- Details
- Category: อสังหาริมทรัพย์ฯ
- Published: Tuesday, 12 February 2019 17:38
- Hits: 4153
ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ พบความท้าทายสูงขึ้น แต่เชื่อไม่ซ้ำรอยวิกฤติต้มยำกุ้ง 2540
ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ กำลังเข้าสู่การเป็นตลาดของผู้ซื้ออย่างเต็มรูปแบบ จากการที่มีอุปทานหรือซัพพลายใหม่ทยอยสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ในขณะที่โครงการที่มีอยู่เดิมยังคงมียูนิตเหลือขายอยู่อีกจำนวนหนึ่ง อีกทั้งยังต้องแข่งขันกับตลาดคอนโดมือสองที่มีการปล่อยขายออกมามากขึ้นหลังจากตลาดให้เช่ามีการแข่งขันสูง บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล เชื่อว่า ผู้ประกอบการคอนโดจะจำเป็นต้องใช้ความพยายามมากขึ้นในการกระตุ้นการขาย รวมถึงการจัดโปรโมชั่นต่าง ซึ่งผู้ซื้อจะได้ประโยชน์สูงจากสถานการณ์นี้
ข้อมูลการวิจัยจากเจแอลแอลระบุว่า ในปี 2561 กรุงเทพฯ มีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จเพิ่มขึ้น 56,000 ยูนิต ลดลงจากค่าเฉลี่ย 5 ปีก่อนหน้าเล็กน้อยที่มีการสร้างเสร็จเพิ่มเฉลี่ยปีละ 57,900 ยูนิต โดย ณ สิ้นปี 2561 กรุงเทพฯ มีคอนโดในโครงการที่สร้างเสร็จแล้วรวมทั้งสิ้น 572,000 ยูนิต อย่างไรก็ดี มีคอนโดที่กำลังอยู่ระหว่างก่อสร้างและมีกำหนดจะแล้วเสร็จในช่วงระหว่างปี 2562-2563 รวมอีกประมาณ 125,000 ยูนิต หรือราว 21% ของจำนวนคอนโดที่มีอยู่ในปัจจุบัน
เจแอลแอล ยังระบุด้วยว่า จากคอนโดที่มีทั้งหมดในกรุงเทพฯ 572,000 ยูนิต ราวร้อยละ 4 หรือ 23,100 ยูนิตเป็นคอนโดในกลุ่มที่มีราคาเฉลี่ยสูงกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร แม้จะเป็นสัดส่วนที่ต่ำ แต่นับเป็นกลุ่มคอนโดมีการเพิ่มจำนวนขึ้นในอัตราที่รวดเร็ว โดยพบว่า ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา (2559-2561) คอนโดกลุ่มนี้ มีการเปิดตัวโครงการใหม่คิดเป็นกว่า 240% ของจำนวนยูนิตที่มีอยู่เดิม ณ สิ้นปี 2559 เทียบกับกลุ่มราคาต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตรที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่คิดเป็นประมาณ 37% ในช่วงเดียวกัน
นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล กล่าวว่า “ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ รายหลักๆ หลายราย ได้หลีกเลี่ยงการขยายการลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมราคาระดับปานกลางถึงล่างที่ประสบภาวะโอเวอร์ซัพพลาย และหันไปพัฒนาโครงการในตลาดบนมากขึ้น ส่งผลให้คอนโดตลาดบนมีซัพพลายใหม่เกิดขึ้นมาก ตามมาด้วยการแข่งขันที่เพิ่มสูงขึ้น ดังนั้น สำหรับปี 2562 นี้ มีแนวโน้มว่า การเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่ๆ ในตลาดบนจะชะลอตัวลง”
“นอกจากนี้ จากสภาพการแข่งขันสูง ผู้ประกอบการจะมีการใช้ความพยายามมากขึ้นในการกระตุ้นการขาย ด้วยกลยุทธ์ที่หลากหลาย อาทิ การแถมเฟอร์นิเจอร์ ฟรีค่าธรรมเนียมการโอน การเสนอระยะปลอดค่าบริหารส่วนกลาง ตลอดรวมไปจนถึงการเสนอราคาพิเศษสำหรับบางยูนิตในโครงการ” นางสุพินท์กล่าว
ตลาดไม่ซ้ำรอยวิกฤติต้มยำกุ้ง 2540
จากสถานการณ์โอเวอร์ซัพพลายในคอนโดตลาดล่าง และการที่มีซัพพลายเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในกลุ่มคอนโดตลาดบน ทำให้มีหลายฝ่ายแสดงความกังวลว่าตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ กำลังเกิดภาวะฟองสบู่และฟองสบู่อาจแตกดังเช่นที่เคยเกิดขึ้นในช่วงวิกฤติต้มยำกุ้ง 2540 ดังจะเห็นตัวอย่างได้จากการมาตรการป้องกันจากธนาคารแห่งประเทศไทยที่ได้เตรียมบังคับใช้เกณฑ์ใหม่สำหรับการควบคุมสินเชื่อเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัยที่มีความเข้มงวดมากขึ้นในวันที่ 1 เมษายนปีนี้
เจแอลแอล วิเคราะห์ว่า ตลาดคอนโดมิเนียมของกรุงเทพฯ ในขณะนี้ กำลังอยู่ในช่วงของการปรับตัวตามรอบวงจรการขึ้นลงของตลาด และเชื่อว่าไม่ได้อยู่ในภาวะฟองสบู่ดังเช่นที่เคยเกิดขึ้นในช่วงวิกฤติต้มยำกุ้ง 2540
นางสุพินท์ อธิบายว่า “ภาวะฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ใช้อธิบายสถานการณ์ที่มีการเพิ่มขึ้นของอุปทานและราคาอย่างรวดเร็ว โดยมีการเก็งกำไรเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญ ซึ่งการเก็งกำไรถือเป็นดีมานด์เทียม แต่สำหรับการเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาถูกขับเคลื่อนทั้งโดยการซื้อเพื่อใช้เอง เพื่อการลงทุนระยะยาว และเพื่อการเก็งกำไร โดยเฉพาะในช่วงไม่กี่ปีมานี้ ดีมานด์เทียมจากการเก็งกำไรมีให้เห็นน้อยมาก”
“ในปี 2562 นี้ มีแนวโน้มว่า ราคาคอนโดมิเนียมโดยรวมจะทรงตัว แต่ยังไม่มีสัญญาณที่บ่งบอกว่าราคาจะตกลงอย่างรวดเร็วดังที่เคยเกิดขึ้นในช่วงวิกฤติการณ์ต้มยำกุ้ง นอกจากนี้ ผู้พัฒนาโครงการส่วนใหญ่เป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ที่มีความแข็งแกร่งทางด้านการเงิน และมีการปรับตัวรับมือกับการขึ้นลงของตลาดได้ดี ดังจะเห็นได้จากการที่มีผู้ประกอบการหลายรายได้หันไปเน้นตลาดบ้านแนวราบมากขึ้นในปีนี้ รวมไปจนถึงการขยายการลงทุนไปในตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ เพื่อกระจายความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสทางธุรกิจ”
ตลาดลักชัวรี่ยังมีโอกาสราคาปรับขึ้นในระยะยาว
แม้คอนโดลักชัวรี่มีแนวโน้มราคาทรงตัวและการขายอาจช้าลง แต่เชื่อว่า ราคายังมีโอกาสปรับขึ้นได้ในระยะยาว
ทั้งนี้ คอนโดลักชัวรี่โดยทั่วไป ต้องตั้งอยู่ในทำเลชั้นดีของกรุงเทพฯ ซึ่งที่ดินในทำเลชั้นดีที่เหมาะสมสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่มีน้อยลงเรื่อยๆ ส่วนที่ดินที่มีขายอยู่ ส่วนใหญ่ราคาสูงในระดับที่ไม่จูงใจผู้พัฒนาโครงการ โดยเฉพาะในภาวะที่การขายชะลอตัว ด้วยเหตุนี้ เชื่อว่า ในอนาคตจะมีการเปิดโครงการคอนโดลักชัวรี่ใหม่ๆ ขึ้นไม่มาก เปิดโอกาสให้ซัพพลายที่มีอยู่ในตลาดค่อยๆ ถูกดูดซับไป นอกจากนี้ หากมีโครงการใหม่เปิดตัวขึ้น โดยทั่วไปเชื่อว่าราคาจะสูงกว่าโครงการที่มีอยู่ในปัจจุบัน ด้วยต้นทุนการพัฒนาโครงการที่จะเพิ่มสูงขึ้น
คอนโดตลาดแมสต้องอาศัยความช่วยเหลือจากภาครัฐฯ
จากจำนวนคอนโดที่มีทั้งหมดในกรุงเทพฯ 572,000 ยูนิต ราวร้อยละ 80 เป็นคอนโดที่มีราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ยังมีประชากรในกรุงเทพฯ อีกเป็นจำนวนมากที่ต้องการอยู่อาศัยในคอนโดที่ราคาไม่สูงมากนัก ดังจะเห็นตัวอย่างได้จากโครงการบ้านล้านหลังของธนาคารอาคารสงเคราะห์ที่มีผู้สนใจสมัครเข้าร่วมโครงการเกินเป้าที่กำหนด โครงการดังกล่าวมีวัตถุประสงค์ในการช่วยเหลือประชาชนให้ได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง โดยมุ่งเน้นกลุ่มผู้มีรายได้น้อย กลุ่มคนวัยทำงาน หรือผู้ที่กำลังเริ่มต้นสร้างครอบครัว
“ในขณะที่คอนโดในตลาดแมสซึ่งประกอบด้วยคอนโดราคาระดับกลางถึงล่าง กำลังประสบภาวะโอเวอร์ซัพพลาย อาจเป็นเรื่องเหมาะสม หากภาครัฐฯ จะออกมาตรการที่จะช่วยให้ผู้ที่ต้องการซื้อคอนโดในตลาดแมสเพื่ออยู่อาศัยสามารถซื้อได้ง่ายขึ้น ซึ่งจะเท่ากับเป็นการช่วยป้องกันไม่ให้ผู้ประกอบการที่มีการลงทุนพัฒนาโครงการขึ้นมาแล้วต้องประสพภาวะวิกฤติการณ์ทางการเงินในที่สุด” นางสุพินท์สรุป
ข่าวอื่นที่เกี่ยวข้อง: http://www.jll.co.th/thailand/th-th/news/218/ตลาดออฟฟิศให้เช่าในกรุงเทพฯ-ปี-62-แนวโน้มยังแข็งแกร่ง
เกี่ยวกับ JLL
เจแอลแอลเป็นบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของโลก มีสำนักงานสาขา 300 แห่งทั่วโลก สำหรับในประเทศไทย เจแอลแอลเริ่มดำเนินธุรกิจมานับตั้งแต่ปี 2533 ปัจจุบันเป็นบริษัทระหว่างประเทศรายใหญ่ที่สุดในธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ด้วยพนักงานมากกว่า 1,600 คน และมีอสังหาริมทรัพย์ภายใต้การบริหารจัดการคิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้นกว่า 5 ล้านตารางเมตร นอกจากนี้ เจแอลแอลยังได้รับการจัดอันดับให้เป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์โดยภาพรวมอันดับหนึ่งของประเทศไทยติดต่อกันแปดปีซ้อน ในการสำรวจความคิดเห็นของคนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ประจำปี 2561 โดยนิตยสารยูโรมันนี (Euromoney Real Estate Survey 2018)
Click Donate Support Web
