- Details
- Category: อสังหาริมทรัพย์ฯ
- Published: Wednesday, 17 September 2014 00:26
- Hits: 3946
คอนโดฯ กทม.กลับมาคึกคักหลังการเมืองสงบ-ปรับขึ้นราคาราว 7% จากปลายปี 56
นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร กล่าวว่า ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เริ่มกลับมาคึกคักอีกครั้งหลังจากการเมืองสงบ โดยเฉพาะโครงการแนวรถไฟฟ้ายังมีศักยภาพสูงและเป็นที่ต้องการของตลาด ขณะที่ราคาขายเฉลี่ยก็ขยับขึ้นจากปลายปี 56
ผลสำรวจตลาดคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯช่วงครึ่งปีแรกของปี 57 จำนวน 168 โครงการ (สัดส่วนโครงการ High Rise : Low Rise อยู่ที่ 73 : 27) พบว่ามีอุปทานเสนอขายทั้งหมด 94,718 ยูนิต (เสนอขายย้อนหลัง 3 ปี) ประกอบด้วย คอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ในปี 57 และ 58 ที่ 70% ส่วนที่เหลืออีก 30% กำหนดแล้วเสร็จหลังปี 58 ซึ่งห้องชุดที่อยู่ระหว่างก่อสร้างแล้วยังขายไม่หมดนี้ เมื่อสร้างเสร็จแล้วจะมีการทยอยดูดซับอุปทานในตลาดได้ภายใน 1 ปี
ทั้งนี้ จากอุปทานเสนอขายทั้งหมดนั้น มีอัตรายอดขาย (take-up rate) หรืออัตราดูดซับอยู่ที่ 64,591 ยูนิต หรือคิดเป็น 68% ของอุปทานการเสนอขาย โดยอัตราดังกล่าวสะท้อนให้เห็นถึงกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องหลังจากความขัดแย้งทางการเมืองสิ้นสุดลง เนื่องจากยังมีดีมานด์จากผู้บริโภคอยู่อีกมากทั้งการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและการลงทุนในระยะยาว
"ช่วงปลายๆไตรมาส 2 การเมืองเริ่มสงบ ทิศทางต่างๆก็เริ่มกลับมาดีขึ้น กำลังซื้อของผู้บริโภคก็เริ่มกลับมาแล้ว แตกต่างจากไตรมาส 1 ที่เราเจอปัญหาการเมือง ธุรกิจอสังหาฯเงียบเหงา ผู้ประกอบการหลายเจ้าต่างชะลอการเปิดโครงการใหม่ และบางโครงการก็หยุดขายไป แต่ตอนนี้ก็กลับมาดีขึ้น ไตรมาส 3 นี้ก็มีหลายๆ โครงการเปิดมากขึ้น กำลังซื้อเริ่มกลับมาจากความเชื่อมั่นเพื่มขึ้น เห็นได้จากโครงการของแมคโนเลียที่ไอคอนสยามฝั่งธนฯ ราคาขายเฉลี่ยของโครงการอยู่ที่ 270,000 บาท/ตารางเมตร แต่ขายไปแล้ว 70% ทำให้เชื่อว่ากำลังซื้อกลับมาแล้ว และหลายๆโครงการก็ได้รับการตอบรับที่ดี ก็เชื่อว่า 4 เดือนหลังตลาดอสังหาฯยังมีทิศทางที่ดีอยู่"นายภูมิภักดิ์ กล่าว
สำหรับ ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯอยู่ที่ระดับ 94,000 บาท/ตารางเมตร ซึ่งปรับขึ้นจาก 88,000 บาท/ตารางเมตร หรือเพิ่มขึ้น 7% จากช่วงปลายปี 56 ที่ผ่านมา โดยหากแบ่งตามพื้นที่ในแต่ละโซน เริ่มจากย่านศูนย์กลางธุรกิจที่มีอัตรายอดขาย (take-up rate) เฉลี่ยสูงสุดถึง 74% คือ คอนโดมิเนียมย่านบริเวณสีลม-สาทร-พระราม 4 (ช่วงต้น หัวลำโพง-สีลม) ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 148,000 บาท/ตาราเมตร ราคาสูงสุดอยู่ที่ 360,000 บาท/ตารางเมตร และต่ำสุดอยู่ที่ 88,000 บาท/ตารางเมตร
ย่านเพลินจิต-ชิดลม-ราชดำริ เป็นย่านที่มีคอนโดมิเนียมราคาเฉลี่ยสูงที่สุดในกรุงเทพฯ อยู่ที่ 225,000 บาท/ตารางเมตร โดยราคาสูงสุดอยู่ที่ 340,000 บาท/ตารางเมตร และต่ำสุดที่ 133,000 บาท/ตารางเมตร ส่วนโซนกรุงเทพฯเหนือ มีอัตรายอดขายเฉลี่ยอยู่ที่ 68% ย่านที่ได้รับความสนใจมากที่สุด คือ งามวงศ์วาน-แจ้งวัฒนะ ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 62,000 บาท/ตารางเมตร โดยราคาสูงสุดอยู่ที่ 70,000 บาท/ตารางเมตร และต่ำสุดที่ 53,000 บาท/ตารางเมตร
โซนกรุงเทพฯตะวันออก มีอัตรายอดขายเฉลี่ยอยู่ที่ 68% ย่านที่ได้รับความสนใจมากที่สุด คือ เกษตรนวมินทร์-รามอินทรา ราคเฉลี่ยอยู่ที่ 76,000 บาท/ตารางเมตร โดยมีราคาสูงสุดอยู่ที่ 93,000 บาท/ตารางเมตร และต่ำสุดที่ 50,000 บาท/ตารางเมตร ด้านโซนกรุงเทพฯตะวันตก มีอัตรายอดขายเฉลี่ยอยู่ที่ 63% ช่วงที่ผ่านมาโซนนี้มีการขยายตัวเป็นอย่างดี จากการเปิดบริการรถไฟฟ้ส่วนต่อขยายบางหว้า ย่านที่ได้รับความสนใจมากที่สุด คือ ปิ่นเกล้า-จรัญสนิทวงศ์ ราคาเฉลี่ย 86,000 บาท/ตารางเมตร โดยราคาสูงสุดอยู่ที่ 110,000/ตารางเมตร และต่ำสุดอยู่ที่ 86,000 บาท/ตารางเมตร
อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาเฉพาะคอนโดมิเนียมที่อยู่ติดรถไฟฟ้า จะพบว่ามีโครงการที่มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูงที่สุด ได้แก่ โครงการติดสถานีราชดำริราคา เฉลี่ยอยู่ที่ 270,000 บาท/ตารางเมตร รองลงมาเป็นสถานีราชเทวีและเพลินจิตราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 220,000 บาท/ตารางเมตร ขณะที่สถานีพร้อมพงษ์และสุรศักดิ์ ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 200,000 บาท/ตารางเมตร
"เราก็จะเห็นได้ว่าโซนที่สามารถขายได้ในระดับราคาสูงและอัตรายอดขายสูง ส่วนใหญ่จะกระจุกตัวใกล้กับ BTS และ MRT ส่วนทำเลที่ตอนนี้ถูกจับตามองว่าเป็นทำเลศักยภาพและจะเป็น CBD แห่งที่ 2 ของกรุงเทพฯ คือ ย่านรัชดา-ลาดพร้าว ซึ่งในอนาคตจะมีตลาดหลักทรัพย์ฯและอาคารสำนักงานต่างๆเกิดขึ้นอีกมาก และตอนนี้ก็มีเซ็นทรัลไปเปิดแล้ว ทำให้มี supply ใหม่ๆเข้าไปในย่านนั้นมาก และก็ได้รับการตอบรับที่ดี ส่วนราคาขายโครงการในปัจจุบันในกรุงเทพฯยังถือว่าถูกกว่ามากในหัวเมืองใหญ่ๆในต่างประเทศ ซึ่งตอนนี้ราคาค่อนข้างดี ความน่าสนใจที่จะซื้อก็มีอยู่มาก เพราะอนาคตเราก็ยังไม่รู้ราคาจะเปลี่ยนแปลงไปในทิศทางใด เพราะว่าตอนนี้ราคาที่ดินก็เพิ่มขึ้น ต้นทุนการก่อสร้างก็เพิ่มขึ้น ทำให้แนวโน้มราคาขายในอนาคตอาจจะเพิ่มแบบก้าวกระโดดมากกว่าในปัจจุบัน"นายภูมิภักดิ์ กล่าว
ส่วนการที่ภาครัฐมีแนวคิดในการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตรา 0.1% มองว่าเป็นสิ่งที่ดีที่จะช่วยให้คนที่มีที่ดินเก็บไว้มากนำที่ดินในครอบครองออกมาพัฒนาให้เกิดประโยชน์และเพิ่มมูลค่า คาดว่าจะไม่กระทบต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มากนัก เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่เมื่อซื้อที่ดินมาเพื่อพัฒนาโครงการ ไม่ได้นำมาเก็บไว้ไม่ให้เกิดประโยชน์ แต่อาจจะเป็นประเด็นปัญหาต่อกลุ่มที่ลงทุนที่ดินแล้วปล่อยให้เช่า แต่ไม่มีผู้มาเช่า จึงมองว่าตนเองเสียผลประโยชน์
อย่างไรก็ตาม เงินที่ได้จากการจัดเก็บภาษีที่ดินจะช่วยให้รัฐบาลมีเงินไปใช้ประโยชน์ไนการพัฒนาประเทศต่อไปในอนาคต
อินโฟเควสท์
