- Details
- Category: อสังหาริมทรัพย์ฯ
- Published: Tuesday, 07 February 2023 08:00
- Hits: 1567
การจัดอันดับเครดิตบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
ภาพรวมและขอบเขตของเกณฑ์การจัดอันดับเครดิต
เกณฑ์สำหรับ 'การจัดอันดับเครดิตบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย' (Homebuilders and Real Estate Developers Rating Methodology) นี้อธิบายถึงปัจจัยสำคัญที่ทริสเรทติ้งใช้ในการจัดอันดับเครดิตบริษัทที่มีรายได้ส่วนใหญ่มาจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ซึ่งอาจเป็นได้ทั้งอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม
โดนเกณฑ์นี้ไม่สามารถใช้กับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้ส่วนใหญ่มาจากการให้เช่าสินทรัพย์ ซึ่งผู้ประกอบการในกลุ่มนี้จะอยู่ภายใต้เกณฑ์ ‘การจัดอันดับเครดิตบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า’ (Rating Methodology for Real Estate for Rent Companies) อย่างไรก็ดี เป็นเรื่องปกติที่บริษัทหนึ่ง ๆ จะมีการพัฒนาทั้งอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าและเพื่อขาย
บทคัดย่อ
กรอบในการจัดอันดับเครดิตบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยและประเภทอื่น ๆ เพื่อขายนั้น จะมีขั้นตอนเหมือนกับเกณฑ์สำหรับ “การจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป” (Corporate Rating Methodology) โดยทริสเรทติ้งจะเริ่มจากการประเมินความเสี่ยงด้านธุรกิจ (Business Risk Profile – BRP) และการประเมินความเสี่ยงด้านการเงิน (Financial Risk Profile – FRP) ของบริษัทซึ่งผลที่ได้จากการประเมินดังกล่าวจะรวมกันออกมาเป็นอันดับเครดิตเบื้องตัน (Anchor Rating)
หลังจากนั้นอันดับเครดิตเบื้องต้นอาจจะได้รับการปรับเพิ่มขึ้นหรือลดลงด้วยปัจจัยอื่นๆ เพื่อให้ได้อันดับเครดิตเฉพาะของบริษัท (Standalone Credit Profile - SACP) และในท้ายที่สุดหากบริษัทที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตเป็นส่วนหนึ่งของกลุ่มธุรกิจที่ใหญ่กว่า ทริสเรทติ้งก็จะประเมินผลกระทบจากกลุ่มบริษัททั้งในด้านบวกและในด้านลบที่มีต่ออันดับเครดิตเฉพาะของบริษัทเพื่อให้ได้อันดับเครดิตองค์กร (Issuer Credit Rating – ICR หรือ Company Rating) ของบริษัทนั้น ๆ
สำหรับ ความเสี่ยงด้านธุรกิจนั้นจะได้จากการประเมินความเสี่ยงด้านอุตสาหกรรม (Industry Risk) (ซึ่งรวมความเสี่ยงของประเทศ (Country Risk) ด้วย) ตลอดจนความสามารถในการแข่งขัน (Competitive Position) และความสามารถในการทำกำไร (Profitability) ของบริษัทนั้นๆ ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งจัดให้ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายเป็นธุรกิจที่มี ‘ความเสี่ยงค่อนข้างสูง’ (Moderately High Risk) จากการที่มีความ
ผันผวนของรายได้และกำไรที่ค่อนข้างสูง อีกทั้ง ยังมีแนวโน้มการเติบโตและการแข่งขันในระดับปานกลาง ในการประเมินความสามารถในการแข่งขันนั้น ทริสเรทติ้งให้ความสำคัญกับฐานะทางการตลาด ตลอดจนความหลากหลายของสินค้า และประสิทธิภาพในการดำเนินงานของบริษัท ส่วนในด้านความสามารถในการทำกำไรนั้น ทริสเรทติ้งให้ความสำคัญกับทั้งระดับและความผันผวนของความสามารถในการทำกำไรของบริษัท
ในส่วนของความเสี่ยงด้านการเงิน (FRP) นั้น ทริสเรทติ้งจะให้ความสำคัญกับทั้งโครงสร้างเงินทุนและความสามารถในการสร้างกระแสเงินสดเพื่อใช้ชำระหนี้เงินต้นและดอกเบี้ยของบริษัท โดยอัตราส่วนทางการเงินสำคัญ 3 อัตราส่วนที่ใช้ในการประเมินความเสี่ยงด้านการเงินประกอบด้วย อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อแหล่งเงินทุน (Debt to Capitalization Ratio) อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี
ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (Debt to Earnings before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization (EBITDA) Ratio) และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงิน (Funds from Operations (FFO) to Debt Ratio)
นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังพิจารณาอัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่าย (EBITDA Interest Coverage Ratio) ให้เป็นอัตราส่วนทางการเงินเสริมด้วย โดยอัตราส่วนทางการเงินทั้งหมดจะใช้ตัวเลขที่มีการปรับปรุงแล้ว
ติดต่อ:
จุฑามาส บุณยวานิชกุล
ศศิพร วัชโรทัย
สุชาดา พันธุ, Ph.D.
