- Details
- Category: อสังหาริมทรัพย์ฯ
- Published: Monday, 21 June 2021 18:20
- Hits: 6464
ไปต่อหรือพอแค่นี้? ผ่อนบ้านไม่ไหว มีทางออกไหนน่าสนใจบ้าง...
สถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่ยังสั่นคลอนความเชื่อมั่นของประชาชนและผู้ประกอบการไปจนถึงส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยอย่างต่อเนื่อง หลังจากที่หลายฝ่ายเคยคาดการณ์ไว้ว่าปี 2564 จะเป็นปีแห่งการฟื้นธุรกิจให้กลับมาเติบโตอีกครั้ง แม้จะเริ่มมีการทยอยฉีดวัคซีนต้านไวรัสให้กลุ่มเป้าหมายบางส่วนแล้ว แต่การแพร่ระบาดฯ ที่ยังไม่มีแนวโน้มว่าจะควบคุมได้ในเร็ววันนี้ ย่อมส่งผลกระทบไปถึงความมั่นคงทางการเงินของผู้บริโภคอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แม้จะเคยมีประสบการณ์ในการรับมือวิกฤติในปีที่ผ่านมาแล้วก็ตาม
เห็นได้จากผลสำรวจ "สถานภาพแรงงานไทย: กรณีศึกษาผู้มีรายได้ ต่ำกว่า 15,000 บาท” ของมหาวิทยาลัยหอการค้าไทย พบว่า สถานภาพหนี้ของแรงงานไทยปี 2564 นั้นมีหนี้สินของครัวเรือนเพิ่มขึ้นจากปี 2562 มาอยู่ที่ 98.1% โดยส่วนใหญ่เป็นหนี้จากการกู้ยืมเพื่อนำมาใช้จ่ายประจำวัน เพื่อการศึกษาและใช้หนี้บัตรเครดิต ส่วนใหญ่มีปัญหาการผิดนัดผ่อนชำระหนี้สูงถึง 85.1% เนื่องจากขาดสภาพคล่องทางการเงินจากผลกระทบของการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 และสภาพเศรษฐกิจ ส่งผลให้ภาระหนี้ครัวเรือนของแรงงานไทยในปีนี้ขยายตัวสูงสุดเป็นประวัติการณ์ เฉลี่ยอยู่ที่ครัวเรือนละ 205,809 บาท หรือเพิ่มขึ้น 29.56%
นอกจากนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทยได้ประเมินว่า กิจกรรมทางเศรษฐกิจที่ทยอยฟื้นตัวขึ้นน่าจะทำให้เงินกู้ยืมของภาคครัวเรือนในปี 2564 มีโอกาสเติบโตขึ้นสูงกว่าปี 2563 ซึ่งภาพดังกล่าวอาจส่งผลต่อเนื่องให้สัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อจีดีพีในปี 2564 ขยับสูงขึ้นมาอยู่ในกรอบประมาณ 89.0 - 91.0% ต่อจีดีพี เรียกได้ว่าปัญหาสภาพคล่องทางการเงินถือเป็นปัญหาสำคัญอันดับต้นๆ ของผู้บริโภคในยุคนี้เลยก็ว่าได้
แน่นอนว่าในภาคอสังหาฯ ที่แม้จะเป็นปัจจัยพื้นฐานที่สำคัญในการดำรงชีวิตของผู้บริโภค แต่ก็ถือเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงก็หนีผลกระทบครั้งนี้ไม่พ้นเช่นกัน แม้จะมีความต้องการที่อยู่อาศัยจากผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ก็ตาม เห็นได้จากผลสำรวจ DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study ที่พบว่า มากกว่าครึ่ง (60%) ของผู้บริโภคชาวไทยที่ต้องการครอบครองที่อยู่อาศัยมองว่าอุปสรรคหลักในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมาจากอาชีพการงานและรายได้ที่ไม่มั่นคง ตามมาด้วยประวัติเครดิตที่ไม่ดี 45% และมีเงินดาวน์ไม่เพียงพอ 34%
สะท้อนให้เห็นว่า สถานะทางการเงินที่ผันผวนยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อการมีบ้านของผู้บริโภคในยุคนี้ หรือหากเป็นผู้บริโภคที่มีภาระต้องผ่อนอสังหาฯ อยู่แล้วอาจจะหนักใจไม่น้อย เพราะหากผิดนัดค้างชำระก็จะส่งผลเสียผูกพันตามมา ในสถานการณ์ที่ยากลำบากเช่นนี้ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย ขอแนะนำ 5 วิธีการประนอมหนี้ เพื่อช่วยให้ผู้บริโภคสามารถประเมินสถานการณ์ทางการเงินของตนเอง และเลือกรูปแบบการประนอมหนี้ที่เหมาะสมมาใช้ได้ตรงกับสถานการณ์ที่เผชิญได้ทันท่วงที
การประนอมหนี้ คืออะไร วิกฤติขนาดไหนถึงต้องเลือกใช้
การประนอมหนี้เป็นการขอเจรจาข้อตกลงเรื่องหนี้สินกับเจ้าหนี้ เช่น ลดหย่อน ผ่อนผัน และ/หรือปรับเปลี่ยนข้อตกลง เพื่อช่วยชะลอหรือหยุดการดำเนินการจากเจ้าหนี้อันเนื่องมาจากการผิดนัดชำระหนี้ เช่น ฟ้องร้องและยึดทรัพย์สิน และช่วยลดภาระในการชำระหนี้โดยเฉพาะในช่วงเวลาที่ลูกหนี้กำลังตกอยู่ในสภาวะขาดสภาพคล่องทางการเงินและไม่สามารถกลับมาชำระได้ปกติ โดยมีรูปแบบการประนอมหนี้ที่แตกต่างกันไปตามสถานการณ์ต่างๆ ดังนี้
ขอลดอัตราดอกเบี้ย เหมาะกับผู้กู้ที่มีรายได้เป็นประจำทุกเดือน แต่มีเหตุให้รายได้ลดลงหรือเท่าเดิมแต่รายจ่ายสูงขึ้น และเมื่ออัตราดอกเบี้ยเพิ่มสูงขึ้นกว่าเมื่อแรกกู้ หรือในกรณีที่ธนาคารอาจให้ชำระเป็นเงินก้อนซึ่งสูงกว่าค่าผ่อนต่อเดือน หรือให้ชำระหนี้ทั้งหมดภายในครั้งเดียว ซึ่งการขอลดอัตราดอกเบี้ยนั้นผู้กู้ต้องมีประวัติการผ่อนชำระที่ดี และประเมินสถานะทางการเงินของตนแล้วพบว่ามีความเป็นไปได้ที่จะมีรายได้สูงเพียงพอสำหรับกรณีที่ต้องชำระเงินก้อนตามเงื่อนไขใหม่ของธนาคาร
ขอผ่อนชำระต่ำกว่าปกติ กรณีที่ผู้กู้มีรายได้เป็นประจำทุกเดือน แต่ขาดสภาพคล่องจากปัจจัยอื่น ๆ จะสามารถเลือกใช้วิธีนี้ได้เมื่อจำนวนยอดชำระต่อเดือนนั้นสูงกว่ายอดดอกเบี้ยต่อเดือนอย่างน้อย 500 บาท โดยระยะเวลาในการผ่อนชำระที่ต่ำกว่าปกตินั้นต้องไม่เกิน 2 ปี อย่างไรก็ดี ผู้กู้จะต้องมีประวัติการผ่อนชำระดี และไม่ลืมจัดการกับรายจ่ายที่เป็นอุปสรรคต่อการผ่อนบ้านในจำนวนเดิมให้ได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด เนื่องจากการขอประนอมหนี้แบบนี้ทำได้เพียงครั้งเดียวเท่านั้น
ขอขยายเวลาชำระหนี้ วิธีนี้ช่วยให้ค่าผ่อนต่อเดือนลดลงเป็นการแบ่งเบาภาระค่าใช้จ่ายที่น่าสนใจอีกวิธีหนึ่งสำหรับผู้กู้ที่มีรายได้ประจำลดลง อย่างไรก็ดี การขอขยายเวลากู้สามารถทำได้จนอายุผู้กู้ไม่เกิน 70 ปีเท่านั้น จึงเหมาะกับผู้กู้ที่อายุน้อยหรือมีเวลาอีกหลายปี และสัญญาเงินกู้ปัจจุบันจะต้องมีระยะเวลากู้ไม่ถึง 30 ปีด้วย
ขอผ่อนผันการค้างชำระ เป็นอีกหนึ่งวิธีแก้ไขปัญหาฉุกเฉินทางการเงินได้ดีไม่น้อย เนื่องจากช่วยให้ผู้กู้สามารถจัดการปัญหาทางการเงินที่เกิดขึ้นภายในระยะเวลาไม่เกิน 36 เดือน หลังจากนั้นจึงค่อยชำระเงินที่ค้างไว้ตามรูปแบบใดรูปแบบหนึ่ง โดยประเมินจากสภาพคล่องทางการเงินและความเป็นไปได้ที่จะมีรายได้มั่นคงในอนาคต ได้แก่ การขอชำระเป็นเงินก้อนเล็กทุกเดือน การขอชำระเป็นเงินก้อนโดยแบ่งเป็นงวด ๆ หรือการขอชำระเงินคงค้างทั้งหมดภายในระยะเวลาหนึ่ง
ขอโอนหลักทรัพย์เป็นของธนาคารชั่วคราวและจะซื้อคืน รูปแบบนี้จะคล้ายกับการขายฝากแล้วเช่าบ้านตัวเองอยู่ โดยค่าเช่าหลักทรัพย์คิดอยู่ที่ 0.4-0.6% ของมูลค่าหลักทรัพย์ และมักทำสัญญาเช่าเป็นรายปี โดยมีเงื่อนไขว่าหากจำนวนหนี้สูงกว่าราคาประเมินของหลักทรัพย์ ผู้กู้จำเป็นต้องชำระส่วนต่างภายในวันโอน วิธีนี้เหมาะสำหรับผู้กู้ที่ขาดรายได้และไม่น่าจะกลับมามีรายได้ภายใน 1 ปี หรือมีรายได้ประจำไม่คงที่แต่มีรายจ่ายสูงต่อเนื่องนานเกิน 1 ปี อย่างไรก็ตาม ผู้กู้ต้องอย่าลืมว่าหากเลือกวิธีนี้แล้วต้องมีเงินมากพอที่จะชำระส่วนต่างระหว่างหนี้และราคาประเมินหลักทรัพย์ และมีกำลังเพียงพอที่จะจ่ายค่าเช่าต่อเดือนแก่ธนาคารได้ด้วย
'รีไฟแนนซ์ - รีเทนชัน' ทางเลือกน่าสนใจสำหรับผู้กู้ที่ผ่อนไหว
อย่างไรก็ดี ขอให้ผู้กู้พิจารณาเลือกใช้วิธีประนอมหนี้ธนาคารที่คิดว่าน่าจะสามารถทำได้จริงและเหมาะสมกับสถานการณ์การเงินของตน ยิ่งเริ่มการประนอมหนี้ได้เร็วเท่าไรก็ยิ่งเป็นผลดีและเป็นประโยชน์ต่อผู้กู้เอง ช่วยลดโอกาสที่จะเกิดปัญหาบานปลายจนธนาคารยื่นฟ้องร้องได้ สำหรับ ผู้กู้ที่ประเมินตนเองแล้วคิดว่ายังพอมีกำลังในการผ่อนชำระรายเดือน ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) ขอแนะนำอีก 2 วิธีที่ช่วยแบ่งเบาภาระ
- การรีไฟแนนซ์ (Refinance) เป็นการสิ้นสุดสัญญาสินเชื่อที่มีอยู่กับธนาคารหนึ่งแล้วไปทำสัญญาสินเชื่อใหม่กับอีกธนาคารหนึ่ง โดยผู้ขอสินเชื่อสามารถเลือกธนาคารได้เองจากการพิจารณาเปรียบเทียบข้อเสนอที่น่าจูงใจของแต่ละธนาคาร ส่วนใหญ่จะสามารถขอรีไฟแนนซ์ได้เมื่อผ่อนบ้านไปแล้ว 3 ปีขึ้นไปหรือตามเงื่อนไขที่ระบุในสัญญากู้บ้าน ปัจจุบันการรีไฟแนนซ์ได้รับความนิยมเป็นอย่างมาก เพราะนอกจากจะช่วยให้ผู้กู้ได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าของธนาคารเก่า ยังทำให้ค่าผ่อนบ้านในแต่ละเดือนถูกนำไปหักเงินต้นคงเหลือได้มากขึ้น ช่วยให้ภาระในการผ่อนบ้านหมดไวขึ้นอีกด้วย
- การรีเทนชัน (Retention) มีหลักการเหมือนกับการรีไฟแนนซ์ แต่เป็นการขอปรับลดอัตราดอกเบี้ยบ้านกับธนาคารเดิม โดยจุดเด่นของการรีเทนชันคือ ผู้กู้ดำเนินธุรกรรมกับธนาคารเดิม ดังนั้นจึงไม่ต้องมีภาระในการจัดเตรียมเอกสารใหม่ เพราะทางธนาคารมีเอกสารและข้อมูลของผู้กู้อยู่แล้ว ทำให้ใช้ระยะเวลาในการพิจารณาอนุมัติไม่นานก็ทราบผล ธนาคารบางแห่งใช้เวลาพิจารณาแค่ 7 วันทำการเท่านั้น นอกจากนี้ยังไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมมากนัก ธนาคารบางแห่งอาจคิดเพียงค่าธรรมเนียมสินเชื่อ 1% ของวงเงินกู้เท่านั้น เมื่อเทียบกับอัตราค่าดำเนินการเพื่อทำรีไฟแนนซ์ ถือว่ารีเทนชันมีค่าใช้จ่ายถูกกว่ามาก (ควรพิจารณาเรื่องอัตราดอกเบี้ยควบคู่ด้วยเนื่องจากการรีไฟแนนซ์มักได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า)
ข้อมูลจากผลสำรวจ DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study เผยให้เห็นว่า เกือบ 1 ใน 4 ของผู้บริโภคชาวไทย (23%) เลือกการรีไฟแนนซ์มาช่วยแบ่งเบาภาระในการผ่อนสินเชื่อที่อยู่อาศัย ในขณะที่มีผู้สนใจรีเทนชัน (Retention) เพียง 8% เท่านั้น อย่างไรก็ดี ผู้บริโภคมากกว่า 2 ใน 3 (69%) เผยว่าจะตัดสินใจเลือกอย่างใดอย่างหนึ่งที่เหมาะสมมากที่สุดในเวลานั้นอีกครั้ง
ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ได้อัปเดตข้อมูลอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้านปี 2564 จากหลากหลายธนาคาร เพื่อเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจให้ผู้บริโภคสามารถเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อและเงื่อนไขต่างๆ ที่น่าสนใจได้อย่างครบถ้วน หากได้ข้อมูลธนาคารที่สนใจแล้วก็สามารถลองใช้เครื่องคำนวณสินเชื่อรีไฟแนนซ์ เพื่อคำนวณจำนวนเงินที่จะสามารถประหยัดได้หลังจากการทำรีไฟแนนซ์ เป็นอีกหนึ่งทางเลือกในการพิจารณาความคุ้มค่าและเพิ่มความมั่นใจก่อนที่จะตัดสินใจรีไฟแนนซ์หรือรีเทนชัน
บทความประชาสัมพันธ์โดยดีดีพร็อพเพอร์ตี้
******************************************
