- Details
- Category: อสังหาริมทรัพย์ฯ
- Published: Tuesday, 23 September 2014 00:41
- Hits: 2757
IRM เปิดปมการแต่งตั้งคณะกรรมการคอนโดมิเนียมใหม่ผิดกฎหมาย เผยยังมีผู้ประกอบการจงใจทำผิดกฎหมายเพื่อรักษาผลประโยชน์ตนเอง
อินเตอร์ เรียลตี้ แมเนจเม้นท์ (IRM) เปิดปมปัญหาการแต่งตั้งคณะกรรมการอาคารชุด เผยยังมีผู้ประกอบการบางรายเข้าใจผิดหรือจงใจที่จะแต่งตั้งกรรมการที่เป็นพวกพ้องของตน โดยเข้าใจว่าห้องที่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ซึ่งยังเป็นทรัพย์สินของตน สามารถแต่งตั้งกรรมการได้มากกว่า 1 คน ทำให้ผู้อยู่อาศัยที่แท้จริงเสียผลประโยชน์ แนะควรรวมตัวกันต่อต้านหรือร้องเรียนหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อจำกัดผู้ประกอบการที่มีพฤติกรรมดังกล่าวให้หมดจากวงการ
นายธนันทร์เอก หวานฉ่ำ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อินเตอร์ เรียลตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด (IRM) และอดีตนายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เปิดเผยถึงปัญหาการเลือกตั้งคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดว่า ที่ผ่านมายังมีคอนโดมิเนียมใหม่บางแห่งถูกผู้อยู่อาศัยคัดค้านการแต่งตั้งคณะกรรมการอาคารชุด เนื่องจากมีปัญหาเรื่องสัดส่วนของกรรมการระหว่างเจ้าของร่วมที่โอนกรรมสิทธิ์แล้วกับห้องที่เหลืออยู่ของผู้ประกอบการ เนื่องจาก กฎหมายอาคารชุดระบุหลักเกณฑ์การแต่งตั้งคณะกรรมการว่า ผู้ประกอบการหรือเจ้าของร่วมรายใดที่มีห้องชุดมากกว่า 1 ห้องขึ้นไป หากต้องการเป็นกรรมการสามารถเป็นได้เพียง 1 คนเท่านั้น มิใช่เป็นได้ตามจำนวนห้องที่ตนถือครองอยู่ ตัวอย่างเช่น ผู้ประกอบการที่ยังมีห้องเหลืออยู่ประมาณ 40% ก็เป็นกรรมการได้เพียง 1 คนเท่านั้น ส่วนเจ้าของร่วมที่โอนกรรมสิทธิ์แล้วสามารถเป็นกรรมการได้เจ้าของห้องละ 1 คนเท่านั้น
หากผู้ประกอบการรายใดไม่ปฏิบัติตามกฎหมายอาคารชุดถือว่าจงใจให้มีเสียงข้างมากจากคณะกรรมการเพื่อรักษาผลประโยชน์ของตน เช่น กรณีทรัพย์สินส่วนกลางชำรุดและบกพร่อง หากนำเรื่องดังกล่าวเข้าที่ประชุมคณะกรรมการเพื่อพิจารณาเรียกร้องให้ผู้ประกอบการรับผิดชอบก็จะไม่สามารถทำได้ เนื่องจากได้ส่งพวกพ้องของตนไปเป็นกรรมการในสัดส่วนที่มากกว่า เหตุการณ์แบบนี้ลูกบ้านจะต้องรับภาระการซ่อมแซม โดยนำงบประมาณจากส่วนกลางมาจ่าย ทั้งที่ต้องเป็นหน้าที่ของผู้ประกอบการ นอกจากนี้แล้ว เจ้าของโครงการจะได้ประโยชน์เรื่องการชำระค่าส่วนกลางของห้องที่ยังไม่ได้โอนหรือขายไม่ได้ เพราะคณะกรรมการนิติบุคคลเป็นพวกพ้องจะลงมติไม่ต้องจ่ายก็ได้โดยอ้างเหตุผลต่าง ๆ หากลูกค้าไม่มีความรู้เรื่องนี้ก็จะต้องยอมรับความเสียหายและเสียประโยชน์อื่น ๆ โดยไม่รู้ตัว
นายธนันทร์เอก เปิดเผยเพิ่มเติมว่า การที่คณะกรรมการไม่ได้เป็นตัวแทนจากเจ้าของร่วมที่แท้จริง มีผลต่อการปกป้องผลประโยชน์ของผู้อยู่อาศัย เช่น เอาที่จอดรถของลูกบ้านไปให้ผู้อื่นจอดหรือการเก็บค่าจอดรถ และผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่คิดว่าเมื่อซื้อแล้ว 1 ห้อง จะต้องจอดรถได้ 1 คัน ทั้งที่จริงแล้ว การขออนุญาตก่อสร้างอาคารชุดกฎหมายระบุว่าจะต้องมีที่จอดรถ 1 คันต่อพื้นที่ห้อง 120 ตรม. จึงทำให้โครงการต่าง ๆ มีพื้นที่จอดรถประมาณ 40% ของจำนวนห้องทั้งหมด ซึ่งถือว่าเป็นที่จอดรถที่ระบุตามกฎหมาย มีเพียงไม่กี่โครงการเท่านั้นที่ออกแบบที่จอดรถมากกว่าที่กฎหมายกำหนด หากผู้อยู่อาศัยโครงการใดเจอผู้ประกอบการที่มีพฤติกรรมทำผิดกฏหมายดังกล่าว จะต้องรวมตัวกันเพื่อฟ้องร้องและกำจัดให้หมดไปจากวงการ เนื่องจากมีพฤติกรรมเอารัดเปรียบและสร้างความไม่ยุติธรรม อย่างไรก็ตาม ที่ผ่านมาผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่ต่อสู้ด้วยตนเองไม่ได้ แต่ต้องรวมตัวกันและร้องเรียนกับหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง รวมทั้งร้องเรียนสื่อมวลชนตีแผ่พฤติกรรมดังกล่าว
“นอกจากนี้แล้วยังมีปัญหาเรื่องทรัพย์สินส่วนกลาง เพราะผู้ประกอบการบางรายอ้างว่าเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคล เช่น ห้องซาวน่า ฟิตเนส หรือสโมสร ซึ่งต้องดูว่าตอนขออนุญาตก่อสร้างนั้นได้ระบุว่าสินทรัพย์ดังกล่าวเป็นของส่วนบุคคลหรือของส่วนกลาง แต่ส่วนใหญ่แล้วจะเป็นทรัพย์สินส่วนกลาง เว้นแต่เจ้าของโครงการมีเจตนาต้องการเอาไว้ทำผลประโยชน์ ซึ่งจะต้องไปดูจากหนังสือสำคัญในการจดอาคารชุด (อช.2) ซึ่งจะระบุไว้ชัดเจนว่าอะไรคือทรัพย์ส่วนบุคคลและอะไรคือทรัพย์สินส่วนกลาง” นายธนันทร์เอกกล่าวและให้ความเห็นเพิ่มเติมว่า ปัญหาการชำระค่าส่วนกลางของห้องที่ยังไม่ได้โอนหรือยังขายไม่ได้ กฎหมายระบุว่าเมื่ออาคารนั้นๆ จดทะเบียนนิติบุคคลแล้วเจ้าของโครงการซึ่งถือว่าเป็นเจ้าของร่วม ต้องชำระค่าส่วนกลางเช่นเดียวกับเจ้าของห้องอื่น ๆ แม้จะยังขายไม่ได้ก็ตาม หากโครงการใดเจ้าของไม่ยอมจ่าย เจ้าของร่วมสามารถฟ้องร้องได้ตามกฎหมาย บางโครงการอาจเขียนข้อบังคับนิติบุคคลไว้ว่าไม่ต้องจ่าย ถือว่าข้อบังคับนั้นผิดกฎหมายอาคารชุด
สอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่
บริษัท พีอาร์ บูม จำกัดคุณอภิญญา โทร.081-438-7353 คุณมนัสวิน 081-191-6779 Email: [email protected]
บริษัท อินเตอร์ เรียลตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด (IRM) โทรศัพท์ 0-2204-1077-82 www.irm.co.th
