- Details
- Category: อสังหาริมทรัพย์ฯ
- Published: Monday, 12 January 2015 09:41
- Hits: 2799
ยักษ์เอกชนร่วมชิงเค้กอสังหาฯ รับอานิสงส์มาตรการรบ. โครงการลงทุน-เขตศก.พิเศษ-เออีซี
มติชนออนไลน์ :
เปิดศักราชใหม่ ปี 2558 ยังต้องจับตามองภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ว่าจะมีอัตราเติบโตได้ในระดับปกติหรือไม่ และผู้ประกอบการจะปรับตัวหรือมีกลยุทธ์ดำเนินธุรกิจอย่างไรบ้าง เพราะยังต้องเผชิญกับปัญหาต่างๆ ที่คาราคาซัง ต่อเนื่องมาจากปี 2557 ทั้งในแง่เศรษฐกิจภาพรวมที่ชะลอตัว รวมถึงกำลังซื้อที่แผ่วลงไป เนื่องจากภาวะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และราคาสินค้าเกษตรที่ตกต่ำ
๏อสังหาฯ 57 ติดลบ
ปีที่ผ่านมาถือว่าเป็นปีที่ทรหด สำหรับภาคธุรกิจเอกชนเป็นอย่างมาก เพราะได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การเมืองในประเทศ ส่งผลให้เศรษฐกิจชะลอตัว ซ้ำร้ายยังได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังฟื้นตัวไม่ดีมากนัก ผลกระทบต่อภาคส่งออกไทย ราคาสินค้าเกษตรตกต่ำ กระทบต่อรายได้และกำลังซื้อของประชาชน
สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ ก็ไม่ต่างจากภาคธุรกิจอื่นที่ได้รับผลกระทบ เพราะลูกค้าชะลอการตัดสินใจซื้อ ประเมินว่าภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศในปี 2557 จะมียอดขายรวม 5 แสนล้านบาท ติดลบ 21% จากปี 2556 ที่มียอดขายประมาณ 6.4 แสนล้านบาท แบ่งเป็นตลาดกรุงเทพฯและปริมณฑลมียอดขายประมาณ 3-3.1 แสนล้านบาท ลดลง 11-14% จาก 3.4 แสนล้านบาท ส่วนตลาดต่างจังหวัดยอดขายรวมประมาณ 2 แสนล้านบาท ลดลงประมาณ 33% จาก 3 แสนล้านบาท ในแง่การเปิดตัวโครงการใหม่ ในกรุงเทพฯและปริมณฑล คาดว่าจะมีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ 68,000-70,000 ยูนิต ลดลงจากปีก่อนที่อยู่ที่ 85,000 ยูนิต และบ้านจัดสรรคาดว่าจะใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมาที่ 44,000-45,000 ยูนิต
๏กลุ่มทุนใหญ่เดินเกมส์รุก
แม้จะไม่ใช่ปีทองของอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นปีหนึ่งที่ได้เห็นความเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นในวงการ เพราะเป็นปีที่ธุรกิจขนาดใหญ่ขยายลงมาเล่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์และมีการเคลื่อนไหวกันอย่างจริงจัง ไม่ว่าจะเป็นค่ายน้ำเมา อย่าง ช้าง ที่ล่าสุดประมูลได้ที่ดินผืนงามย่านลุมพินี ซึ่งเป็นโรงเรียนเตรียมทหารเก่า กว่า 92 ไร่ และสิงห์ ที่เข้ามารุกตลาดผ่านการซื้อกิจการ เพื่อวางรากฐานธุรกิจ และเดินหน้าต่อเนื่องสร้างสิงห์คอมเพล็กซ์ บริเวณแยกอโศก-เพชรบุรี
ส่วนเครือเจริญโภคภัณฑ์หรือซีพี ก็เป็นเสือซุ่ม เดินหน้าขยายโครงการทั้งที่อยู่อาศัยและโรงแรมตามต่างจังหวัด ผ่านกลยุทธ์ป่าล้อมเมือง นอกจากนี้ ค่ายซีพี สยามพิวรรธน์
และค่ายแมกโนเลียฯ ยังร่วมกันพัฒนาโครงการไอคอนสยาม กว่า 50 ไร่ ประกอบด้วยศูนย์การค้าและคอนโดมิเนียม เป็นการบูมทำเลริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาให้คึกคัก ส่วนอีกหนึ่งที่เรียกเสียงฮือฮา คือ สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์เอง ก็ส่ง สยามสินธร ผุดโครงการใหญ่ย่านหลังสวนกว่า 52 ไร่ เป็นต้น รวมทั้งการขยายเข้ามาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยของกลุ่มเซนต์จอห์น ย่านห้าแยกลาดพร้าว ทั้งนี้ กลุ่มจีแลนด์ก็ผุดเมกะโปรเจ็กต์กว่าแสนล้านบาท ย่านพระราม 9 โดยมีไฮไลต์คือ โครงการ เดอะ ซุปเปอร์ ทาวเวอร์ อาคารสูง 125 ชั้น หรือความสูงกว่า 615 เมตร ถือเป็นอาคารที่สูงที่สุดในอาเซียนและติดอันดับ 1 ใน 10 ตึกสูงที่สุดของโลก คาดว่า จะแล้วเสร็จในปี 2563
๏ดีลอสังหาฯคึกคักกว่าแสนล้านบ.
ไม่เพียงเท่านั้น แต่ละค่ายอื่นๆ ก็ไม่ได้นิ่งดูดาย เตรียมทัพรับศึก โดยเริ่มการเดินเกมรุกและมีการขยายธุรกิจทางอ้อม เพื่อเพิ่มเสริมศักยภาพและความแข็งแกร่งธุรกิจ กระจายความเสี่ยงโดยเสริมธุรกิจให้หลากหลาย สะท้อนจากดีลในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่มีรวมกันมากถึง 1.2 แสนล้านบาท ซึ่งเริ่มคักคักมาตั้งแต่ต้นปี มีทั้งการซื้อกิจการ (เทกโอเวอร์) ในรูปแบบการซื้อหุ้น สว็อปหุ้นหรือซื้อด้วยเงินสด กิจการร่วมค้าหรือร่วมทุน (จอยเวนเจอร์) ส่วนการควบรวมหรือควบโอนกิจการแล้วจัดตั้งบริษัทใหม่ ยังไม่เห็นเกิดขึ้นในขณะนี้ดีลที่เกิดขึ้น มูลค่าดีล 1.2 แสนล้านบาท แบ่งเป็นเทกโอเวอร์กว่า 37,250 ล้านบาท ได้แก่ กลุ่มสิงห์เข้าเทกโอเวอร์รสา พร็อพเพอร์ตี้ มูลค่า 7,800 ล้านบาท ผ่านการแบ๊กดอร์หรือการทยอยซื้อหุ้นเก็บจนมีอำนาจในการบริหาร และเตรียมจะเทกโอเวอร์อีก 1 บริษัท ซึ่งมีแนวโน้มจะเทกโอเวอร์เข้ามาต่อเนื่องเพื่อเพิ่มขนาดบริษัท, ค่ายพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เทกโอเวอร์ ไทย พร็อพเพอร์ตี้ มูลค่า 3,960 ล้านบาท คาดว่าจะจบดีลต้นปีนี้, ค่ายโกลเด้นแลนด์ เทกโอเวอร์ เคแลนด์ มูลค่า 3,650 ล้านบาท
ดีลสำคัญอีกหนึ่ง ที่ถือเป็นปลาเล็กกินปลาใหญ่ คือ ดับบลิวเอชเอ เทกโอเวอร์ เหมราชฯ มูลค่ากว่า 21,841 ล้านบาท ซึ่งล่าสุด ดับบลิวเอชเอ ได้ลงนามในสัญญาซื้อขายหุ้นของบริษัทเหมราชฯ ที่จะขายหุ้น 2,189.56 ล้านหุ้น หรือคิดเป็น 22.55% ของหุ้นที่ออกและจำหน่ายได้แล้วทั้งหมดของกิจการ หลังจากนี้จะทำคำเสนอซื้อหลักทรัพย์ของเหมราชฯโดยสมัครใจ ด้วยการแสดงเจตจำนงในการได้มาซึ่งหุ้นของบริษัทเหมราชฯทั้งหมด ที่มีเงื่อนไขในการได้หุ้นอย่างน้อย 50% ในราคาหุ้นละ 4.50 บาท
ส่วนการร่วมทุนมี 6 ดีล มูลค่า 82,750 ล้านบาท ได้แก่ ค่ายแสนสิริ กับ บีทีเอส กรุ๊ป มูลค่า 5,300 ล้านบาท เป็นการร่วมทุนระหว่างบริษัทอสังหาริมทรัพย์และบริษัทที่พัฒนาระบบขนส่งทางราง เพื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตามแนวรถไฟฟ้า ทั้งนี้ บีทีเอสกรุ๊ปฯ ยังมีดีลกับ ค่ายเนเชอรัล พาร์ค มูลค่า 10,000 ล้านบาท คาดว่าดีลนี้น่าจะจบประมาณต้นปีนี้, ค่ายอนันดาฯ ร่วมทุนกับพันธมิตรญี่ปุ่น คือ มิตซุยฯ พัฒนาโครงการมูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท, ค่ายเอพี ร่วมทุนกับพันธมิตรญี่ปุ่นเช่นกัน คือ มิตซูบิชิ พัฒนาโครงการรวม 3,300 ล้านบาท โดยทั้งอนันดาฯและเอพี มีแผนที่จะร่วมทุนกับพันธมิตรญี่ปุ่นต่อเนื่อง ฟากค่ายซีพีแลนด์ร่วมทุนค่ายแมกโนเลียฯ และสยามพิวรรธน์ พัฒนาที่ดิน 50 ไร่ ย่านเจริญนคร มูลค่ารวม 50,000 ล้านบาท และค่ายศุภาลัยรวมทุนกับ บริษัท แซทเทอร์เลย์ พร็อพเพอร์ตี้ กรุ๊ป พันธมิตรออสเตรเลีย พัฒนาบ้านเดี่ยว 2 โครงการ ระดับราคา 10-20 ล้านบาท ที่เมลเบิร์น
๏รายกลาง-เล็กเร่งปรับตัว
นอกจากการปรับตัวของรายใหญ่แล้ว ยังเห็นผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็ก ที่มีการปรับตัวเพื่อรองรับการแข่งขันของตลาดทั้งการร่วมทุน คือค่ายธนาสิริและพิมานกรุ๊ป พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในภาค
อีสาน ยังมีบริษัทที่เตรียมขายหุ้นไอพีโอเพื่อระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์ อยู่ระหว่างยื่นไฟลิ่งต่อคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) คาดว่าจะเทรดได้ในปี 2558 ทั้งค่ายริชี่เพลซ 2002, เจ.เอส.พี. พร็อพเพอร์ตี้ และค่ายออริจิ้นฯ เป็นต้น นอกจากนี้ ค่ายพรีเมี่ยมเพลส ยังมีแผนที่จะเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ในช่วง 3-5 ปีข้างหน้าด้วย
๏อสังหาฯ ปี 58 สดใสโต 10%
สำหรับ อสังหาริมทรัพย์ปีมะแม 2558 มุมมองของผู้ประกอบการเชื่อว่าตลาดจะมีอัตราการเติบโตเพิ่มขึ้น 5-10% จากปี 2557 ประเมินว่า กรุงเทพฯและปริมณฑล โครงการบ้านจัดสรรจะมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง มียูนิตเปิดขายใหม่ 45,000-48,000 ยูนิต ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมจะมีการเติบโตค่อนข้างมาก จากการขยายโครงข่ายรถไฟฟ้า คาดว่าจะมียูนิตเปิดใหม่กว่า 70,000 ยูนิต ส่วนต่างจังหวัดประเมินว่าตลาดยังชะลอตัว เนื่องจากช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการเข้าไปพัฒนาโครงการจำนวนมาก ทำให้ต้องใช้เวลาดูซับพลายที่ยังค้างอยู่ก่อน
ปัจจัยบวกที่สนับสนุนการเติบโต ได้แก่ ภาวะเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยที่มีทิศทางดีขึ้น ราคาน้ำมันปรับลดลง และสถานการณ์การเมืองนิ่ง ส่งผลให้ผู้ประกอบการและผู้บริโภคมีความมั่นใจที่จะลงทุนและจับจ่าย รวมทั้งการเร่งรัดลงทุนโครงการโครงสร้างพื้นฐานระบบราง ทั้งรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯและปริมณฑล รวมทั้งรถไฟทางคู่ในต่างจังหวัด จะทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น โดยทำเลการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เด่นในปี 2558 จะอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าที่ขยายออกสู่ชานเมืองมากขึ้น โดยเฉพาะในทำเลกรุงเทพฯตะวันตก บางบัวทอง นนทบุรี ทำเลย่านเพชรเกษม-บางหว้า และสมุทรปราการ ด้วย
๏เขตศก.พิเศษ-เออีซีหนุน
ทั้งนี้ พัฒนาเขตเศรษฐพิเศษ เฟสแรก 5 จังหวัด โดยกรมโยธาธิการและผังเมืองกำลังเร่งวางผังเมืองเฉพาะที่ จ.มุกดาหาร และสงขลาคาดว่าจะแล้วเสร็จปลายเดือนมกราคมนี้ และดำเนินการวางผังต่อเนื่องในพื้นที่ จ.ตาก สระแก้ว ตราด จะทำให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองชายแดนเหล่านี้คึกคักรองรับความต้องการที่อยู่อาศัย และมองว่า หัวเมืองรองมีศักยภาพในการเติบโตและการขยายลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง บุรีรัมย์ ร้อยเอ็ด สกลนคร สุรินทร์ หนองคาย จันทบุรี กาญจนบุรี ราชบุรี ตาก นครสวรรค์ กำแพงเพชร สุพรรณบุรี นครนายก กระบี่ ตรัง และสุราษฎร์ธานี เป็นต้น
รวมทั้งการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) จะนำมาซึ่งการขยายโอกาสทางการค้าและการลงทุนระหว่างประเทศมากขึ้น ซึ่งเป็นโอกาสการลงทุนของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย เพราะประเทศเพื่อนบ้าน โดยเฉพาะกลุ่มซีแอลเอ็มวี กำลังเปิดประเทศและมีความต้องการการลงทุนต่างๆ ทั้งในแง่สาธารณูปโภค ที่อยู่อาศัย รวมทั้งสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นอีกมาก
๏จับตาการเมือง เสี่ยงฉุดอสังหาฯ
ขณะที่ปัจจัยเสี่ยงที่ต้องระมัดระวังคือ เสถียรภาพการเมืองในประเทศ ที่จะส่งผลต่อบรรยากาศและความเชื่อมั่นในการลงทุนและการบริโภค การท่องเที่ยว กำลังซื้อเพิ่มขึ้นไม่ทันราคาบ้าน เพราะเศรษฐกิจยังฟื้นตัวไม่ดีมากนัก ประกอบกับราคาสินค้าเกษตรที่ตกต่ำ ที่สำคัญคือ ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นเร็ว ทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการสูงและราคาบ้านปรับเพิ่มขึ้น แต่กำลังซื้อตามไม่ทันเพราะรายได้ปรับขึ้นน้อยกว่าราคาที่ดิน และภาวะหนี้ภาคครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง คนระมัดระวังการใช้จ่าย จะทำให้สภาพคล่องในระบบการเงินตึงตัวและสถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ
รวมทั้งโครงการลงทุนภาครัฐที่เร่งรัดออกมา อาจส่งผลต่อความต้องการวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น ทำให้ราคาวัสดุมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น อาจส่งผลต่อต้นทุนการก่อสร้าง รวมทั้งความต้องการแรงงานที่เพิ่มขึ้น นอกจากนี้ จะต้องติดตามภาวะเศรษฐกิจโลกและความผันผวนตลาดการเงินที่อาจมากระทบต่อเซนทิเมนต์ตลาดและกระทบกับการลงทุน และติดตามการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยสหรัฐ หลังยุติมาตรการผ่อนคลายทางการเงิน (คิวอี) ซึ่งจะทำให้อัตราดอกเบี้ยไทยปรับขึ้น ซึ่งหลายฝ่ายคาดการณ์ดอกเบี้ยอาจปรับขึ้นช่วงครึ่งปีหลัง แต่จะกระทบไม่มากนัก เพราะการปรับขึ้นจะอยู่ระหว่าง 0.25-0.50% ซึ่งอัตราดอกเบี้ยไทยยังถือว่าอยู่ในระดับต่ำ
๏ปี 58 รายใหญ่ครองตลาด
แนวโน้มภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตลาดจะเป็นของกลุ่มทุนใหญ่ ทั้งผู้ประกอบการรายใหญ่รายเดิมที่มีอยู่ในตลาด และกลุ่มทุนใหญ่ใหม่เพิ่มเข้ามา และยังเป็นปีที่เห็นการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ โดยปัจจุบันส่วนแบ่งการตลาดเป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่ 10 บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ ประมาณ 51% การแข่งขันของตลาดจะเปลี่ยนไป กลายเป็นยุคการแข่งขันของกลุ่มทุนใหญ่
บิ๊กดีเวลลอปเปอร์ บิ๊กอินเวสเมนท์ ที่มีความพร้อม ทั้งเงินทุน เทคโนโลยี และแบรนด์แข็งแกร่ง ส่วนบริษัทขนาดกลาง และเล็ก จะหายไปจากตลาดมากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากการแข่งขันของตลาดที่สูงมากขึ้น ซึ่งการแพ้-ชนะของธุรกิจปีหน้า อยู่ที่แลนด์แบงก์ที่มีการเก็บสะสมไว้ก่อนหน้านี้ เพราะในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะติดระบบรางปรับตัวสูงขึ้นเร็วมาก ปรับขึ้นไปสูงเกินกำลังซื้อผู้บริโภค จุดแข็งของผู้ประกอบการ คือ แลนด์แบงก์ที่สะสมไว้เดิม ถูกนำมาพัฒนาโครงการในปีหน้าซึ่งเป็นต้นทุนเดิม รวมถึงความเร็วในการมองตลาด และจับดีมานด์ที่มีอยู่จำกัดให้เร็ว
ทั้งนี้ ยังมีการประเมินกันว่า ปี 2558 ก็ยังจะได้เห็นดีลการเทกโอเวอร์ ร่วมทุนและการควบรวมหรือควบโอนกิจการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีกประมาณ 10 ดีล! และจะเห็นรูปแบบแบ๊กดอร์มากขึ้น ซึ่งแนวโน้มการทำธุรกิจแบบนี้จะมีมากขึ้นในวงการธุรกิจไทย ไม่เฉพาะแต่ในวงการอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น เพราะเมื่อเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี)ภูมิภาคนี้จะกลายเป็นตลาดใหญ่ มีประชากรและกำลังซื้อรวมกันกว่า 600 ล้านคน
รวมทั้ง จะต้องติดตามว่า ผู้ประกอบการแต่ละรายจะมีการปรับตัวรองรับความเสี่ยงและการแข่งขันในตลาดอย่างไรบ้าง เพราะรายใหญ่เองก็รุกหนัก และเดินหน้าต่อเนื่อง ในส่วนของรายกลางและรายเล็กนั้น อาจจะต้องปรับตัว เพราะธุรกิจมีขนาดเล็กกว่า และสินค้าอาจมีไม่หลากหลาย มีหลายคนวิเคราะห์ว่า อสังหาฯรายกลางอาจจะช้ำ เพราะสินค้าอาจจะทับไลน์กับรายใหญ่ ส่วนรายเล็ก ยังอยู่รอด เพราะทำสินค้าในพื้นที่และจับกลุ่มเฉพาะ แต่บางคนก็ประเมินว่า รายกลางยังรอด เพราะยังขยับขยายและปรับตัวได้ ส่วนรายเล็ก ได้รับผลกระทบมาก
ฟากโบรกเกอร์ มองว่าปี 2558 จะเป็นปีที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับเพิ่มการพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น เพื่อขายและรับรู้รายได้เลย ซึ่งจะทำให้เกิดการรับรู้รายได้ที่ต่อเนื่อง เพราะยอดขายที่รอรับรู้รายได้ (แบ๊กล็อก) ในปี 2558 มีน้อย ส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมจะทยอยรับรู้รายได้อีก 2-3 ปีข้างหน้า
ต้องคอยลุ้นกันว่าแพะตัวนี้จะช่วยฉุดให้ภาคอสังหาริมทรัพย์เติบโตหรือจะรั้งการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์กันแน่ และงานนี้ใครจะไป ใครจะอยู่ ต้องติดตาม!
