกเมนท์ ซึ่งขึ้นอยู่กับความชำนาญในการทำตลาดของผู้ประกอบการแต่ละราย
ทั้งนี้ ตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง ยังเป็นกลุ่มที่มีสัดส่วนการลงทุนที่สูง เนื่องจากฐานลูกค้าที่มีขนาดใหญ่ทำให้ตลาดนี้จึงยังมีความสำคัญ อย่างไรก็ตาม ตลาดนี้ยังคงเต็มไปด้วยปัจจัยเสี่ยง ทั้งจากการแข่งขันที่รุนแรง เนื่องจากตลาดในกลุ่มนี้มีผู้ประกอบการหลายรายที่อยู่ในตลาด ประกอบกับลูกค้ากลุ่มนี้จะมีความอ่อนไหวต่อทิศทางเศรษฐกิจ ขณะเดียวกันสถาบันการเงินให้ความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อ นอกจากนี้สิ่งที่ยังต้องติดตามอย่างใกล้ชิด คือ จำนวนอุปทานคอนโดมิเนียมคงค้างเหลือขายที่อาจมีสัดส่วนเพิ่มขึ้น ส่วนหนึ่งมาจากผู้ประกอบการจำนวนมากต่างหันมาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม โดยเน้นกลุ่มลูกค้าระดับเดียวกันพร้อมกัน และตลาดคอนโดมิเนียมมือสอง
เป็นที่น่าสังเกตว่า การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในปี 2558 นี้ ผู้ประกอบการจะเน้นไปยังกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง หรือคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ ที่มีการเปิดตัวเพิ่มมากขึ้น ซึ่งโครงการคอนโดมิเนียมกลุ่มนี้ไม่เพียงแต่มีกลุ่มเป้าหมายที่เป็นคนในประเทศ แต่ยังมองไปยังกลุ่มลูกค้าที่เป็นนักลงทุนจากต่างชาติ ซึ่งในระยะหลังคอนโดมิเนียมในไทยเป็นที่นิยมของนักลงทุนต่างชาติ
โดยมีสาเหตุมาจากหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นปัจจัยหนุนด้านภูมิศาสตร์ของประเทศไทยที่สามารถเป็นศูนย์กลางของภูมิภาคอาเซียน การขยายตัวของกิจกรรมการค้าและการลงทุนระหว่างประเทศ อีกทั้งราคาคอนโดมิเนียมของไทย (ทำเลในเมือง) ราคาเฉลี่ยประมาณ 7,500 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตร ยังเป็นที่น่าจูงใจสำหรับนักลงทุนต่างชาติ เมื่อเปรียบเทียบกับสิงคโปร์ (ราคาเฉลี่ยประมาณ 16,000 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตร) และฮ่องกง (ราคาเฉลี่ยประมาณ 25,400 เหรียญสหรัฐฯต่อตารางเมตร) เช่นเดียวกับผลตอบแทนจากการเช่าคอนโดมิเนียมของไทยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณร้อยละ 5.8 ต่อปี ขณะที่ในสิงคโปร์และฮ่องกงใกล้เคียงกัน โดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณร้อยละ 2.8 ต่อปี ซึ่งเป็นอัตราที่ต่ำกว่าไทย
ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบปี 2558 บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์แข่งจับตลาดบน ขณะที่ตลาดระดับกลางซึ่งเป็นฐานใหญ่ของตลาดยังทรงตัว
สำหรับ แนวโน้มการพัฒนาที่อยู่อาศัยบ้านแนวราบในปี 2558 นี้ ผู้ประกอบการบางรายมีการปรับกลยุทธ์การตลาด จากเดิมที่เคยเน้นทำตลาดคอนโดมิเนียมมาเป็นตลาดแนวราบเพิ่มขึ้น ส่วนหนึ่งเพื่อเลี่ยงการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดคอนโดมิเนียม อีกทั้งการทำโครงการแนวราบสามารถปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ในการดำเนินธุรกิจได้ค่อนข้างรวดเร็วกว่าการพัฒนาโครงการอาคารสูง ด้วยโครงการแนวราบใช้ระยะเวลาการพัฒนาโครงการที่สั้นกว่า และสามารถรับรู้รายได้ได้เร็ว
อย่างไรก็ดี การเปิดโครงการใหม่ ทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนหนึ่งมุ่งเน้นจับกลุ่มลูกค้าระดับบนขึ้นไป เช่นเดียวกับตลาดประเภทอื่น ในภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ประกอบกับกำลังซื้อของผู้บริโภคยังอ่อนแอ จึงหันมาเน้นทำตลาดกลุ่มนี้ ขณะที่การทำตลาดบ้านแนวราบในกล่มลูกค้าระดับกลาง (ราคาประเฉลี่ยประมาณ 3 ล้านบาท) เต็มไปด้วยความท้าทาย เนื่องจากกำลังซื้อของลูกค้าระดับกลางยังไม่ปรับตัวดีขึ้น ขณะที่ทำเลที่จะสามารถพัฒนาบ้านแนวราบในระดับราคานี้จะอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯรอบนอกและปริมณฑล และพื้นที่แนวรถไฟฟ้าในเขตรอบนอก กลายเป็นทำเลใหม่ของการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม การที่ผู้ประกอบการเริ่มขยายขอบเขตการพัฒนาโครงการไปยังพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯและจังหวัดใกล้เคียงมากขึ้น ยังช่วยขยายฐานลูกค้าที่อยู่ในพื้นที่หรือในจังหวัดนั้นๆ เพิ่มขึ้น จากเดิมที่จะเป็นกลุ่มลูกค้าที่อาศัยอยู่ในกรุงเทพฯเป็นส่วนใหญ่
การลงทุนโครงการบ้านแนวราบในกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2558 นี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า แม้ผู้ประกอบการจะมีการปรับแผนการลงทุนมายังโครงการบ้านแนวราบก็ตาม แต่การเปิดโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบในปี 2558 นี้ น่าจะอยู่ที่ประมาณ 44,500-46,500 ยูนิต ลดลงจากปี 2557 ที่ผ่านมา
โดยสรุปสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2558 อาจจะยังไม่สามารถกลับมาคึกคัก แม้ปัจจัยด้านการเมืองที่เป็นอุปสรรคของตลาดในปี 2557 ที่ผ่านมาจะคลี่คลายลง แต่เนื่องจากตลาดยังมีความท้าทายหลากหลายประการ เศรษฐกิจไทยยังต้องใช้ระยะเวลาในการกลับมาฟื้นตัว กำลังซื้อผู้บริโภคที่อ่อนแอ สถาบันการเงินระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย และจำนวนที่อยู่อาศัยคงค้างเหลือขายในตลาดสะสมเป็นจำนวนที่สูง
อย่างไรก็ดี แม้ในช่วงต้นปี 2558 ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างประกาศแผนการลงทุนโครงการใหม่ๆ หลายโครงการในปี 2558 แต่เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังมีความเสี่ยง ก็อาจมีผลต่อการดำเนินนโยบายการลงทุนของผู้ประกอบการที่ปรับเปลี่ยนไปตามสภาพแวดล้อมของตลาด และหากเศรษฐกิจสามารถปรับตัวดีขึ้นได้ ความเชื่อมั่นที่ทยอยกลับคืนมาของผู้บริโภคและภาวะเศรษฐกิจที่ดีขึ้น ก็น่าที่จะส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์สามารถกลับสู่ภาวะปกติได้...
ที่มา : ศูนย์วิจัยกสิกรไทย
