- Details
- Category: อสังหาริมทรัพย์ฯ
- Published: Monday, 21 January 2019 07:28
- Hits: 1777
ตลาดรับสร้างบ้านปี 61 และแนวโน้มปี 2562
ช่วงโค้งสุดท้ายของทุก ๆ ปี อาจถือเป็นธรรมเนียมที่ตัวแทนภาคธุรกิจต่างๆ จะมีการนำเสนอบทสรุปสถานการณ์ในช่วงปีที่ผ่านมา พร้อมกับคาดการณ์ทิศทางและโอกาสของธุรกิจในปีถัดไปว่าจะมีแนวโน้มอย่างไร สมาคมไทยรับสร้างบ้าน (Thai Home Builders Association:THBA) เป็นหน่วยงานหนึ่งที่มีการนำเสนอบทวิเคราะห์และรายงานภาพรวมตลาดบ้านสร้างเอง รวมถึงสถานการณ์ธุรกิจรับสร้างบ้านเผยแพร่ออกสู่สาธารณะอย่างต่อเนื่องทุกๆ ปี และเชื่อว่าผู้ประกอบการในแวดวงธุรกิจที่มีส่วนเกี่ยวข้อง อาจจะนำข้อมูลไปใช้ประกอบการวางแผนรับ-รุกตลาด หรือระแวดระวังในการปรับตัวรับมือกับสถานการณ์ที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในปีถัดไปได้บ้างไม่มากก็น้อย
ตามปฏิทิน 12 นักษัตรในปี 2561 ที่ผ่านมา คนไทยถือว่าตรงกับปีจอ ซึ่งผู้ประกอบการรับสร้างบ้านต่างแอบบ่นเป็นเสียงเดียวกัน ถึงสภาพเศรษฐกิจและกำลังซื้อผู้บริโภคที่ผันผวนตลอดปี รวมถึงมูลค่าการสร้างบ้านต่อหน่วยที่ลดลง ส่งผลให้ตลาดรับสร้างบ้านแข่งขันกันรุนแรง ผู้ประกอบการหลาย ๆ รายตัวเลขยอดขายต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ หลาย ๆ รายยอดขายทรงตัวแต่ก็เหนื่อยหนักกว่าจะได้มา นั่นคือ บทสรุปของภาคธุรกิจรับสร้างบ้านปีจอ และในปี 2562 ที่จะถึงนี้ก็จะตรงกับปีกุนหรือปีหมู แต่ทว่าจะเป็น "หมูในอวย" หรือ "หมูป่าเขี้ยวตัน" ลองมาฟัง สิทธิพร สุวรรณสุต นายกสมาคมไทยรับสร้างบ้าน ที่เลี่ยงออกตัวก่อนว่าไม่กล้าฟันธง แต่เลือกจะบอกว่า "ห้าสิบ ห้าสิบ"
ส่องตลาดบ้านสร้างเอง-รับสร้างบ้านปี 61
สิทธิพร สุวรรณสุต นายกสมาคมไทยรับสร้างบ้าน เปิดเผยว่า ความต้องการสร้างบ้านของผู้บริโภคและประชาชนทั่วประเทศตลอดปี 2561 ประเภท "บ้านเดี่ยวสร้างเอง" ขยายตัวใกล้เคียงกับปีก่อนหรือเติบโตขึ้นเล็กน้อย ประเมินมูลค่าตลาดรวมอยู่ที่ประมาณ 1.4 แสนล้านบาท โดยแชร์ส่วนแบ่งตลาดมูลค่าประมาณ 1.2 แสนล้านบาท หรือคิดเป็น 82% เป็นบ้านขนาดเล็กและบ้านสำเร็จรูปหรือบ้านน็อคดาวน์ ระดับราคาประมาณ 8 แสนบาท - 1.5 ล้านบาท ซึ่งกลุ่มผู้รับเหมารายย่อยทั่วไปและกลุ่มผู้รับเหมาสร้างบ้านรายเล็ก ๆ ครองแชร์ส่วนแบ่งตลาดมากที่สุด นอกจากนี้ ยังมีกลุ่มผู้ผลิตวัสดุรายใหญ่ กลุ่มสถาปนิกและผู้รับเหมาขนาดกลาง-ใหญ่ ที่รับออกแบบและรับก่อสร้างบ้านขนาดใหญ่ ระดับราคา 20 ล้านบาท - 200 ล้านบาท มีแชร์ส่วนแบ่งตลาดอยู่อีกประมาณ 8 พันล้านบาทเศษ หรือคิดเป็น 6% ของมูลค่าตลาดรวมบ้านสร้างเอง
ในขณะที่กลุ่มผู้ประกอบการ "ธุรกิจรับสร้างบ้าน" ทั้งในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลรวมทั้งในต่างจังหวัด จำนวนเกือบ 200 ราย มีแชร์ส่วนแบ่งตลาดประมาณ 1.6 หมื่นล้านบาทเศษ คิดเป็น 12% ของตลาดบ้านสร้างเอง โดยผู้บริโภคนิยมใช้บริการสร้างบ้าน ระดับราคา 3-20 ล้านบาท กับผู้ประกอบการกลุ่มนี้มากที่สุดในปีที่ผ่านมา ดังจะเห็นได้ว่าผู้ประกอบการทั้ง 3 กลุ่ม อันได้แก่ 1. ผู้รับเหมารายย่อยทั่วไป 2. ผู้ประกอบการธุรกิจรับสร้างบ้าน 3. สถาปนิกและผู้รับเหมารายใหญ่รวมถึงผู้ผลิตวัสดุรายใหญ่ ต่างแบ่งเซ็กเม้นท์ตลาดกันค่อนข้างชัดเจน อย่างไรก็ดี เมื่อประเมินจากมูลค่าส่วนแบ่งตลาดของกลุ่ม "ธุรกิจรับสร้างบ้าน" ในปี 2561 ที่ผ่านมาก็ไม่ถือว่าขี้เหร่นัก หากเปรียบเทียบกับกำลังซื้อผู้บริโภคที่ค่อนข้างซบเซา อันเป็นผลมาจากความผันผวนของเศรษฐกิจประเทศ
ภาพรวมการแข่งขันตลาดบ้านสร้างเองในปี 2561 เฉพาะในกลุ่มธุรกิจรับสร้างบ้าน หากแยกผู้ประกอบการที่แข่งขันอยู่ในธุรกิจนี้ อาจแบ่งออกได้เป็น 2 กลุ่มหลัก ๆ ได้แก่ 1.ผู้ประกอบการที่แข่งขันอยู่เฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล 2.ผู้ประกอบการที่แข่งขันอยู่ในภูมิภาคหรือต่างจังหวัด โดยกลุ่มแรกส่วนใหญ่ถือว่ามีความเป็นกลุ่มผู้ประกอบการที่มีความเป็นมืออาชีพ มีการใช้กลยุทธ์แข่งขันอย่างรอบด้านและหลากหลายมากกว่ากลุ่มหลัง ทั้งกลยุทธ์การตลาด ดีไซน์ คุณภาพ การให้บริการที่ครบวงจรหรือวันสต็อปเซอร์วิส รวมถึงความน่าเชื่อถือของแบรนด์หรือองค์กร ในขณะที่กลุ่มผู้ประกอบการในต่างจังหวัด จะเน้นแข่งขันราคาถูกหรือจัดโปรโมชั่นลดราคา โดยกลุ่มหลังนี้นิยมเลือกใช้สื่อโซเชียลมีเดียหรือเฟสบุ๊ค ในการสร้างการรับรู้และเข้าถึงผู้บริโภคกลุ่มเป้าหมายเฉพาะในพื้นที่หรือจังหวัดที่ให้บริการ อย่างไรก็ดี กลยุทธ์การแข่งขันที่มีความแตกต่างของผู้ประกอบการทั้งสองกลุ่มนั้น ปัจจัยหลัก ๆ เป็นผลมาจากพฤติกรรมและความต้องการของผู้บริโภคกลุ่มเป้าหมายในแต่ละภูมิภาค ทั้งในแง่ของวัฒนธรรมการอยู่อาศัย กำลังซื้อและพฤติกรรมการใช้จ่าย รวมถึงศักยภาพและขีดความสามารถของผู้ประกอบการเอง โดยเฉพาะกลุ่มผู้ประกอบการต่างจังหวัด ซึ่งส่วนใหญ่ยังขาดความพร้อมในความเป็นมืออาชีพอย่างแท้จริง ดังนั้นย่อมหนีไม่พ้นการแข่งขันราคาเป็นสำคัญ ฯลฯ
ทิศทางตลาดปี 62 และปัจจัยที่มีผลกระทบ
สำหรับ ในปี 2562 คาดการณ์ว่าปริมาณและมูลค่าตลาดบ้านสร้างเองมีแนวโน้มปรับตัวได้ดีขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มบ้านระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ปัจจัยหลัก ๆ เป็นผลมาจาก "โครงการบ้านล้านหลัง" ของรัฐบาลคสช.ที่เปิดตัวในช่วงปลายปี 2561 ซึ่งผู้บริโภคและประชาชนให้ความสนใจเป็นอย่างมาก อย่างไรก็ดี ประเมินว่าโครงการนี้อานิสงค์คงจะตกอยู่เฉพาะกลุ่มผู้ประกอบการรายย่อย และกลุ่มผู้รับสร้างบ้านน๊อคดาวน์ที่เน้นเจาะตลาดบ้านระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทเป็นส่วนใหญ่ และคาดว่าปริมาณและมูลค่าตลาดจะขยายตัวในต่างจังหวัดเป็นส่วนใหญ่
ในขณะที่กลุ่มธุรกิจรับสร้างบ้านโดยเฉพาะผู้ประกอบการ ที่เน้นจับตลาดสร้างบ้านระดับราคา 3-20 ล้านบาท สมาคมฯ ประเมินว่าความต้องการของผู้บริโภคจะขยายตัวได้สูงกว่าปีก่อน โดยในช่วงต้นปี 2562 นี้ ประเทศไทยจะมีการเลือกตั้งสมาชิกสภาผู้แทนราษฎร (สส.) และกลับเข้าสู่การปกครองในระบบอบประชาธิปไตย ซึ่งจะเป็นปัจจัยสำคัญและส่งผลดีในแง่ของความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่มีต่อทิศทางการเมืองในอนาคต และจะส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนเรื่องบ้านหรือที่อยู่อาศัยหลังใหม่ โดยเฉพาะกลุ่มผู้บริโภคที่มีความต้องการปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของตัวเอง (ไม่ซื้อบ้านจัดสรร) ที่พฤติกรรมของกลุ่มนี้จะมีความระมัดระวังและอ่อนไหวต่อแนวโน้มการเมืองและเศรษฐกิจในอนาคต
ข้อควรระวังและปัจจัยเสี่ยง
อย่างไรก็ดี ในปี 2562 อาจมีปัจจัยที่ผู้ประกอบการรับสร้างบ้านจะต้องบริหารความเสี่ยงอยู่พอสมควร ทั้งภาพรวมเศรษฐกิจประเทศที่อาจหดตัวจากผลกระทบของเศรษฐกิจโลก ต้นทุนวัสดุที่จะปรับตัวสูงขึ้นอันเนื่องมาจากดีมานส์หรือความต้องการของตลาดสูงขึ้น เป็นผลมาจากโครงการก่อสร้างของภาครัฐที่ขยายตัว สภาพการแข่งขันราคาของตลาดรับสร้างบ้านที่ยังมีความรุนแรง ปัญหาแรงงานขาดแคลนที่ทวีความรุนแรงขึ้น การเปลี่ยนแปลงของเทคโนโลยีก่อสร้างและการสื่อสาร ฯลฯ เหล่านี้เป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องเฝ้าระวัง รวมถึงความน่าเชื่อถือที่ผู้บริโภคมีต่อผู้ประกอบการในธุรกิจรับสร้างบ้าน เหตุเพราะปัจจุบันมีผู้เข้ามาแข่งขันอยู่ในธุรกิจนี้จำนวนมาก โดยมีทั้งประเภทมืออาชีพ มือสมัครเล่น โบรกเกอร์ กระทั่งผู้บริโภคไม่อาจแยกแยะได้ว่ารายใดเป็นมืออาชีพ รายใดเป็นแค่มือสมัครเล่น
จนเมื่อตัดสินใจใช้บริการสร้างบ้านแล้วจึงพบว่า คุณภาพไม่ได้มาตรฐาน การให้บริการไม่เป็นไปตามสัญญา ฯลฯ และเกิดปัญหาขัดแย้งกันตามมา ทำให้ผู้บริโภคต่างเหมารวมว่าผู้ประกอบการธุรกิจรับสร้างบ้านไม่ดีจริง หรือไม่แตกต่างกับการว่าจ้างผู้รับเหมาทั่วไป ประเด็นดังกล่าวกลายมาเป็นปัญหาย้อนกลับมาในยุค 4.0 นี้อีกครั้ง (ไม่ต่างกับในช่วงก่อนปี 2547) เมื่อข้อมูลของผู้เข้ามาในธุรกิจรับสร้างบ้านที่อยู่บนโลกออนไลน์มีทั้งเรื่องจริงและเท็จ ดังนั้นผู้ประกอบการมืออาชีพตัวจริงเสียงจริง คงจะต้องหาทางช่วยกันทำให้ผู้บริโภคมีความเข้าใจอย่างถูกต้อง และเห็นเป็นรูปธรรมว่าองค์ประกอบสำคัญของ "มืออาชีพรับสร้างบ้าน" มีอะไรบ้างและแตกต่างอย่างไรกับผู้รับเหมารายย่อยทั่วไป
คาดการณ์มูลค่าตลาดบ้านสร้างเอง-รับสร้างบ้าน
ปริมาณและมูลค่า "ตลาดบ้านสร้างเอง" ในปี 2562 สมาคมฯ ประเมินว่าน่าจะขยายตัวได้ใกล้เคียงหรือเติบโตกว่าเล็กน้อย หากเปรียบเทียบกับในปีที่ผ่านมา คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 1.4-1.5 แสนล้านบาท ทั้งนี้คาดการณ์ว่า "กลุ่มธุรกิจรับสร้างบ้าน" จะมีแชร์ส่วนแบ่งตลาดประมาณ 1.6-1.7 หมื่นล้านบาทเศษ เติบโตเฉลี่ย 7-8% และสัดส่วนการขยายตัวของตลาดรับสร้างบ้านในภูมิภาค มีแนวโน้มขยายตัวสูงกว่าตลาดในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยเฉพาะภาคตะวันออกและภาคอีสานคาดว่าจะขยายตัวสูงกว่าภูมิภาคอื่น ๆ นอกจากนี้กลุ่มผู้ผลิตวัสดุรายใหญ่ กลุ่มสถาปนิกออกแบบและผู้รับเหมาขนาดกลาง-ใหญ่ที่ให้บริการรับสร้างบ้าน คาดว่าแชร์ส่วนแบ่งตลาดน่าจะเติบโตไปในทิศทางเดียวกัน คิดเป็นมูลค่าประมาณ 8.5-9 พันล้านบาท
อย่างไรก็ตาม สมาคมฯ ประเมินว่า แรงกดดันจากผู้บริโภคในยุค 4.0 และการปรับตัวของผู้ประกอบการในภาคธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง จะส่งผลให้มูลค่าบ้านและกำไรต่อหน่วยของผู้ประกอบการธุรกิจรับสร้างบ้าน ปรับตัวลดลงไม่น้อยกว่า 2-3% โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่ชื่อเสียงของแบรนด์หรือองค์กร ยังไม่เป็นที่ยอมรับและน่าเชื่อถือดีพอ กำไรต่อหน่วยอาจปรับตัวลดลงมากกว่านี้
โอกาสและการปรับตัว
นายสิทธิพร สุวรรณสุต นายกสมาคมไทยรับสร้างบ้าน เผยว่า ในปี 2561 ที่ผ่านมา แม้ภาพรวมตลาดรับสร้างบ้านจะมีการแข่งขันรุนแรง โดยเฉพาะการมุ่งแข่งขันตัดราคาและโจมตีกัน แต่บรรดาสมาชิกสมาคมฯ ก็สามารถปรับตัวและมีตัวเลขยอดขายรวมเติบโตกว่าปีก่อน โดยเฉพาะตลาดรับสร้างบ้านในภูมิภาคช่วง 4 เดือนสุดท้ายของปี ซึ่งส่งผลให้ปริมาณการสร้างบ้านในช่วงปลายปี 2561 และต้นปี 2562 เติบโตตามกัน และกลายเป็นโอกาสของธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง ทั้งผู้ผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง อุปกรณ์และเครื่องมือช่าง รวมถึงผู้ให้บริการต่าง ๆ ในงานก่อสร้างเชื่อว่าจะกลับมาฟื้นตัวและเติบโตด้วยเช่นกัน
สำหรับ โอกาสและการปรับตัว เพื่อรับมือกับพฤติกรรมและความต้องการของผู้บริโภค รวมถึงการแข่งขันในธุรกิจรับสร้างบ้านในปี 2562 นี้ มองว่าผู้ประกอบการควรนำเทคโนโลยีก่อสร้าง เทคโนโลยีการสื่อสาร มาปรับใช้ในงานมากขึ้นและเกิดประโยชน์มากที่สุด โดยเฉพาะระบบปฏิบัติงานภายในองค์กร ปัจจุบันมีแอพพลิเคชั่นให้เลือกนำมาใช้ปฏิบัติงาน เพื่อความคล่องตัวในการทำงานได้ทุกที่ทุกเวลา ทั้งในส่วนของฝ่ายบริหารและฝ่ายปฎิบัติการ แทนรูปแบบการทำงานแบบเดิม ๆ ด้วยเพราะหัวใจของการตอบสนองพฤติกรรมผู้บริโภคและการแข่งขันในยุคนี้คือ "ความสะดวกและรวดเร็ว" นอกจากนี้ แรงกดดันของผู้บริโภคอาจทำให้กำไรต่อหน่วยมีแนวโน้มลดลง ผู้ประกอบการอาจต้องเพิ่มปริมาณการผลิตหรือจำนวนหน่วยก่อสร้างมากขึ้นกว่าเดิม ซึ่งการนำเทคโนโลยีก่อสร้าง เครื่องมือและอุปกรณ์ก่อสร้างที่ช่วยลดการใช้แรงงานคน น่าจะเป็นทางออกทางหนึ่งที่ผู้ประกอบการควรหันมาพิจารณาและปรับตัว
ในช่วงต้นปี 2562 ประเทศไทยจะมีการเลือกตั้งสมาชิกสภาผู้แทนราษฎร และกลับเข้าสู่การปกครองในระบอบประชาธิปไตยอีกครั้งในรอบเกือบ 5 ปี ซึ่งถือเป็นปัจจัยสำคัญทางจิตวิทยาที่มีผลต่อผู้ประกอบการธุรกิจรับสร้างบ้าน แม้ว่าเศรษฐกิจและกำลังซื้อจะยังไม่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็วภายหลังมีการเลือกตั้งแล้วก็ตาม นั่นเพราะผู้ประกอบการต่างเห็นตรงกันว่าพฤติกรรมของผู้บริโภคกลุ่มเป้าหมายที่มีความต้องการสร้างบ้าน หากเกิดความเชื่อมั่นต่อทิศทางการเมืองและเศรษฐกิจของประเทศในอนาคต ย่อมจะเป็นปัจจัยที่หนุนให้เกิดการตัดสินใจใช้จ่าย หรือกล้านำเงินมาลงทุนสร้างบ้านหรือที่อยู่อาศัย แต่หากความเชื่อมั่นหดหายก็จะส่งผลให้เกิดการชะลอตัดสินใจหรือลงทุน สะท้อนได้จากเหตุการณ์รัฐประหารที่เกิดขึ้นในปี 2535 ปี 2549 และปี 2557 ที่ผ่านมา ตลาดรับสร้างบ้านเกิดการชะลอตัวและซบเซาลงทุกครั้ง และในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา ตลาดรับสร้างบ้านก็ซบเซาไม่ต่างกับครั้งก่อน ๆ นายสิทธิพร กล่าวทิ้งท้าย
