- Details
- Category: อสังหาริมทรัพย์ฯ
- Published: Monday, 13 October 2014 19:44
- Hits: 2311
อีโค+โฟกัส: ไม่หวั่น พ.ร.บ.ภาษีที่ดิน อสังหาฯ ไม่สะเทือน หมดยุคซื้อตุน
ไทยโพสต์ : ภาครัฐกำลังผลักดัน 'พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง'และตอนนี้อยู่ในขั้นตอนของการพิจารณาและทบทวนอีกครั้ง ซึ่งนายกฤษฎา จีนะวิ จารณะ ผู้อำนวยการสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) ออกมาระบุว่า กระทรวงการคลังยังไม่เสนอให้คณะรัฐมนตรี (ครม.) พิจารณาเรื่อง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เนื่องจากยังมีเรื่องที่ต้องหารือรายละเอียดกับ รมว.การคลังอีกครั้ง เพราะยังมีความเห็นที่ยังไม่ตรงกันอยู่บ้าง เช่น เรื่องข้อยกเว้นการจัดเก็บภาษี และอัตราภาษีที่จะจัดเก็บว่าควรเป็นอย่างไร
สำหรับ การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของรัฐบาล เพราะต้องการแก้ไขปัญหาโครงสร้างภาษีการถือครองทรัพย์สิน ลดการกักตุน และเก็งกำไรที่ดิน กระจายการถือครองที่ดินมากขึ้น รวมทั้งช่วยให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) มีรายได้เพิ่มขึ้น สร้างความเป็นธรรม ส่งเสริมการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ และส่งเสริมการมีส่วนร่วมของประชาชน
ในส่วนของภาคเอกชน โดยเฉพาะในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้มีการออกมาแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินกันเป็นระยะ
นายอิสระ บุญยัง ที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา กรุ๊ป จำกัด กล่าวว่า พ.ร.บ.ดังกล่าวน่าจะเป็นกลไกสำคัญที่จะทำให้รัฐบาลลดภาระภาษีจากส่วนกลาง และทำให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นพึ่งพาตัวเองได้มากขึ้น มีความแข็งแรง และทำให้เป็นผลดีต่อประเทศชาติระยะยาว
อย่างไรก็ตาม ขอให้รัฐบาลและรัฐสภาเร่งผลักดัน พ.ร.บ.ฉบับนี้ออกมา แม้ว่าอาจกระทบต่อผู้ที่ถือครองทรัพย์สินปัจจุบันจะต่อต้าน แต่ทั้งนี้หากมีขั้นตอนหรือกระบวนการที่ทำให้ผู้เสียภาษีทำความเข้าใจ มีเวลาในการปรับตัว ขณะที่รัฐบาลกำหนดอัตราภาษีเบื้องต้นให้เหมาะสมกับภาวะเศรษฐกิจ เชื่อว่าน่าจะได้รับการยอมรับ ซึ่งในส่วนของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เชื่อว่าส่วนใหญ่จะไม่ได้รับผลกระทบ เพราะจะหาซื้อที่ดินแล้วพัฒนาโครงการเลย ไม่ได้ทยอยซื้อที่เก็บไว้เหมือนอดีต
ทั้งนี้ เห็นว่าร่าง พ.ร.บ.ดังกล่าวมีข้อดี 4 ด้าน คือ เป็นการกระจายอำนาจทางการคลังไปสู่ อปท.อย่างแท้จริง ท้องถิ่นสามารถบริหารจัดการรายได้ด้วยตนเอง ลดการพึ่งพางบประมาณจากรัฐบาลกลาง, อปท.จะประมาณรายรับได้แน่นอนจากฐานของทรัพย์สินไม่ใช่จากฐานรายได้ ทำให้รายรับค่อนข้างสม่ำเสมอ ไม่ว่าสถานการณ์เศรษฐกิจจะเป็นอย่างไร และจัดสรรงบประมาณประจำปีสำหรับการพัฒนาท้องถิ่นได้ค่อนข้างแน่นอน
ที่สำคัญก่อให้เกิดประสิทธิภาพในการใช้ที่ดิน เนื่องจากผู้ถือครองที่ดินจำนวนมากต้องเสียภาษีมาก โดยเฉพาะหากปล่อยไว้รกร้างว่างเปล่า ไม่ก่อให้เกิดมูลค่าทางเศรษฐกิจ ต้องเสียภาษีในอัตราสูงสุด ซึ่งจะทำให้ผู้ถือครองที่ดินจำนวนมากต้องนำที่ดินออกให้ผู้อื่นใช้ประโยชน์ต่างๆ เพื่อไม่ให้รกร้างว่างเปล่า ซึ่งจะเป็นการลดภาระภาษีและก่อให้เกิดมูลค่าทางเศรษฐกิจต่อท้องถิ่นและต่อประเทศด้วย อีกทั้งประชาชนในท้องถิ่นจะให้ความสำคัญกับการบริหาร และการบริการของ อปท.มากขึ้น เพราะทุกครัวเรือนต้องเสียภาษีทุกๆ ปีทำให้เกิดการตรวจสอบ และมีส่วนร่วมในการปกครองส่วนท้องถิ่นมากขึ้น
ทั้งนี้ เห็นว่าหากจะบังคับใช้จริง ต้องมีช่วงเวลาสำหรับการยกเว้น หรือทยอยการจัดเก็บสำหรับที่ดิน หรือสิ่งปลูกสร้างเดิม ซึ่งไม่เคยเสียภาษี, อปท.จะใช้ พ.ร.บ.นี้เป็นเครื่องมือในการส่งเสริม หรือชะลอการเติบโต หากให้อำนาจในการเพิ่มหรือลดภาษีมากกว่าที่ให้อำนาจไว้ในมาตรา 30 และท้องถิ่นใดที่มีนโยบายในการอนุรักษ์พื้นที่เพื่อเกษตรกรรม หรือสิ่งแวดล้อม จะมีอัตราการพัฒนาต่ำ ซึ่งจะทำให้มีรายได้จากการจัดเก็บภาษีต่ำด้วย กรณีนี้รัฐต้องมีมาตรการสนับสนุนงบประมาณจากส่วนกลางเป็นกรณีพิเศษ เป็นต้น
"หากมีการประกาศใช้กฎหมายจริง ก็ต้องทบทวนโครงสร้างภาษี และค่าใช้จ่ายทุกประเภท ที่เกิดขึ้นจากการเปลี่ยนมือการซื้อขาย หรือการโอนกรรมสิทธิ์ เพราะปัจจุบันแม้ว่าอาคารจำนวนมากไม่ได้เสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน หรือภาษีบำรุงท้องที่ แต่ก็จะเสียภาษีที่เกิดจากการเปลี่ยนมือทุกทอด คือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาซื้อขาย ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม 2% ของราคาประเมิน ภาษีเงินได้อีก 2-10% เพราะหากต่อไปที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทุกประเภทต้องเสียภาษีทุกปี ก็ต้องทบทวนโครงสร้างภาษีและค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการโอนกรรมสิทธิ์หรือซื้อขายไปพร้อมกันด้วย" นายอิสระกล่าว
ขณะที่ นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และกรรมการ บมจ.ศุภาลัย ได้ออกมาให้ความคิดเห็นว่า การออกกฎหมายการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะส่งผลกระทบต่อตลาดใน 2 ด้าน
โดยด้านบวกจะส่งผลดีต่อระบบการปกครองท้องถิ่นในอนาคต ซึ่งจะสามารถมีรายได้จากการจัดเก็บภาษีในท้องถิ่นและมีรายได้เลี้ยงตัว ลดการพึ่งพางบประมาณจากส่วนกลางได้มากขึ้น จึงถือว่าเป็นการวางโครงสร้างในอนาคตให้องค์การปกครองส่วนท้องถิ่น
ส่วนด้านลบ แม้ว่าผู้ที่ซื้อบ้านเพื่อการอยู่อาศัยจะไม่ได้รับผลกระทบ แต่ในส่วนของผู้ที่ถือครองที่ดินเปล่าไว้จำนวนมาก จะได้รับผลกระทบจากการต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะผู้ที่ถือครองที่ดินว่างเปล่าและไม่มีการใช้ประโยชน์ เพราะต้องเสียภาษีในอัตราที่สูงขึ้น ดังนั้น จะต้องหาทางออกด้วยการระบายที่ดินในรูปแบบต่างๆ เช่น ปล่อยให้เช่า หรือปล่อยที่ดินขาย
สำหรับ การเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือ AEC ในปี 2558 เชื่อว่าจะมีประโยชน์ต่อประเทศไทยมาก เพราะเป็นประเทศที่มีความดึงดูดใจนักลงทุนได้มากที่สุดในอาเซียน อีกทั้งยังมีค่าครองชีพที่ไม่สูง ราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่แพง ซึ่งในอนาคตหากปล่อยให้ชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนในประเทศไทยมากขึ้น ราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์จะปรับสูงขึ้นแน่นอน เพราะมีดีมานด์ใหม่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง และโอกาสในการจ้างแรงงานก็มีมากขึ้น
ทั้งนี้ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยก็ต้องเตรียมรับมือในการเข้ามาลงทุนของกลุ่มทุนจากต่างชาติให้ดี โดยเฉพาะจีนและสิงคโปร์ สำหรับไตรมาส 4 นี้ ถือว่าเป็นโค้งสุดท้ายของผู้ประกอบการและผู้ซื้อ เพราะการเมืองเริ่มนิ่ง สภาวะเศรษฐกิจก็มีแนวโน้มดีขึ้น อัตราดอกเบี้ยอยู่ในเกณฑ์ไม่สูงมากนัก จึงถือเป็นโอกาสของผู้ซื้อ
สำหรับ ผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการในเขต กทม.และปริมณฑล อย่าง นายสืบวงษ์ สุขะมงคล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วิจิตรา กรุ๊ป จำกัด ผู้พัฒนาโครงการบริเวณบางนา-ตราด ได้กล่าวว่า การที่ภาครัฐเตรียมผลักดัน พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น ตนไม่เห็นด้วยกับการเก็บภาษี และไม่ควรเก็บ เพราะที่รกร้างว่างเปล่าล้วนมีผู้ครอบครอง หากจะมีการบังคับให้ทำการเกษตร ก็จะส่งผลให้สินค้าเกษตรล้นตลาด ราคาสินค้าตกต่ำ เกษตรกรจะเสียผลประโยชน์ในอนาคต ส่วนผู้ที่จะได้รับผลประโยชน์คือ คนขายปุ๋ย ขายพันธุ์พืช และผู้ดูแลช่องทางการจัดจำหน่ายทั้งหมด ขณะที่เก็บภาษีจัดสรรก็ไม่เห็นด้วยเช่นกัน
"เรื่องกฎหมายภาษีมรดก ที่รัฐบาลจะมีการพิจารณาเรียกเก็บมรดกทรัพย์สินที่มีมูลค่ารวมเกินกว่า 50 ล้านบาท โดยจัดเก็บเฉพาะส่วนที่เกินจาก 50 ล้านในอัตราคงที่ร้อยละ 10 นั้น ไม่เห็นด้วย เพราะเป็นการเรียกเก็บมากเกินไป แม้รัฐบาลจะไม่หวังผลด้านภาษีมากนัก แต่ก็ไม่สามารถตอบโจทย์การแก้ไขความเหลื่อมล้ำได้ แต่ควรพัฒนาคนที่มีความเหลื่อมล้ำให้มีศักยภาพ หรือมีฐานะทางสังคมสูงขึ้นมากกว่า" นายสืบวงษ์ ระบุ
นายสืบวงษ์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ภาครัฐควรส่งเสริมให้ประชาชนสะสมทุนหรือสนับสนุนด้านปัญญาและโอกาสมากกว่า อีกอย่างประเทศอื่นๆ ได้ยกเลิกภาษีมรดกไปแล้ว อาทิ มาเลเซีย สิงคโปร์ จึงทำให้มีเม็ดเงินไหลเข้าไปประเทศดังกล่าวมากขึ้น ส่งผลให้ประเทศมีความเจริญทางด้านเศรษฐกิจ การเงิน และขอแนะนำสำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม(สปก.) ไม่ควรแจกที่ดินทำกินระยะยาว เพราะผู้ครอบครองที่ดินทำกินสามารถนำไปขายสิทธิ์ได้ ควรให้มีการเช่าระยะยาวจะดีกว่า เช่น ระยะเวลา 5 ปีและต่อสัญญาทุกๆ 5 ปี และนำผลผลิตมาให้รัฐบาลบ้าง หากใครมีผลผลิตไม่ดีก็ยกเลิกสัญญาเช่าและให้รายใหม่เช่าแทน
ด้านผู้พัฒนาโครงการในใจกลางเมืองติดแนวรถไฟฟ้า อย่าง บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์การตลาด กล่าวว่า จากการที่ภาครัฐจะมีการปฏิรูปในเรื่องของ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คาดว่าจะมีการปรับปรุงในเรื่องการปรับมาตรฐานวิธีคิดภาษีทั้งในเรื่องฐานภาษี อัตราภาษีและทรัพย์สินที่จัดเก็บภาษีให้ทันสมัยและเป็นธรรมมากขึ้น
นอกจากนั้น พ.ร.บ.นี้จะส่งเสริมการนำที่ดินเปล่ามาใช้ประโยชน์มากขึ้น ซึ่งสิ่งที่จะเกิดขึ้นตามมาที่เห็นชัดเจนคือ เรื่องการกำหนดฐานภาษีที่เป็นมาตรฐานและชัดเจนไม่ได้ขึ้นอยู่กับดุลพินิจของพนักงานเจ้าหน้าที่ จะส่งผลดีต่อผู้ประกอบการ คือ ทำให้เกิดความชัดเจนและเป็นธรรมมากขึ้น อีกทั้งอัตราภาษีสำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างก็น่าจะมีความเป็นธรรมมากขึ้น ซึ่งอัตราภาษีโรงเรือนและที่ดินนั้นสูงถึง 12.5% ซึ่งสูงมาก และเมื่อนำมาใช้กับฐานภาษีใหม่ที่ปรับขึ้นทุกปี จะส่งผลให้ค่าที่ดินรวมสูงมากเกินไป โดยอัตราใหม่จะออกมาเท่าไรนั้นคงต้องรอให้ได้ข้อสรุปก่อน
อย่างไรก็ตาม บริษัทได้เตรียมรับมือและพร้อมที่จะปฏิบัติตามกติกาที่ถูกกำหนดออกมาอยู่แล้ว และจากข้อมูลที่อยู่ปัจจุบัน คงไม่ต้องปรับตัวอะไรมาก เนื่องจากนโยบายของบริษัทจะพัฒนาโครงการทันทีที่ซื้อที่ดินเข้ามาอยู่แล้ว ซึ่งบริษัทจะไม่เก็บ Land bank ไว้ จึงคิดว่ากฎหมายที่ออกใหม่ไม่ได้เป็นอุปสรรคกับการประกอบธุรกิจแต่อย่างใด
จากหลายแง่หลายมุมของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เชื่อได้ว่าตัวบทของ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะทำให้ที่รกร้างว่างเปล่าเกิดประโยชน์สูงสุดอย่างแน่นอน แต่คงต้องรอลุ้นว่า กฎหมายฉบับนี้จะคลอดออกมารูปร่างหน้าตาอย่างไร จะเป็นดั่งที่ผู้ประกอบการต่างๆ คาดหวังได้หรือไม่
แว่วๆ ว่าสิ้นปีนี้จะได้เห็นหน้าตาของ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับสมบูรณ์ จริง-เท็จ ประการใด ต้องรอลุ้น!!!....
