Tweet

0

Details

Category: อสังหาริมทรัพย์ฯ

Published: Saturday, 24 July 2021 22:17

Hits: 25585

ทริสเรทติ้ง  เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า

ภาพรวมและขอบเขตของเกณฑ์การจัดอันดับเครดิต

       เกณฑ์ในการจัดอันดับเครดิตนี้ใช้สำหรับองค์กรหรือหน่วยงานที่มีผลการดำเนินงานส่วนใหญ่ (มากกว่าสองในสาม) มาจากรายได้ค่าเช่า ตัวอย่างเช่น กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trusts – REIT หรือกองทรัสต์) หรือบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ซึ่งในบทความฉบับนี้จะเรียกองค์กรหรือหน่วยงานเหล่านี้โดยรวมว่าเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า (Real Estate for Rent Companies -- RERCs) ทั้งนี้ เกณฑ์ดังกล่าวนี้จะไม่ใช้กับกองทรัสต์หรือบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์บางประเภทที่ต้องมีการประกอบธุรกิจเป็นส่วนใหญ่ เช่น โรงแรมและศูนย์ดูแลผู้สูงอายุ (Nursing Home) เกณฑ์นี้ใช้แทนเกณฑ์การจัดอันดับเครดิต “กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” (Real Estate Investment Trust) ที่ทริสเรทติ้งเผยแพร่ไปเมื่อวันที่ 12 ตุลาคม 2559 ด้วย

เกณฑ์การจัดอันดับเครดิต

     ในการจัดอันดับเครดิตให้แก่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่านั้น ทริสเรทติ้ง ยึดกรอบโครงสร้างการจัดอันดับเครดิตแบบเดียวกับการจัดอันดับเครดิตองค์กรของธุรกิจทั่วไป  โดยขั้นตอนการจัดอันดับเครดิตจะเริ่มจากการประเมินอันดับเครดิตเบื้องต้น (Anchor Rating) ของบริษัทแล้วนำปัจจัยอื่นที่มีผลต่ออันดับเครดิต (Other Credit Considerations – OCCs) มาปรับเพิ่มขึ้นหรือลดลงเพื่อให้ได้อันดับเครดิตเฉพาะของบริษัท (Standalone Credit Profile -- SACP)  จากนั้นในขั้นตอนสุดท้าย หากบริษัทดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของกลุ่มบริษัท อันดับเครดิตเฉพาะของบริษัทอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นหรืออาจถูกจำกัดไว้ที่อันดับเครดิตของกลุ่มซึ่งเป็นไปตาม “เกณฑ์ในการจัดอันดับเครดิตกลุ่มธุรกิจ” (Group Rating Methodology) ของทริสเรทติ้ง เพื่อให้ได้อันดับเครดิตองค์กรของบริษัท (Issuer Credit Rating – ICR)

     อันดับเครดิตเบื้องต้นจะได้จากการวิเคราะห์ความเสี่ยงด้านธุรกิจร่วมกับความเสี่ยงด้านการเงิน โดยความเสี่ยงด้านธุรกิจจะประเมินจากการพิจารณาความเสี่ยงของอุตสาหกรรม ความสามารถในการแข่งขัน รวมถึงระดับและควาผันผวนของความสามารถในการทำกำไรของบริษัท สำหรับความเสี่ยงด้านอุตสาหกรรมของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่านั้นจัดว่าค่อนข้างต่ำเนื่องจากมีความผันผวนของรายได้และกำไรอยู่ในระดับปานกลาง ในขณะที่ความเสี่ยงด้านการแข่งขันนั้นอยู่ในระดับค่อนข้างต่ำ สำหรับบริษัทที่ประกอบธุรกิจนอกประเทศไทยนั้น ทริสเรทติ้งจะพิจารณาถึงผลกระทบที่เกิดจากความเสี่ยงทางด้านเศรษฐกิจ ความเสี่ยงด้านระบบการเงิน รวมถึงความเสี่ยงด้านกฎระเบียบของประเทศที่บริษัทนั้นประกอบธุรกิจอยู่ด้วย

      ในส่วนของความสามารถในการแข่งขันนั้น ทริสเรทติ้งจะพิจารณาความได้เปรียบในการแข่งขัน ขนาดและความหลากหลายของสินทรัพย์ รวมถึงประสิทธิภาพในการดำเนินงานของบริษัท สำหรับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่านั้น ทริสเรทติ้งจะให้น้ำหนักไปที่ความได้เปรียบในการแข่งขันรวมถึงขนาดและความหลากหลายของสินทรัพย์มากกว่าประสิทธิภาพในการดำเนินงาน สำหรับการประเมิน

        ระดับและความผันผวนของความสามารถในการทำกำไรนั้นทริสเรทติ้งจะให้ความสำคัญกับอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ (อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงาน) และอัตราส่วนผลตอบแทนต่อเงินทุนถาวรของบริษัท

       ในส่วนของการวิเคราะห์ความเสี่ยงด้านการเงินนั้น ทริสเรทติ้งจะเน้นที่การวิเคราะห์อัตราส่วนทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับกระแสเงินสดและภาระหนี้อย่างเช่น อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่าย อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงิน และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อแหล่งเงินทุน เป็นต้น ซึ่งโดยทั่วไปแล้ว ทริสเรทติ้งจะวิเคราะห์อัตราส่วนทางการเงินโดยใช้ข้อมูลในอดีตย้อนหลัง 2 ปี รวมถึงข้อมูลในปีปัจจุบัน และข้อมูลในอนาคตจากการประมาณการอีกอย่างน้อย 2 ปี โดยทริสเรทติ้งจะให้น้ำหนักไปที่ข้อมูลในปัจจุบันและข้อมูลประมาณการมากกว่า

      ในการกำหนดอันดับเครดิตให้แก่กองทรัสต์นั้น ทริสเรทติ้งจะประเมินเรื่องความสามารถของกองทรัสต์ในการปฏิบัติให้เป็นไปตามเกณฑ์ข้อกำหนดของคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) เพื่อให้คงสถานะของกองทรัสต์ไว้ด้วย โดยภายใต้เกณฑ์ของ ก.ล.ต. นั้น กองทรัสต์จะต้องมีรายได้จากการให้ผู้อื่นเช่าหรือเช่าช่วงอสังหาริมทรัพย์ของกองทรัสต์โดยที่กองทรัสต์ไม่ได้เป็นผู้ประกอบกิจการโดยตรง ในกรณีที่รายได้จากค่าเช่าของกองทรัสต์ขึ้นอยู่กับผลการดำเนินงานของผู้เช่าซึ่งเรียกว่าค่าเช่าแปรผัน (Variable Rent) นั้น รายได้ค่าเช่าแปรผันจะต้องไม่เกิน 50% ของค่าเช่าคงที่ (Fixed Rent)  นอกจากนี้ กองทรัสต์จะต้องจ่ายเงินปันผลไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรที่มีการปรับปรุงแล้ว โดยกองทรัสต์ที่เข้าเกณฑ์ข้อบังคับจะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีรายได้นิติบุคคล

กรอบโครงสร้างการจัดอันดับเครดิต (Rating Framework)

1. ความเสี่ยงด้านธุรกิจ (BUSINESS RISK PROFILE) 

ในการวิเคราะห์ความเสี่ยงด้านธุรกิจนั้น ทริสเรทติ้งจะทำการประเมินความเสี่ยงด้านอุตสาหกรรม (Industry Risk) รวมไปถึงความสามารถในการแข่งขัน (Competitive Position) ของบริษัทนั้น ๆ โดยเปรียบเทียบกับคู่แข่งที่อยู่ในอุตสาหกรรมเดียวกัน ตลอดจนประเมินความสามารถในการสร้างผลกำไรและความผันผวนของระดับกำไรของบริษัทดังกล่าว โดยความสามารถในการแข่งขันนั้นจะวัดจากความได้เปรียบในการแข่งขัน ขนาดและความหลากหลายของสินทรัพย์ รวมไปถึงประสิทธิภาพในการดำเนินงาน

• การวิเคราะห์ความเสี่ยงด้านอุตสาหกรรม (Industry Risk Analysis)

ทริสเรทติ้งประเมินให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าเป็นธุรกิจที่มี “ความเสี่ยงต่ำ” เนื่องจากผลการดำเนินงานของบริษัทในกลุ่มนี้มาจากการให้เช่าสินทรัพย์ซึ่งมักมีอายุการเช่านานกว่า 1 ปี ทั้งนี้ จากข้อมูลในอดีตพบว่าความผันผวนของรายได้และกำไรของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัวนั้นอยู่ในระดับปานกลางแต่อาจมีความแตกต่างกันไปบ้างตามประเภทของอสังหาริมทรัพย์ โดยอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าประเภทหลัก ๆ ได้แก่ อาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า โกดังสินค้า โรงงานให้เช่า และเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์  ทั้งนี้ เหตุการณ์ที่อาจส่งผลกระทบในเชิงลบอย่างเช่นการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรค
โควิด 19) อาจจะทำให้ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าประเภทอาคารสำนักงานและห้างสรรพสินค้าได้รับแรงกดดันมากกว่าสินทรัพย์ประเภทอื่นอันเนื่องมาจากการเปลี่ยนรูปแบบวิถีชีวิตของประชาชนมาเป็นการทำงานจากบ้าน รวมทั้งการประชุมและการซื้อสินค้าทางออนไลน์เพิ่มมากขึ้น นอกจากนี้ พื้นที่อาคารสำนักงานที่จะเพิ่มขึ้นในระยะปานกลางก็อาจทำให้เกิดอุปทานส่วนเกินสำหรับพื้นที่อาคารสำนักงานซึ่งจะส่งผลให้เกิดความกดดันในเรื่องของอัตราการเช่าและการปรับค่าเช่าในระยะใกล้และระยะปานกลางอีกด้วย แต่ในทางตรงกันข้าม โกดังให้เช่ามีแนวโน้มที่จะได้รับประโยชน์จากอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้นในการพาณิชย์อิเล็กทรอนิกส์ (E-commerce) และการซื้อสินค้าออนไลน์

สำหรับความรุนแรงของการแข่งขันในอุตสาหกรรมนั้นถือว่าอยู่ในระดับค่อนข้างต่ำเนื่องจากการเข้ามาของผู้ประกอบการรายใหม่มีความยากในระดับปานกลางในขณะที่ความเสี่ยงจากการถูกทดแทนยังถือว่าน้อยในขณะที่อัตรากำไรก็ค่อนข้างสม่ำเสมอ อย่างไร
ก็ตาม ธุรกิจนี้ต้องการเงินลงทุนที่ค่อนข้างสูงสำหรับการซื้อหรือก่อสร้างสินทรัพย์ใหม่และการบำรุงรักษาสินทรัพย์ที่มีอยู่ แม้ว่าในตลาดดังกล่าวจะมีผู้ประกอบการหลากหลาย แต่ก็มีผู้ประกอบการเพียงไม่กี่รายเท่านั้นที่มีสินทรัพย์ขนาดใหญ่และมีความหลากหลาย สำหรับแนวโน้มการเติบโตของอุตสาหกรรมถือว่าค่อนข้างมีเสถียรภาพ

• ความสามารถในการแข่งขัน (Competitive Position)

ปัจจัยที่ใช้ในการประเมินความสามารถในการแข่งขันของบริษัทในกลุ่มนี้มีดังต่อไปนี้

• ความได้เปรียบในการแข่งขัน (Competitive Advantage) 

       โดยทั่วไปแล้ว ความได้เปรียบในการแข่งขันมักมาจากคุณภาพของสินทรัพย์ ตลอดจนสถานะทางการตลาดของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า รวมถึงความสามารถและประสบการณ์ของผู้บริหารในการสร้างการเติบโต รวมทั้งการจับจังหวะการลงทุนและการขายสินทรัพย์ได้อย่างเหมาะสม อย่างไรก็ตาม ความได้เปรียบในการแข่งขันของผู้ประกอบการก็อาจแตกต่างกันไปตามลักษณะของสินทรัพย์แต่ละประเภท ตัวอย่างเช่น อุปสงค์ของอาคารสำนักงานหรืออพารต์เมนท์จะขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งและคุณภาพของอาคารมากกว่าแบรนด์ ในขณะที่อุปสงค์ของพื้นที่ห้างสรรพสินค้านอกจากจะขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งแล้ว แบรนด์และโครงข่ายธุรกิจ (Franchise Network) ก็มีความสำคัญด้วยเช่นกัน

       โดยทั่วไปคุณภาพของสินทรัพย์นั้นมักจะขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง อายุ และสภาพของสินทรัพย์นั้น ๆ โดยสินทรัพย์ที่มีคุณภาพดีก็คาดว่าจะมีอัตราการเช่าและค่าเช่าที่สูงกว่าคู่แข่ง ทั้งนี้ สถานะทางการตลาดของบริษัทจะสะท้อนถึงความสามารถในการหาและรักษาผู้เช่าที่มีคุณภาพดีเอาไว้ได้ในขณะที่ยังคงความสามารถในการกำหนดอัตราค่าเช่าและการทำกำไรเอาไว้ได้ นอกจากนี้ ความสามารถของบริษัทในการรักษาหรือเพิ่มส่วนแบ่งทางการตลาดท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวหรือภาวะแวดล้อมทางการแข่งขันในตลาดที่อยู่ในระดับสูงก็เป็นปัจจัยชี้วัดที่สำคัญในเรื่องความได้เปรียบทางการแข่งขันของบริษัท ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งยังพิจารณารวมไปถึงผลงานในอดีตของผู้บริหารรวมถึงกลยุทธ์ทางธุรกิจในการนำพาให้บริษัทเติบโตและอยู่รอดได้ในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัวอีกด้วย

สำหรับปัจจัยชี้วัดความได้เปรียบในการแข่งขันของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่านั้น ทริสเรทติ้งจะพิจารณาจากปัจจัยสำคัญต่าง ๆ ดังนี้ 1) อัตราการเช่า 2) อัตราค่าเช่าที่ได้และกำไรสุทธิจากการดำเนินงานโดยเปรียบเทียบกับคู่แข่ง 3) ส่วนแบ่งทางการตลาด และ 4) สัดส่วนการต่ออายุสัญญาเช่าของผู้เช่าเดิม

• ขนาดและความหลากหลายของสินทรัพย์ (Size and Diversity of Assets)

ในการประเมินขนาดสินทรัพย์ของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่านั้น ทริสเรทติ้งจะพิจารณาจากมูลค่าตลาด (Fair Market Value) และจำนวนของสินทรัพย์ ส่วนความหลากหลายของสินทรัพย์นั้นทริสเรทติ้งจะพิจารณาที่ประเภทของสินทรัพย์ รวมถึงทำเลที่ตั้ง และผู้เช่า ทั้งนี้ ผู้ประกอบการที่มีขนาดเล็กหรือผู้ประกอบการที่มีจำนวนสินทรัพย์ ทำเลที่ตั้ง หรือผู้เช่าที่ไม่หลากหลายมักจะมีรายได้ค่อนข้างผันผวนกว่าในยามที่ภาวะเศรษฐกิจไม่เอื้ออำนวย หรือในกรณีที่สินทรัพย์ใดสินทรัพย์หนึ่งเกิดความเสียหายร้ายแรง หรือมีการสูญเสียผู้เช่าหลัก ในทางตรงกันข้าม ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีสินทรัพย์หลายประเภทอยู่ในทำเลต่าง ๆ กันมักจะมีอำนาจในการต่อรองและมีทางเลือกให้แก่ผู้เช่าที่มากกว่า นอกจากนี้ ความหลากหลายของสินทรัพย์ยังช่วยให้กระแสรายได้มีความสม่ำเสมอและช่วยลดผลกระทบในเชิงลบที่เกิดจากการชะลอตัวของบางธุรกิจหรือบางทำเลอีกด้วย ทั้งนี้ การกระจุกตัวของสัญญาเช่าที่หมดอายุในบางปีก็เป็นสิ่งที่ต้องพิจารณาด้วยเช่นกัน

• ประสิทธิภาพในการดำเนินงาน (Operating Efficiency)

ความสามารถในการควบคุมต้นทุนการดำเนินงานและค่าบำรุงรักษาสินทรัพย์ก็เป็นปัจจัยที่สำคัญอีกประการหนึ่ง ผู้ประกอบการที่มีต้นทุนในการดำเนินงานที่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยทั่วไปก็จะสามารถลดค่าเช่าเพื่อดึงดูดผู้เช่าให้มาเช่าได้มากขึ้นในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัว โดยทั่วไปแล้ว ผู้ประกอบการรายใหญ่มักจะได้ประโยชน์จากการประหยัดจากขนาด (Economy of Scale) เนื่องจากมีสินทรัพย์หลายแห่งที่สามารถแบกรับต้นทุนค่าใช้จ่ายส่วนกลางร่วมกันได้

สำหรับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าที่มีสินทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการพัฒนานั้น ความสามารถในการก่อสร้างโครงการให้อยู่ภายในงบประมาณและเสร็จตรงเวลาถือว่าเป็นปัจจัยที่สำคัญ อย่างไรก็ดี สำหรับกองทรัสต์ในประเทศไทยมักจะมีความเสี่ยงในด้านการพัฒนาโครงการที่ค่อนข้างต่ำเนื่องจากมีข้อจำกัดตามเกณฑ์ของ ก.ล.ต. โดยเกณฑ์ของ ก.ล.ต. กำหนดให้การลงทุนของกองทรัสต์ในโครงการที่อยู่ในระหว่างการพัฒนาซึ่งหมายรวมถึงต้นทุนการซื้อสินทรัพย์และต้นทุนการพัฒนาโครงการนั้นจะต้องมีมูลค่าไม่เกิน 10% ของสินทรัพย์รวมของกองทรัสต์นั้น ๆ ซึ่งทำให้ความเสี่ยงที่เกิดจากการพัฒนาโครงการของกองทรัสต์มีน้อยกว่าบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าประเภทอื่น อย่างไรก็ตาม บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าทั่วไปสามารถลดความเสี่ยงในการพัฒนาได้โดยการทำสัญญาเช่าล่วงหน้ากับผู้เช่ารายหลัก ๆ ที่มีความพร้อมที่จะเข้าเช่าพื้นที่ได้ทันทีที่โครงการสร้างเสร็จสมบูรณ์

• ความสามารถในการทำกำไร (Profitability) 

ในการวิเคราะห์ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทนั้น ทริสเรทติ้งจะพิจารณาทั้งระดับของอัตรากำไรและความสม่ำเสมอของอัตรากำไรของบริษัทโดยเปรียบเทียบกับคู่แข่งที่มีสินทรัพย์ประเภทเดียวกัน โดยอัตรากำไรของบริษัทที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมอาจหมายถึงความได้เปรียบในการแข่งขันที่เหนือกว่าคู่แข่งและ/หรือความสามารถในการควบคุมต้นทุนที่ดีกว่าผู้ประกอบการราย อื่น ๆ สำหรับผู้ประกอบการบางรายที่ใช้กลยุทธ์ทางด้านราคาเพื่อให้ได้ส่วนแบ่งทางการตลาดเพิ่มขึ้น แม้รายได้ของบริษัทดังกล่าวจะเพิ่มขึ้น แต่อัตรากำไรก็อาจไม่ได้เพิ่มไปในทิศทางเดียวกัน นอกจากนี้ การที่ความสามารถในการทำกำไรลดลงก็อาจแสดงให้เห็นถึงการสูญเสียความสามารถในการแข่งขันหรือสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่เปลี่ยนแปลงไปซึ่งอาจเกิดจากการมีอุปทานส่วนเกินหรือการมีอุปสงค์ที่ลดลงก็ได้

อัตราส่วนที่ใช้วัดความสามารถในการทำกำไรของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า ได้แก่ อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงาน และอัตราส่วนผลตอบแทนต่อเงินทุนถาวร อย่างไรก็ดี ทั้ง 2 อัตราส่วนก็มีข้อจำกัดในการวัดความสามารถในการทำกำไรของบริษัท ทั้งนี้ การที่อายุสัญญาเช่าแตกต่างกันทำให้อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานที่สูงกว่าอาจจะไม่สะท้อนว่าบริษัทมีความสามารถในการทำกำไรที่สูงกว่าเนื่องจากบริษัทอาจมีอัตราส่วนผลตอบแทนต่อเงินทุนถาวรที่ต่ำกว่าก็ได้ ในขณะที่อัตราส่วนผลตอบแทนต่อเงินทุนถาวรก็อาจมีความผันผวนตามมูลค่าตลาดของสินทรัพย์ได้ ดังนั้น ในการพิจารณาความสามารถในการทำกำไร ทริสเรทติ้งจะทำการพิจารณาอัตราส่วนทั้ง 2 ด้านของบริษัทโดยนำมาเปรียบเทียบกับบริษัทที่มีความใกล้เคียงกันในแง่ของประเภทของสินทรัพย์ อายุสัญญาเช่า และตลาดที่ให้เช่า 

ตารางที่ 1 ระดับความสามารถในการทำกำไรโดยเฉลี่ย

นอกเหนือจากระดับของความสามารถในการทำกำไรแล้ว ทริสเรทติ้งยังพิจารณาที่ความสม่ำเสมอของอัตรากำไรด้วย โดยบริษัทที่มีอัตรากำไรผันผวนน้อยกว่าจะถือว่าดีกว่าบริษัทที่มีอัตรากำไรสูงกว่าแต่มีความผันผวนมากกว่า  ทั้งนี้ การวัดความผันผวนของความสามารถในการทำกำไรจะคำนวณจากค่าเบี่ยงเบนมาตรฐาน (Standard Error of Regression – SER) ของอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานและ/หรือค่าเบี่ยงเบนมาตรฐานของอัตราส่วนผลตอบแทนต่อเงินทุนถาวร ซึ่งโดยทั่วไปแล้ว ทริสเรทติ้งจะใช้ข้อมูลรายปีย้อนหลังอย่างน้อย 7 ปีในการคำนวณค่าดังกล่าว

2. ความเสี่ยงด้านการเงิน (FINANCIAL RISK PROFILE)

ในการประเมินความเสี่ยงด้านการเงินของบริษัทนั้น ทริสเรทติ้งจะเน้นที่การวิเคราะห์อัตราส่วนทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับกระแสเงินสดและภาระหนี้ ซึ่งโดยทั่วไปทริสเรทติ้งจะใช้ข้อมูลอัตราส่วนทางการเงินย้อนหลัง 2 ปี รวมทั้งข้อมูลในปีปัจจุบัน และตัวเลขอัตราส่วนที่ได้จากการประมาณการทางการเงินในอนาคตอย่างน้อย 2 ปีข้างหน้า โดยทริสเรทติ้งจะให้น้ำหนักกับตัวเลขในปัจจุบันและในอนาคตมากกว่า ทั้งนี้ อัตราส่วนทางการเงินสำคัญ ๆ ที่ทริสเรทติ้งใช้ในการวิเคราะห์ความเสี่ยงด้านการเงินของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่ามีดังนี้

• อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (Debt to EBITDA Ratio)
• อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่าย (EBITDA Interest Coverage Ratio)
• อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อแหล่งเงินทุน (Debt to Capitalization Ratio)
• อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงิน (Funds from Operations to Total Debt Ratio)

โดยทั่วไปแล้ว บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่ามักจะมีการรายงานมูลค่าของสินทรัพย์โดยใช้วิธีมูลค่าตลาด ซึ่งมูลค่าตลาดจะสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงของสภาพแวดล้อมของอุตสาหกรรมและอุปสงค์ของสินทรัพย์นั้น ๆ ซึ่งทำให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อแหล่งเงินทุนเป็นอัตราส่วนที่สำคัญที่ใช้วัดภาระหนี้สินของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า โดยการคำนวณอัตราส่วนทางการเงินทั้งหมดจะมีการปรับปรุงตัวเลขทางบัญชีที่เกี่ยวข้องแบบเดียวกับที่ใช้ในการวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของธุรกิจทั่วไปซึ่งมีรายละเอียดอยู่ในบทความของทริสเรทติ้งเรื่อง “อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน” (Key Financial Ratios and Adjustments) ฉบับล่าสุด

นอกเหนือจากระดับของภาระหนี้ (Leverage Level) แล้ว ทริสเรทติ้งยังจะพิจารณาในเรื่องเกี่ยวกับระยะเวลาในการชำระคืนหนี้ ซึ่งโดยปกติควรจะสอดคล้องกับกระแสเงินสดที่คาดว่าจะได้รับด้วย ทั้งนี้ การก่อหนี้ระยะสั้นจำนวนมากสำหรับการลงทุนระยะยาวอาจก่อให้เกิดความเสี่ยงในด้านสภาพคล่อง (Liquidity Risk) หรือความเสี่ยงในการกู้ยืมใหม่เพื่อจ่ายคืนหนี้ที่ครบกำหนด (Refinancing Risk) สุดท้ายแล้ว ระดับความเสี่ยงด้านอัตราดอกเบี้ย (Interest rate Risk) ก็เป็นประเด็นที่ต้องคำนึงถึงด้วยสำหรับบริษัทที่มีหนี้สินระยะยาวส่วนใหญ่มีอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว

3. ปัจจัยอื่นๆ ที่มีผลต่ออันดับเครดิต (OTHER CREDIT CONSIDERATIONS – OCCs)

อันดับเครดิตเบื้องต้น (Anchor Rating) ที่ได้จากการประเมินสถานะความเสี่ยงด้านธุรกิจและสถานะความเสี่ยงด้านการเงินอาจจะได้รับการปรับเพิ่มขึ้นหรือลดลงด้วยปัจจัยอื่น ๆ (OCCs) ที่ไม่ได้รวมไว้ในการประเมินความเสี่ยงด้านธุรกิจและความเสี่ยงด้านการเงินในข้างต้น ตัวอย่างของปัจจัยอื่น ๆ ดังกล่าวอาจเกี่ยวเนื่องกับประเด็นดังต่อไปนี้ การบริหารงานและธรรมาภิบาล (Management & Governance) สภาพคล่อง (Liquidity Profile) ความยืดหยุ่นทางการเงิน (Financial Flexibility) ความหลากหลายของธุรกิจ (Diversification) หรือปัจจัยอื่น ๆ (ถ้ามี) โดยปัจจัยดังกล่าวมีลักษณะเหมือนกับปัจจัยที่กล่าวถึงในบทความเรื่อง “เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป” (Corporate Rating Methodology) ของทริสเรทติ้ง

ในการประเมินอันดับเครดิตให้แก่กองทรัสต์ในประเทศไทยนั้นทริสเรทติ้งจะให้ความสำคัญกับความยืดหยุ่นทางการเงินเนื่องจากเกณฑ์ที่เกี่ยวข้องกำหนดให้กองทรัสต์จะต้องมีการจ่ายเงินปันผลที่อย่างน้อย 90% ของอัตรากำไรที่ปรับปรุงแล้ว แม้ว่ากองทรัสต์จะสามารถสำรองเงินสดไว้เพื่อการชำระหนี้ได้ แต่กองทรัสต์ส่วนใหญ่มักจะมีการสำรองเงินสดเอาไว้ไม่มากนักและมีการจ่ายปันผลอย่างสม่ำเสมอ ดังนั้น กองทรัสต์จึงมักจะอาศัยตลาดทุนหรือการกู้ยืมเงินจากธนาคารเพื่อนำมาจ่ายชำระคืนหนี้เดิม อย่างไรก็ดี ทริสเรทติ้งก็มองว่ากองทรัสต์ส่วนใหญ่มีความสามารถในการกู้ยืมเงินจากธนาคารได้ในยามจำเป็นโดยใช้สินทรัพย์ที่ไม่มีภาระผูกพันเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันการกู้ยืมซึ่งสินทรัพย์ที่ไม่มีภาระผูกพันถือเป็นแหล่งเสริมสภาพคล่องให้แก่กองทรัสต์ได้ในยามจำเป็น

4. อันดับเครดิตของกลุ่มบริษัท (GROUP CREDIT PROFILE)

ในกรณีที่บริษัทที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตเป็นส่วนหนึ่งของกลุ่มธุรกิจที่ใหญ่กว่า การประเมินความเสี่ยงของทั้งกลุ่มบริษัทก็อาจเป็นสิ่งที่จำเป็นหากการดำเนินธุรกิจและสถานะทางการเงินของบริษัทนั้นๆ มีความสัมพันธ์ที่ใกล้ชิดกับกลุ่ม โดยอันดับเครดิตองค์กรของบริษัทอาจได้จากการที่อันดับเครดิตเฉพาะของบริษัทได้รับการปรับเพิ่มขึ้นจากการที่บริษัทเป็นส่วนหนึ่งของกลุ่มบริษัทที่มีความเข้มแข็งกว่า หรือในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตองค์กรของบริษัทอาจถูกจำกัดอยู่ในระดับที่ไม่เกินกว่าอันดับเครดิตของกลุ่มบริษัทหากกลุ่มบริษัทมีสถานะเครดิตที่มีความอ่อนแอกว่าบริษัท ทั้งนี้ โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ในบทความของทริสเรทติ้งเรื่อง “เกณฑ์ในการจัดอันดับเครดิตของกลุ่มบริษัท” (Group Rating Methodology) ฉบับล่าสุด  

5. อันดับเครดิตตราสารหนี้ (ISSUE RATING) 

ยกเว้นในกรณีที่บริษัทมีความเสี่ยงด้านการเงินที่อยู่ในระดับต่ำ เช่น มีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (Debt to EBITDA Ratio) โดยเฉลี่ยน้อยกว่า 4.5 เท่า ทริสเรทติ้งอาจกำหนดให้อันดับเครดิตตราสารหนี้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของบริษัทอยู่ในระดับต่ำกว่าอันดับเครดิตองค์กร 1 ขั้นหากบริษัทมีสัดส่วนของหนี้ที่มีหลักประกันสูงกว่า 35% ของมูลค่าตลาดของสินทรัพย์ ในกรณีที่บริษัทไม่มีมูลค่าตลาดของสินทรัพย์ ทริสเรทติ้งอาจจะมีการปรับปรุงอัตราส่วนดังกล่าวเป็นกรณีๆ ไป

ติดต่อ: