- Details
- Category: อสังหาริมทรัพย์ฯ
- Published: Saturday, 11 August 2018 19:34
- Hits: 1959
PSH ชี้แนวโน้มโครงการมิกซ์ยูส มาแรงตามผลตอบแทนจากการขาย-ค่าเช่า,ทุนต่างชาติกำลังซื้อสูงมีบทบาทมากขึ้น
นายประเสิรฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท-พรีเมี่ยม บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ในเครือพฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) กล่าวในงานสัมมนา’ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจคอนโดมิเนียม...ยุค 4.0’ ว่า การเปลี่ยนแปลงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา มีปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญมาจากเงินทุนขนาดใหญ่ที่เข้ามา โดยเฉพาะเงินทุนจากผู้ประกอบการในต่างประเทศ และเงินทุนจากลูกค้าต่างชาติที่เข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย ซึ่งเป็นปัจจัยที่ส่งผลทั้งด้านดีมานด์และซัพพลายด์
โดยในด้านของผู้พัฒนาอสังหาริทรัพย์ในประเทศได้มีการเข้าไปร่วมทุนกับพันธมิตรต่างชาติเป็นจำนวนมาก เพื่อเสริมศักยภาพและผลักดันการเติบโตที่รวดเร็วขึ้นของผู้ประกอบการแต่ละราย ซึ่งปัจจุบันมีบริษัทที่พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยร่วมทุนกับพันธมิตรต่างชาติทั้งหมด 34 บริษัท มูลค่าโครงการรวม 6.18 แสนล้านบาท โดยมีการร่วมทุนกับพันธมิตรจากจีนและฮ่องกงเป็นอันดับ 1 จำนวน 19 บริษัท มูลค่า 3.34 แสนล้านบาท อันดับ 2 เป็นการร่วมทุนกับพันธมิตรจากญี่ปุ่น จำนวน 10 บริษัท มูลค่า 2.52 แสนล้านบาท และอันดับที่ 3 เป็นการร่วมทุนกับพันธมิตรสิงคโปร์ จำนวน 5 บริษัท มูลค่า 6.18 แสนล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีกลุ่มทุนจากผู้ประกอบการรายใหญ่ของไทยในกลุ่มอุตสาหกรรมอาหาร เครื่องดื่ม โรงพยาบาล และกลุ่มอื่นๆที่มีเงินทุนเป็นจำนวนมากเข้ามารุกการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างมาก เช่น กลุ่มบุญรอด, ซีพีเอ็น, เคพีเอ็น, ซีพี, ทีซีซี, เซนต์จอห์น และบีทีเอส เป็นต้น ซึ่งเป็นการเข้ามาลงทุนด้วยตัวเองและการร่วมทุน ซึ่งเป็นการขยายธุรกิจและเป็นการลงทุนเพื่อหาผลตอบแทนที่เพิ่มขึ้น หลังจากที่อัตราดอกเบี้ยของไทยอยู่ในระดับต่ำ ทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นช่องทางหนึ่งที่ให้ผลตอบแทนที่ดี เพราะราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นมาอย่างต่อเนื่องหลังปี 40
โดยรูปแบบการลงทุนของอสังหาริมทรัพย์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา จะเป็นการร่วมมือกับพันธมิตรเป็นจำนวนมาก เพื่อเป็นการสนับสนุนร่วมกันในแง่ของการเงินที่จะนำไปลงทุน เพราะปัจจุบันราคาที่ดินได้ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างมาก โดยเฉพาะทำเลในบริเวณกรุงเทพฯ CBD ซึ่งราคาที่ดินเฉลี่ยปรับขึ้นไปถึง 1-2 ล้านบาท/ตารางวา ทำให้การลงทุนเพียงผู้ประกอบการเดียวจะมีความเสี่ยงสูงมาก เพราะต้องใช้เงินลงทุนที่สูง
ขณะที่ในอีกแง่หนึ่งของการร่วมทุนกับพันธมิตรที่นิยมถือหุ้นในสัดส่วน 51:49 นั้น เป็นการบันทึกเข้ามาเฉพาะส่วนแบ่งกำไร ทำให้เป็นช่องว่างของผู้ประกอบการบางรายที่สามารถหลบซ่อนภาระหนี้สินจากบริษัทร่วมทุนได้ ซึ่งถือเป็นระเบิดเวลาหากบริษัทร่วมทุนของผู้พัฒนารายใดรายหนึ่งมีหนี้สินเป็นจำนวนมาก ซึ่งจะเข้ามากระทบต่อบริษัทและนักลงทุนที่ลงทุนได้ในเวลาต่อมา ซึ่งถือเป็นช่องว่างที่ผู้ประกอบการใช้ตรงนี้เป็นประโยชน์ ซึ่งทางสมาคมอาคารชุดไทยได้มีการพูดคุยกับสภาวิชาชีพบัญชีให้มีแนวทางในการเปิดเผยงบการเงินของบริษัทร่วมทุนในงาการเงินของบริษัทผู้ประกอบการด้วย โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อเป็นการแสดงข้อมูลที่ครบถ้วนให้นักลงทุนได้ทราบ
นอกจากนี้ แนวโน้มการพัฒนาโครงการของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในไทยจะเน้นไปที่โครงการมิกซ์ยูสมากขึ้น โดยที่โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นในที่จะมีการเปิดตัวในช่วงปี 60-65 มีจำนวน 33 โครงการ มูลค่าโครงการวม 1.11 ล้านล้านบาท ซึ่งเป็นมูลค่าโครงการที่สูงมาก และการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสจะไปกระจุตัวในย่านถนนพระราม 1 และถนนพระราม 4 โดยที่มีกลุ่มทุนรายใหญ่ในประเทศเป็นผู้ลงทุน โดยโครงการมิกซ์ยูสเป็นเทรนด์ของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เป็นที่นิยม เพราะสามารถมีการลงทุนที่นอกเหนือจากการขายที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว แต่ยังมีรายได้จากค่าเช่าเข้ามาเสริม ซึ่งทำให้มีรายได้ที่หลากหลายเข้ามา
ขณะที่ในแง่ของผู้ซื้อนั้นจะเห็นว่าในปัจจุบันมีลูกค้าชาวจีนเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทยเป็นจำนวนมาก แซงกลุ่มลูกค้าจากญี่ปุ่นไปแล้ว เนื่องจากชาวจีนเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง และมีโบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์หลายรายเข้าไปเจาะตลาดกลุ่มลูกค้าชาวจีนมาก และแม้ว่าราคาขายให้กับลูกค้าชาวจีนสูงกว่าปกติถึง 10-20% แต่ลูกค้าชาวจีนก็ยังยินดีซื้อ
โดยในปี 60 มีมูลค่าการโอนโครงการจากลูกค้าชาวจีนสูงถึง 2.36 หมื่นล้านบาท จากมูลค่าการโอนทั้งหมดในปีก่อนที่ 7.6 หมื่นล้านบาท ซึ่งจะเห็นบทบาทของลูกค้าชาวจีนที่มาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยมากขึ้น โดยที่การซื้ออสังหาริมทรัพย์ไนไทยของลูกค้าชาวจีส่วนใหญ่เป็นการซื้อเพื่อปล่อยเช่าเป็นหลัก โดยที่จังหวัดที่ลูกค้าชาวจีนนิยม ได้แก่ กรุงเทพฯ ชลบุรี เชียงใหม่ ภูเก็ต
สำหรับ ประเด็นการเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax)นั้นมองว่าภาครัฐควรหันมาเก็บภาษีดังกล่าวมนทำเลที่มีราคาที่ดินที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นมากๆ โดยเฉพาะทำเลกรุงเทพฯชั้นในที่มีการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ เช่น ทำเลบนถนนพระราม 1 และถนนพระราม 4 ที่มีผู้พัฒนารายใหญ่เข้าไปลงทุน ซึ่งเป็นผลดีกว่าการที่ภาครัฐจะไปเก็บภาษีลาภลอยในทำเลรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย 10 สถานี ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มผู้ประกอบการรายเล็ก และเป็นผู้ซื้อเป็นประชาชนระดับกลาง-ล่าง ซึ่งถือเป็นการกระจายความเลื่อมล้ำได้อย่างสมศักดิ์ศรี
"รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเป็นการนำประชาชนในพื้นที่รอบนอกเข้าสู่เมือง ทำให้ผู้ได้รับประโยชน์เต็มๆ เป็นผู้พัฒนาโครงการในเมือง และหากภาครัฐจัดเก็บภาษีลาภลอยในกลุ่มดังกล่าวจะมีรายได้จากการจัดเก็บภาษีที่มากกว่าการจัดเก็บภาษีลาภลอยในทำเลรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย 10 สถานี"นายประเสริฐ กล่าว
อินโฟเควสท์
PSH ปรับลดเป้ารายได้ปีนี้หลัง H1/61 หดตัว แต่คงเป้ายอดขายแม้ลดจำนวนเปิดตัวโครงการใหม่เน้นคอนโดฯดันยอด
นางสุพัตรา เป้าเปี่ยมทรัพย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม บมจ.พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) เปิดเผยว่า บริษัทปรับลดเป้าหมายรายได้ในปี 61 ลงเหลือ 4.7 หมื่นล้านบาท จากเป้าหมายเดิมที่ 5.05 หมื่นล้านบาท หลังจากสรุปผลงานงวดครึ่งปีแรกทำรายได้เพียง 1.92 หมื่นล้านบาท ลดลง 6.1% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน
ทั้งนี้ ในครึ่งปีแรกบริษัทมียอดขายรวม 2.43 หมื่นล้านบาท มีรายได้ 1.92 หมื่นล้านบาท และมีกำไรสุทธิ 2.42 พันล้านบาท พร้อมกับเปิดโครงการไหม่ไปแล้ว 26 โครงการ มูลค่า 1.9 หมื่นล้านบาท
แต่บริษัทยังคงเป้าหมายยอดขายในปีนี้ไว้ที่ 5.37 หมื่นล้านบาท แม้จะปรับลดจำนวนการเปิดโครงการใหม่เหลือ 68 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 6.14 หมื่นล้านบาท จากเดิมที่วางแผนเปิดโครงการใหม่ 77 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 6.78 หมื่นล้านบาท โดยที่ได้เลื่อนการเปิดโครงการแนวราบทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ออกไป 9 โครงการ เพราะบริษัทหันมาเน้นการเพิ่มส่วนแบ่งตลาด (มาร์เก็ตแชร์) ของคอนโดมิเนียม และเพิ่มมูลค่ายอดขายรอโอน (Backlog) เพื่อรองรับรายได้ในอนาคต
ในครึ่งปีหลังบริษัทมีแผนจะเปิดโครงการใหม่อีก 42 โครงการ มูลค่ารวม 4.15 หมื่นล้านบาท โดยมีโครงการไฮไลท์หลายโครงการทั้งในกลุ่มธุรกิจพรีเมียมและกลุ่มธุรกิจแวลู โดยเน้นการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมเพิ่มมากขึ้น เพื่อสร้างยอดขาย และเพิ่มมาร์เก็ตแชร์ของคอนโดมิเนียม ขณะที่ปัจจุบันบริษัทมี Backlog ราว 3.21 หมื่นล้านบาท ซึ่งจะรับรู้ในครึ่งปีหลัง 1.32 หมื่นล้านบาท และส่วนที่เหลือจะทยอยรับรู้ไปถึงปี 64
ขณะเดียวกัน บริษัทยังได้เพิ่มช่องทางการขาย New sale Channel อีก 3 ช่องทาง ได้แก่ 1.การขายผ่านตัวแทนขาย (โบรกเกอร์) ซึ่งจะช่วยให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้าคอนโดมิเนียมที่เป็นชาวต่างชาติได้มากยิ่งขึ้น 2.ขายผ่านองค์กรที่เป็นพันธมิตร พร้อมกับมอบส่วนลดพิเศษ ซึ่งปัจจุบัน PSH มีองค์กรพันธมิตรถึง 1,314 แห่ง (รวมบริษัทในเครือ) โดยในครึ่งปีแรกมียอดขายจากสองช่องทางใหม่คิดเป็นสัดส่วน 28% ของยอดขายทั้งหมด
และอีกช่องทางที่เพิ่มขึ้น คือ 3.Pruksa Member สมาชิกพฤกษาแนะนำผู้ซื้อ ซึ่งผู้แนะนำจะได้รับสิทธิพิเศษตามเงื่อนไขที่กำหนด โดยที่ผ่านมาพบว่า 47% ของลูกค้าที่ได้รับการแนะนำจะซื้อที่อยู่อาศัยของพฤกษา และที่สำคัญบริษัทมีฐานข้อมูลเชิงลึกของลูกค้าขนาดใหญ่มากกว่า 1 ล้านข้อมูล ช่วยให้เข้าถึงลูกค้าต่างๆที่อยู่ไนฐานข้อมูลเพื่อผลักดันยอดขายได้ดียิ่งขึ้น
นางสุพัตรา กล่าวว่า แนวโน้มยอดขายและรายได้ในครึ่งปีหลัง คาดว่าจะสูงกว่าครึ่งปีแรกและการเติบโตของยอดขายและรายได้จะพลิกกลับมาเป็นบวกจากครึ่งปีแรกที่หดตัว จากการปรับกลยุทธ์การขายและการปรับรูปแบบการพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับสถานการณ์ของตลาด โดยที่การขายจะเน้นการทำการตลาดผ่านช่องทางดิจิทัลมากขึ้น และใช้ช่องทางการขายทั้งโบรกเกอร์จากต่างชาติ บริษัทนายหน้าซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ และการแนะนำของลูกบ้านพฤกษา
ขณะที่รูปแบบการพัฒนาโครงการนั้น ในส่วนของโครงการทาวน์เฮาส์ จะเน้นไปที่การพัฒนาโครงการในระดับราคา 3-5 ล้านบาท มากขึ้น จากปัจจุบันที่โครงการทาวน์เฮาส์ของพฤกษาส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นการขยับราคาขายโครงการขึ้นมาเพื่อเติมเต็มช่องว่างทางการตลาด ซึ่งพฤกษายังไม่ได้เข้าไปรุกมาก แต่ปัจจุบันส่วนแบ่งการตลาดของทาวน์เฮาส์บริษัทยังสามารถเป็นผู้นำอันดับหนึ่งได้ ด้านโครงการบ้านเดี่ยวจะรุกตลาดในระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไปมากขึ้น ทำให้ในปีนี้บริษัทจึงตัดสินใจเลื่อนการเปิดโครงการแนวราบทั้งทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยวออกไป 9 โครงการ มูลค่ารวม 7-8 พันล้านบาท เพื่อเป็นการปรับแผนการพัฒนาโครงการแนวราบใหม่
ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมที่บริษัทกลับมารุกมากขึ้นเป็นเพราะความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมในตลาดเริ่มกลับมาเพิ่มขึ้น และเป็นโครงการที่สามารถสร้างยอดขายและรองรับการรับรู้รายได้ในอนาคตให้กับบริษัทได้ ทำให้บริษัทพิจารณาเพิ่มคอนโดมิเนียมในกลุ่มแวลูในปีนี้อีก 2 โครงการ มูลค่า 3-4 พันล้านบาท จากเดิมที่จะเปิดคอนโดมิเนียมกลุ่มแวลู 8 โครงการ มูลค่ารวม 1.28 หมื่นล้านบาท และเป็นการเพิ่มมาร์เก็ตแชร์ให้กับกลุ่มคอนโดมิเนียมของพฤกษาอีกด้วย เพื่อที่จะเป็นผู้นำในตลาดได้ในทุกประเภทโครงการ ซึ่งสัดส่วนของโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทจะผลักดันให้เพิ่มขึ้นเป็น 40% ในสิ้นปีนี้ จากปัจจุบันที่ 35%
"แม้ว่า ครึ่งปีแรกยอดขายและรายได้ของพฤกษาจะปรับตัวลดลง แต่กำไรของพฤกษาก็ยังทรงตัวจากปีก่อน เพราะการบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายต่างๆที่มีประสิทธิภาพ และเราก็มั่นใจว่าครึ่งปีหลังตัวเลขของบริษัทก็จะกลับมาเป็นบวกได้ แม้ว่าเราจะปรับลดเป้ารายได้ลง โดยที่เอาปัจจัยบางอย่างที่เป็นความเสี่ยงออก แต่เราก็คาดว่าบรรทัดสุดท้ายก็น่าจะออกมาดีกว่าปีที่แล้ว"นางสุพัตรา กล่าว
ด้านงบซื้อที่ดินในปีนี้ที่ตั้งไว้ 1.6 หมื่นล้านบาท เพื่อรองรับการซื้อที่ดินจำนวน 70 แปลง ในครึ่งปีแรกได้ใช้ไปแล้ว 9.26 พันล้านบาท เพื่อซื้อที่ดินเข้ามา 38 แปลง
นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท แวลู บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ในเครือ PSH กล่าวว่า ในครึ่งปีหลังจะมีการปรับพอร์ตเน้นการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้น เพื่อเป็นการวางเป้าหมายรายได้ในระยะยาว โดยเปิดโครงการคอนโดมิเนียมเพิ่มอีก 10 โครงการ คิดเป็น 40% ของพอร์ตรวมทั้งหมด ซึ่งมีหลากหลายทำเลทั้งไจกลางเมืองย่านธุรกิจและตามแนวรถไฟฟ้า คาดว่าจะช่วยเพิ่มมาร์เก็ตแชร์ในกลุ่มคอนโดมิเนียมได้มากยิ่งขึ้น
ส่วนโครงการบ้านเดี่ยวจะเน้นการสร้างความแตกต่างทั้งในด้านดีไซน์ ฟังก์ชั่น สิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการ และนวัตกรรมการอยู่อาศัย ให้ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของลูกค้าให้มากที่สุด โดยที่ในครึ่งปีหลังนี้จะมีการรับรู้รายได้จากการโอนโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จใหม่จำนวน 4 โครงการ ได้แก่ พลัมคอนโด ปิ่นเกล้า สเตชั่น, พลัมคอนโด รามคำแหง สเตชั่น, เออร์บาโน่ ราชวิถี และแชปเตอร์วัน อีโค รัชดา-ห้วยขวาง มูลค่ารวม 1.22 หมื่นล้านบาท
ประกอบกับแนวโน้มของอัตราการปฏิเสธสินเชื่อของลูกค้าพฤกษาในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมาอยู่ในระดับต่ำเพียง 4.8% จากกลยุทธ์บ้านพร้อมขาย (Ready to Move in) และ Pre-Approve ทั้งบ้านและทาวน์เฮาส์
ส่วนความคืบหน้าของการลงทุนในธุรกิจเฮลท์แคร์นั้น ขณะนี้อยู่ระหว่างการก่อสร้างโรงพยาบาลวิมุติ คาดว่าจะสามารถเปิดใหม่บริการได้ในช่วงไตรมาส 3/63 ซึ่งระหว่างนี้มีแผนเปิดคลินิค "บ้านหมอวิมุต" ซึ่งเป็นคลินิกที่เปิดให้บริการรักษาโรคทั่วไป รวมถึงให้คำปรึกษาด้านสุขภาพกับผู้อาศัยในชุมชน เป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่ต่อยอดจากโรงพยาบาลวิมุต โดยจะเปิดโครงการนำร่องให้บริการที่แรกในย่านรังสิต คลอง 3 จ.ปทุมธานี ในช่วงปลายปีนี้ ซึ่งย่านรังสิตถือเป็นแหล่งชุมชนขนาดใหญ่ และมีโครงการของพฤกษาอยู่เป็นจำนวนมาก และจะขยายไปยังชุมชนอื่น ๆ ต่อไปในอนาคต โดยที่จะเน้นในกรุงเทพฯและปริมณฑลเป็นหลัก
อินโฟเควสท์
