- Details
- Category: อสังหาริมทรัพย์ฯ
- Published: Saturday, 18 February 2023 21:25
- Hits: 1626
ดัชนี รวมตลาดอสังหาฯ ปี 2565 เพิ่ม 21.1% สูงสุดหลังจากเกิด COVID-19 LTV ฉุดภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ปี 2566 ลดลง -10.2%
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) สรุปภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ด้านที่อยู่อาศัยในประเทศไทยจาก “ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย)” ที่ฉายภาพให้เห็นว่า ปี 2565 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้านที่อยู่อาศัยมีการฟื้นตัวขึ้นแล้ว โดยมีค่าดัชนีรวมอยู่ที่ 91.7 จุด เพิ่มขึ้นจากปี 2564 ร้อยละ 21.1 ถือเป็นการปรับเพิ่มขึ้นของค่าดัชนีสูงสุดนับจากปี 2562 ที่เริ่มปรับตัวลงแรงจากผลกระทบมาตรการ LTV
และอยู่ในจุดต่ำสุดต่อเนื่องกัน 2 ปี ในปี 2563 และ 2564 ที่ 75.6 และ 75.7 จุด ตามลำดับ ซึ่งเป็นผลมาจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล การผ่อนปรน LTV อัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำ ราคาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ยังไม่ปรับตัวนัก รวมถึงสภาพเศรษฐกิจภาพรวมของประเทศฟื้นตัวต่อเนื่อง โดยเฉพาะภาคธุรกิจการค้าและการท่องเที่ยวได้รับประโยชน์จาการเข้ามาท่องเที่ยวของคนต่างชาติ ซึ่งจะมีส่วนช่วยภาคอสังหาฯ
แต่ปี 2566 กลับพบปัจจัยลบที่เข้ามากระทำต่อตลาดในหลายด้าน ตั้งแต่ไม่ผ่อนปรน LTV ซึ่งจะกระทบต่อคนที่ต้องการมีการซื้อสำหรับการอยู่อาศัยและการลงทุน ที่เป็นบ้านสัญญาที่ 2 และ 3 ซึ่งมีสัดส่วนประมาณ 30% และมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลที่ลดค่าธรรมเนียมการโอนเพียง 1% ประกอบกับ ปี 2566 เป็นช่วงทิศทางอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นที่อาจจะสูงขึ้นถึงร้อยละ 0.75-1.0 และราคาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่จะปรับตัวราคาขึ้นทางตรงและทางอ้อม (ส่วนลด/ของแถมน้อยลง)
ทั้งนี้ REIC จึงคาดการณ์ว่า ในปี 2566 ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) มีแนวโน้มที่จะปรับตัวลงจากปี 2565 เล็กน้อยอยู่ที่ 90.2 จุด หรือลดลง ประมาณร้อยละ -1.6 สำหรับกรณีฐาน (Base Case) และหากมีปัจจัยบวกที่ดีกว่าที่คาดไว้อาจจะมีการขยายตัวได้ถึงร้อยละ 8.2 (Best Case) แต่หากมีปัจจัยที่ส่งผลรุนแรงกว่าที่คาดไว้ อาจจะติดลบได้ถึงร้อยละ -11.5 (Worst Case)
- สถานการณ์อุปทานและอุปสงค์ที่อยู่อาศัยปี 2565
หากพิจารณาเครื่องชี้สภาวะอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละด้าน พบว่าในด้านอุปทาน หน่วยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศ ปี 2565 มีจำนวน 78,005 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 13.8 เมื่อเทียบกับปี 2564 ในขณะที่มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ จำนวน 327,633 หน่วย ลดลงร้อยละ -2.0 จากปี 2564 ประกอบด้วย ที่อยู่อาศัยแนวราบ 267,939 หน่วย ที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด 59,694 หน่วย
ทั้งนี้ หากพิจารณาอุปทานจาก ที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในปี 2565 เฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่ามีจำนวนทั้งสิ้น 100,269 หน่วย เพิ่มสูงขึ้นร้อยละ 94.6 เมื่อเทียบกับปี 2564 ประกอบด้วย โครงการอาคารชุด 51,635 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 145.3 และโครงการบ้านจัดสรร 48,634 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 59.6 เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
จากสภาวะของอุปทานที่อยู่อาศัยข้างต้น ได้สะท้อนให้เห็นได้ว่า มีการฟื้นตัวอย่างมากในฝั่งอุปทานที่อยู่อาศัย ดังที่จะได้เห็นการขยายตัวค่อนข้างสูงถึงสูงมากในเกือบทุกเครื่องชี้ฯ ยกเว้นการออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยทั่วประเทศที่มีการปรับตัวลงเพียงเล็กน้อยเท่านั้น
สำหรับ ด้านอุปสงค์ พบว่า หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2565 มีจำนวน 392,858 หน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 14.3 จากปี 2564 ประกอบด้วย การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 285,731 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 12.6 การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจำนวน 107,127 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 19.2
ในด้านมูลค่าพบว่า ในปี 2565 มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ จำนวน 1,065,008 ล้านบาท ประกอบด้วยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 776,523 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ12.6 มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด 288,485 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 13.3 เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
นอกจากนี้ ยังพบว่า จำนวนสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ทั่วประเทศในปี 2565 มีจำนวน 698,072 ล้านบาท มีอัตราการขยายตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 14.1 และมีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างทั่วประเทศ จำนวน 4,741,133 ล้านบาท มีอัตราการขยายตัวร้อยละ 5.3 เมื่อเทียบกับปี 2564
- คาดการณ์ทิศทางอุปทานและอุปสงค์ที่อยู่อาศัย ปี 2566
สำหรับ ทิศทางเครื่องชี้สภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ ด้านที่อยู่อาศัย ในปี 2566 REIC คาดการณ์ว่า ด้านอุปทานจะมีสภาวะทรงตัวถึงชะลอเล็กน้อย เนื่องจากได้ผ่านจุดต่ำสุดมาแล้วในปี 2564 โดยหน่วยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศ จะมีจำนวนประมาณ 78,269 หน่วย เพิ่มขึ้นเพียงร้อยละ 0.3
ขณะที่ใบอนุญาตก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัย มีจำนวนประมาณ 300,228 หน่วยลดลงร้อยละ -8.4 ประกอบด้วยที่อยู่อาศัยแนวราบ มีจำนวนประมาณ 246,504 หน่วย และที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด มีจำนวนประมาณ 53,724 หน่วย
ด้านที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล คาดการณ์ว่าจะมีจำนวนประมาณ 98,132 หน่วย ลดลงร้อยละ -2.1 ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรร จะมีจำนวนประมาณ 58,046 หน่วย ขยายตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 19.4 โครงการอาคารชุดจะมีจำนวนประมาณ 40,086 หน่วย ลดลงร้อยละ -22.4
ขณะที่ ด้านอุปสงค์ที่อยู่อาศัยปี 2566 คาดการณ์ว่าจะปรับตัวลดลง ซึ่งจะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประมาณ 352,761 หน่วย ลดลงร้อยละ -10.2 จะมีมูลค่าประมาณ 1,016,838 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -4.5 แบ่งเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวนประมาณ 264,571 หน่วย ลดลงร้อยละ -7.4 มูลค่าประมาณ 753,628 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -2.9 โอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดพักอาศัยมีจำนวนประมาณ 88,190 หน่วย ลดลงร้อยละ -17.7 มูลค่าประมาณ 263,210 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -8.8
ทั้งนี้ คาดว่า จะกระทบยอดการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง ซึ่งคาดว่าจะส่งผลให้ยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ ทั่วประเทศ ปี 2566 อาจจะมีจำนวนรวมประมาณ 650,764 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -6.8 และมีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงค้างทั่วประเทศจำนวนประมาณ 4,955,985 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.5 เมื่อเทียบกับปี 2565
“ภาวการณ์ฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ ด้านที่อยู่อาศัยในปี 2565 เป็นการฟื้นด้านอุปทานเป็นหลัก เนื่องจาก ปี 2563-2564 หน่วยเปิดขายใหม่เกิดขึ้นน้อย หน่วยที่เหลือขายในตลาดก็ลดลง และเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว ดังจะเห็นได้ว่า ในช่วงไตรมาส 1 และ 2 ปีของ 2565 ที่มีการเปิดตัวใหม่สูงมากเพราะมีการเปิดตัวคอนโดราคาถูกในช่วงนั้นจำนวนมาก และสามารถมียอดขายที่ดี ในเวลาเดียวกันตลาดบ้านจัดสรรที่เป็นที่ต้องการของตลาด ก็มีการเปิดตัวอย่างต่อเนื่อง ตลาดในช่วงนั้นมีความคึกคัก และมีปัจจัยบวกจากดอกเบี้ยต่ำ กู้ได้มาก(ผ่อนปรน LTV) ราคาไม่ขึ้น เศรษฐกิจเริ่มดี
ขณะที่การฟื้นตัวฝั่งอุปสงค์ ในปี 2565 อาจจะยังไม่แข็งแรงนัก แต่อุปสงค์มีการขยายตัวได้จากแรงกดดันที่เกิดจากการที่จะสิ้นสุดการผ่อนปรน LTV ทิศทางอัตราดอกเบี้ยที่เริ่มเข้าสู่ขาขึ้น และค่าธรรมเนียมการโอนที่ลดลงเหลือร้อยละ 1% จากปี 2565 ที่ลดลงเหลือเพียงร้อยละ 0.01 เท่านั้น นอกจากนี้ การเร่งโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงไตรมาส 3 และ 4 ของปี 2565 เป็นการดึงจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ในอนาคตมา ซึ่ง
อาจส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ใน Q1-Q2/2566 ชะลอตัวลงได้ ดังนั้น จึงอาจทำให้จำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์มีโอกาสลดลงจากปี 2565 ถึงร้อยละ 10.2 และ 4.5 ตามลำดับ” รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยปี 2565 และ 2566 ในตอนท้าย
