- Details
- Category: อสังหาริมทรัพย์ฯ
- Published: Saturday, 23 June 2018 21:45
- Hits: 9095
ตลาดพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ในรอบ 30 ปี
เมื่อ 30 ปีที่แล้วที่ซีบีอาร์อีเพิ่งเริ่มก่อตั้งสำนักงานในกรุงเทพมหานคร ปริมาณพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ยังมีไม่ถึง 1 ล้านตารางเมตร และค่าเช่าอยู่ที่ 250 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
ในช่วงเวลานั้น กรุงเทพฯ ยังไม่มีอาคารสำนักงานระดับเกรดเอ โดยอาคารที่มีคุณภาพดีที่สุด คือ สาธรธานี สินธร ทาวเวอร์ 1 และอัมรินทร์ ทาวเวอร์
30 ปีต่อมา พื้นที่สำนักงานมีทั้งสิ้นเกือบ 9 ล้านตารางเมตร และอาคารสำนักงานระดับเกรดเอในย่านใจกลางธุรกิจของกรุงเทพฯ หรือซีบีดี มีค่าเช่าโดยเฉลี่ยต่ำกว่า 1,000 บาทเพียงเล็กน้อย โดยอาคารสำนักงานที่มีค่าเช่าสูงสุดสามอันดับแรก ได้แก่ เกษร ทาวเวอร์ ปาร์ค เวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ และภิรัช ทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์
อาคารสำนักงานระดับเกรดเอแห่งแรกในกรุงเทพฯ คือ ดีทแฮล์ม ทาวเวอร์ส บนถนนวิทยุ ซึ่งสร้างเสร็จเมื่อปี 2535 ปัจจุบันใช้ชื่อว่าจีพีเอฟ วิทยุ ทาวเวอร์ส สามารถปล่อยเช่าได้ในราคาสูงกว่า 800 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน อาคารนี้ถือเป็นอาคารแรกที่มีระบบปรับปริมาณลม (Variable Air Volume) ซึ่งเป็นระบบปรับอากาศที่ช่วยให้ทุกพื้นที่ในแต่ละชั้นมีอุณหภูมิคงที่
วิกฤตการณ์การเงินปี 2540 ได้ส่งผลกระทบอย่างมากต่อตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ การที่สถาบันการเงินต่างๆ ปิดตัวและลดจำนวนพนักงานลงส่งผลให้ปี 2541 มีการใช้พื้นที่สำนักงานลดลงเกือบ 300,000 ตารางเมตรและอัตราพื้นที่ว่างสูงขึ้นจนเกือบถึง 40%
ค่าเช่าในอาคารสำนักงานส่วนใหญ่ลดลงครึ่งหนึ่งเมื่อมีการต่อสัญญาเช่า มีเพียงปี 2547 ปีเดียวเท่านั้นที่ค่าเช่าอาคารสำนักงานระดับเกรดเอสามารถกลับขึ้นไปอยู่ในระดับเดียวกับที่เคยทำได้ในปี 2537
นอกจากนี้ ยังมีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญเกิดขึ้นในด้านการออกแบบและการเลือกใช้วัสดุของอาคารสำนักงาน ผู้ประกอบการไทยรับฟังความต้องการของผู้เช่าทั้งในเรื่องการจัดเตรียมพื้นที่ภายในแบบไร้เสา (Column-free) พื้นที่ในแต่ละชั้นที่มีรูปทรงมาตรฐาน ความสูงจากพื้นถึงฝ้าเพดานมากกว่า 2.8 เมตร มีจำนวนลิฟต์โดยสารที่เพียงพอ และระบบปรับอากาศที่มีประสิทธิภาพ อาคารสำนักงานที่มีคุณภาพดีที่สุดในกรุงเทพฯ อย่างเกษร ทาวเวอร์ ปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ และเอไอเอ สาทร ทาวเวอร์ มีคุณสมบัติไม่ต่างจากอาคารสำนักงานชั้นนำอื่นๆ ในต่างประเทศ
ราว 80% ของพื้นที่สำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพฯ นั้นเป็นพื้นที่ในอาคารที่มีเจ้าของเดียว และไม่มีการพัฒนาอาคารสำนักงานที่มีเจ้าของร่วมหรือออฟฟิศคอนโดมิเนียมมาเป็นเวลามากกว่า 20 ปีแล้ว เนื่องจากผู้เช่านิยมอาคารที่มีเจ้าของเดียวมากกว่า เพราะมีการบริหารจัดการที่ดีกว่าและการเจรจาต่อรองกับเจ้าของรายเดียวนั้นง่ายกว่า หากต้องการขยายพื้นที่ในอาคารเดิม การใช้พื้นที่สำนักงานของผู้เช่าได้เปลี่ยนไปมากเช่นกัน หัวหน้างานส่วนใหญ่ไม่ได้มีห้องทำงานส่วนตัวอีกต่อไป และการวางผังสำนักงานได้ถูกเปลี่ยนให้เป็นพื้นที่แบบเปิดและยืดหยุ่นได้ บางบริษัทได้ออกแบบสถานที่ทำงานให้เป็นพื้นที่ที่สามารถทำกิจกรรมที่หลากหลายได้ (Activity-based Workspace) โดยพนักงานจะไม่มีโต๊ะประจำของตนเอง ซึ่งจะทำให้จุคนได้มากขึ้น ส่งผลให้ต้องมีระบบปรับอากาศและลิฟต์ที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น
นางสาวรุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ ผู้อำนวยการแผนกพื้นที่สำนักงาน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย เปิดเผยว่า “ผู้เช่าพื้นที่สำนักงานต้องการบริการที่หลากหลายมากขึ้นจากเจ้าของพื้นที่ และไม่ต้องการจ่ายค่าเช่าเพียงเพื่อให้ได้พื้นที่เปล่าเท่านั้น”
ผู้เช่าต้องการให้เลือกใช้วัสดุที่มีคุณภาพดีขึ้น“ผู้เช่าต้องการที่จะปรับอุณหภูมิและปรับระดับแสงสว่างสำหรับพื้นที่ในแต่ละจุดได้เอง รวมทั้งยังต้องการสิ่งอำนวยความสะดวกภายในอาคารที่มากกว่าร้านกาแฟและร้านสะดวกซื้อ” นางสาวรุ่งรัตน์กล่าวเพิ่มเติม “ผู้เช่าบางรายต้องการพื้นที่ที่มีความยืดหยุ่นภายในอาคาร เช่น สำนักงานสำเร็จรูป (Serviced Office) และ โคเวิร์กกิ้ง สเปซ”
เมื่อ 30 ปีที่แล้ว สิ่งที่ผู้เช่าพื้นที่สำนักงานต้องการคือคุณสมบัติพื้นฐานอย่างการมีระบบหัวกระจายน้ำสำหรับดับเพลิง แต่ปัจจุบันความต้องการมีความซับซ้อนและจำเป็นต้องอาศัยวัสดุที่มีคุณสมบัติสูงขึ้นและมีความหลากหลาย บริษัทข้ามชาติและบริษัทไทยขนาดใหญ่หลายแห่งให้ความสำคัญในเรื่องการพัฒนาอย่างยั่งยืนและมองหาอาคารประหยัดพลังงานที่ได้รับการรับรองตามมาตรฐาน LEED
อาคารสำนักงานรุ่นใหม่ในกรุงเทพฯ กำลังอยู่ในระหว่างการออกแบบและการก่อสร้างจะเริ่มต้นตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นไป อาคารเหล่านี้จะต้องรองรับความต้องการของผู้เช่าที่ซับซ้อนมากขึ้น มีรายละเอียดมากขึ้น รวมถึงการให้บริการภายในอาคารที่หลากหลายมากขึ้นด้วย ผู้เช่าต้องการได้รับการบริการจากฝ่ายบริหารอาคารที่มีมาตรฐานที่สูงขึ้นทั้งในด้านการบำรุงรักษา ขั้นตอนการรักษาความปลอดภัย และการบริการลูกค้า
ทำเลเป็นปัจจัยที่สำคัญเสมอ แต่เมื่อระบบรถไฟฟ้าบีทีเอสแล้วเสร็จในปี 2542 สิ่งที่ผู้เช่าให้ความสำคัญก็ได้เปลี่ยนไป “ทุกวันนี้ผู้เช่าเกือบทุกรายที่เป็นลูกค้าของซีบีอาร์อีต่างต้องการอยู่ใกล้รถไฟฟ้าโดยเฉพาะการมีทางเดินที่เชื่อมต่อโดยตรงกับสถานีรถไฟฟ้า” นางสาวรุ่งรัตน์กล่าวเพิ่มเติม
ค่าเช่าเป็นอีกหนึ่งปัจจัยหลักที่ผู้เช่าให้ความสำคัญเมื่อมองหาพื้นที่สำนักงานใหม่ ตามด้วยทำเลที่ตั้ง โดยพิจารณาว่าใกล้ซีบีดีและสถานีรถไฟฟ้ามากน้อยแค่ไหน
ปัจจุบันการเลือกอาคารสำนักงานไม่ได้เป็นเพียงเรื่องของทำเลที่ตั้งและค่าเช่าอีกต่อไป การหาพนักงานที่ดีที่สุดเป็นเรื่องท้าทายและการมีสถานที่ทำงานที่ดึงดูดพนักงานทั้งด้านทำเล คุณภาพของอาคาร และการออกแบบสถานที่ทำงานนั้นเป็นจุดเด่นที่สำคัญที่จะช่วยดึงดูดให้พนักงานที่มีความสามารถอยากเข้ามาร่วมงานด้วย ซึ่งหมายความว่าคุณภาพการการออกแบบ การเลือกใช้วัสดุ สิ่งอำนวยสะดวก และการบริการในอาคารมีความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ
Click Donate Support Web
