- Details
- Category: อสังหาริมทรัพย์ฯ
- Published: Saturday, 14 April 2018 20:44
- Hits: 29800
พลัสฯ เผยประชากรแฝงเพิ่ม หนุนคอนโดโซนพญาไท-ราชเทวี มียอดขาย 80-90% นำ CBD จุดเด่นเชื่อมทุกไลฟ์สไตล์
พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร พบทำเล ‘พญาไท – ราชเทวี’ เป็นทำเลศักยภาพสูง เชื่อมโยงความหลากหลายของไลฟ์สไตล์ รายล้อมด้วยสถานศึกษาที่มีชื่อเสียง ศูนย์การค้าชั้นนำ และการคมนาคมสะดวก ง่ายต่อการเชื่อมต่อไปสู่แหล่งธุรกิจสำคัญ แถมมีดีมานด์จากทั้งนักธุรกิจย่านประตูน้ำ นักลงทุน นักเรียนนักศึกษา รวมถึงประชากรแฝงในกรุงเทพมหานครที่เติบโตทุกปี โดยมียอดอุปสงค์ตอบรับโครงการใหม่สูง 80-90% สูงกว่าโซน CBD และพื้นที่ชั้นกลางที่มียอดตอบรับโดยเฉลี่ย 66%
นายอนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เปิดเผยว่า จากการสำรวจของพลัส พร็อพเพอร์ตี้พบว่าพื้นที่พญาไท-ราชเทวี เป็นพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลางที่น่าจับตามองเพราะเป็นพื้นที่ศักยภาพสูงใกล้เคียงกับทำเลกรุงเทพฯ ชั้นใน และแหล่งช้อปปิ้งอย่างสยามสแควร์ สยามพารากอน และสถานศึกษาที่มีชื่อเสียง เช่น โรงเรียนเตรียมอุดมศึกษา จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ฯลฯ ทำให้บริเวณนี้โดดเด่น แตกต่างจากพื้นที่ชั้นกลางอื่นๆ เทียบเคียงกับโซน CBD เกิดการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยรูปแบบต่างๆ มากขึ้น ทั้งอพาร์ตเมนต์ โรงแรม/โฮสเทล Co-Working Space รวมถึงโครงการคอนโดมิเนียมที่เข้ามารองรับความต้องการจากกลุ่มเจ้าของกิจการย่านประตูน้ำ นักลงทุน และกลุ่มผู้ปกครองนักเรียน นิสิต นักศึกษา อีกทั้งพบว่ากรุงเทพฯ เป็นจังหวัดที่มีจำนวนประชากรแฝงมากที่สุด ในช่วง 30 ปีที่ผ่านมีการเติบโตประมาณ 50% โดยปี 2559 มีกลุ่มประชากรต่างจังหวัดที่เข้ามาเรียนหนังสือในกรุงเทพฯ ถึง 2.4 แสนคน ในขณะที่จำนวนอุปทานเสนอขายใหม่ของโครงการคอนโดมิเนียมที่เข้าสู่ตลาดในช่วง 2556 – 2560 ในแต่ละปีมีจำนวนไม่มากนัก ในอนาคตคาดว่าคอนโดมิเนียมบริเวณนี้จะเป็นทำเลหายาก เพราะมีพื้นที่จำกัดในการพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะโครงการใกล้สถานีรถไฟฟ้า
สำหรับ อุปสงค์ตอบรับโครงการใหม่ในพื้นที่พญาไท-ราชเทวี มีการตอบรับในระดับสูง โดยเฉลี่ยประมาณ 80-90% ซึ่งสูงกว่ายอดขายเฉลี่ยของโครงการใหม่ในโซน CBD และโซนชั้นกลาง ที่เฉลี่ยประมาณ 66% จากการสำรวจล่าสุดพบว่าจำนวนอุปทานคงค้างในปี 2561 เหลือเพียง 300 ยูนิต และหากไม่มีอุปทานเปิดใหม่คาดว่าพื้นที่นี้จะขายหมดภายใน 1 เดือนเท่านั้น ทั้งนี้ ในช่วงปลายปี 2560 พบว่าทั้งอุปทานใหม่และอุปทานเก่ามีการตอบรับที่ดี ยอดตอบรับแล้ว 72% อัตราดูดซับอยู่ที่ประมาณ 30 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ และจากที่จำนวนอุปทานใหม่ในตลาดมีไม่มาก ดังนั้นที่อยู่อาศัยโซนนี้จึงมีความต้องการทั้งจากผู้อยู่อาศัยจริงและนักลงทุน ส่งผลให้อัตราผลตอบแทนการลงทุนมีความน่าสนใจมาก โดยพบว่าโครงการประเภท High Rise ที่ตั้งอยู่ใกล้รถไฟฟ้าและติดถนนใหญ่มีราคานำกลับมาขายใหม่ (Resale) โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 200,000 บาทต่อตารางเมตร ราคาเติบโตจากตอนเปิดขายโครงการประมาณ 7% ต่อปี มีผลตอบแทนการปล่อยเช่าประมาณ 5% หรือ 20,000 – 25,000 บาทต่อเดือน สำหรับขนาด 1 ห้องนอน 30 – 35 ตารางเมตร ส่วนโครงการประเภท Low Rise ที่นำกลับมาขายใหม่ (Resale) เติบโตประมาณ 4% และมีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าประมาณ 4.5%
“ทั้งนี้ หากพิจารณาจากพื้นที่ซึ่งคาดว่าจะมีการพัฒนาโครงการใหม่อย่างจำกัด และในปี 2560 แทบไม่พบการเปิดขายโครงการใหม่ จึงคาดการณ์ว่าราคาคอนโดมิเนียมในโซน พญาไท – ราชเทวี จะมีราคาเพิ่มขึ้นได้สูงไม่แพ้โซน CBD เนื่องจากปัจจุบันเริ่มพบการลงทุนของผู้ประกอบการรายใหญ่ พัฒนาโครงการขนาดใหญ่ ไม่ว่าจะเป็นช้อปปิ้งมอลล์ อาคารสำนักงาน อาคารมิกซ์ยูส โรงแรม ฯลฯ จะยิ่งทำให้พื้นที่นี้กลายเป็นทำเลที่มีศักยภาพมากขึ้น รวมถึงยังตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ที่มีความสะดวกสบายในการเดินทางเชื่อมต่อไปยังย่านสำคัญๆ ได้อย่างง่ายดาย จึงคาดว่าในอนาคตราคาคอนโดฯ ในพื้นที่นี้จะเติบโตได้อีกมาก” นายอนุกูล กล่าว
พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ชี้คอนโดฯทำเลย่านบางใหญ่-เตาปูน-วงศ์สว่างดีมานด์ดีต่อเนื่อง รับอานิสงส์แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง
นายอนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เปิดเผยถึงแนวโน้มด้านที่อยู่อาศัยแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงในปี 2560 พบคอนโดมิเนียมที่เปิดขายอยู่ 56 โครงการ คิดเป็น 69,761 ในจำนวนนี้ขายไปแล้วถึง 91% ซึ่งเป็นผลจากผู้ประกอบการเร่งระบายสินค้าด้วยการทำโปรโมชั่นภายหลังจากรัฐบาลได้เชื่อมต่อทั้งสองสถานีแล้ว โดยโครงการที่ได้รับความสนใจมักตั้งอยู่ไม่เกิน 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า ซึ่งเชื่อว่าทิศทางในปีนี้ต่อเนื่องถึงปีหน้ามีแนวโน้มที่ดีขึ้นอย่างแน่นอน
นอกจากนี้ ยังพบว่าราคาที่ดินกับราคาขายคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง จากปี 2556 – 2560 พบราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 41% ในขณะที่ภาพรวมราคาคอนโดมิเนียมที่อยู่ใกล้กับโดยสถานีรถไฟฟ้าที่มีจำนวนผู้ที่ใช้บริการสูงสุด 3 สถานีคือ เตาปูน, บางซื่อ, และวงศ์สว่าง พบว่า ราคาเฉลี่ยของห้องในโครงการเหล่านี้กลับเพิ่มขึ้นเพียง 15-29% ซึ่งเป็นผลมาจากกลยุทธ์ด้านราคาของผู้ประกอบการจึงถือเป็นจังหวะดีสำหรับลูกค้าและนักลงทุนในการตัดสินใจซื้อในช่วงนี้ สำหรับผู้ที่เลือกอยู่อาศัยคอนโดมิเนียมและต้องการเดินทางด้วยรถไฟฟ้านั้นจุดเชื่อมต่อถือว่ามีความสำคัญโดยเฉพาะช่วง 3 สถานีต้นทางจากบางซื่อ ได้แก่ สถานีเตาปูน สถานีบางซ่อน สถานีวงศ์สว่าง ถือเป็นสถานีที่จะได้รับผลประโยชน์อย่างมาก เป็นจุดเปลี่ยนทำเลให้กลายเป็นสยามสแควร์แห่งที่ 2 ในอนาคต เพราะมีความต้องการหลักอยู่ ประกอบกับมีเมกะโปรเจกต์ ทั้งทางด่วนสายใหม่ ตลอดจนมี Center Station บางซื่อ และจุดเชื่อมกับรถไฟฟ้าสายสีแดงที่สถานีบางซ่อนอีกด้วย
"หากวิเคราะห์ทำเลที่อยู่อาศัยที่โดดเด่นบนแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงพบ 3 ทำเล เริ่มต้นจาก บางใหญ่ ศูนย์กลางธุรกิจในฝั่งตะวันตก (WBD : West Business District) มีห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ รวมถึงยังมีโครงการก่อสร้างทางพิเศษมอเตอร์เวย์บางใหญ่-บ้านโป่ง-กาญจนบุรี พบอุปทานคอนโดมิเนียมบริเวณบางใหญ่ (MRT สามแยกบางใหญ่ และคลองบางไผ่) ที่เสนอขายอยู่ 4 โครงการ จำนวน 2,840 ยูนิต มียอดขายเฉลี่ย 83% ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 60,000 -70,000 บาทต่อตารางเมตร ด้านผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมในย่านนี้เดือนละ 6,000 – 6,500 บาท คิดเป็นผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าที่ 4.8% ต่อปี แม้ผลตอบรับจากการปล่อยเช่าคอนโดฯ จะยังไม่สูงมาก แต่ในอนาคตคาดว่าทำเลยังมียอดดีมานด์ตอบรับอย่างต่อเนื่อง"นายอนุกูล กล่าว
ย่านเตาปูน เป็นที่ตั้งสถานีต้นสายและในอนาคตจะเป็นสถานีอินเตอร์เชนจ์ เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ส่งผลให้ราคาที่ดินบริเวณนี้เพิ่มขึ้นสูงที่สุด ปัจจุบันอยู่ที่ 280,000 บาทต่อตารางวา (เฉลี่ยประมาณ 17% ต่อปี) นอกจากนี้ยังอยู่ใกล้เคียงกับอาคารรัฐสภาแห่งใหม่ ซึ่งจะดำเนินการก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2562 และจะกลายเป็นแลนด์มาร์คแห่งใหม่ จากการสำรวจข้อมูล พบอุปทานคอนโดมิเนียมในรัศมีไม่เกิน 1.5 กิโลเมตร จากสถานีเตาปูนจำนวน 2,820 ยูนิต จาก 5 โครงการ ยอดตอบรับอยู่ที่ 79% เป็นทำเลที่มีราคาขายเฉลี่ยสูงที่สุดในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงประมาณ 90,000 – 110,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งราคาขายปรับเพิ่มขึ้นจากช่วง 5 ปีที่ผ่านมาถึง 35% ด้านผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอยู่ที่ 10,000 – 15,000 บาทต่อเดือน ผลตอบแทนเฉลี่ย 4.5% ต่อปี ส่วนราคารีเซลในปัจจุบันแตะที่ 100,000 – 120,000 บาทต่อตารางเมตรแล้ว ซึ่งเป็นการปรับขึ้นตามราคาขายห้องใหม่ในปัจจุบัน
ย่านวงศ์สว่าง เป็นทำเลช่วงต้นๆ ของรถไฟฟ้าสายสีม่วง เป็นจุดตัดระหว่างกรุงเทพฯ และ จ.นนทบุรี ตรงบริเวณแยกวงศ์สว่างที่เชื่อมต่อกับถนนรัชดาภิเษกสามารถเดินทางเข้าเมืองได้อย่างง่ายดาย พบโครงการคอนโดมิเนียมเสนอขายในตลาดจำนวน 4 โครงการ 4,443 ยูนิต มียอดขายแล้ว 67% อย่างไรก็ตาม พบว่าโครงการที่มีการตอบรับดีจะอยู่บริเวณรอบสถานีวงศ์สว่างไม่เกิน 100 เมตร ซึ่งขายเกือบหมดแล้ว ด้านราคาขายเฉลี่ยโครงการคอนโดมิเนียมใกล้สถานีฯ ปัจจุบันประมาณ 90,000-100,000 บาทต่อตารางเมตร และในอนาคตคาดว่าราคาขายจะขยับขึ้นไปได้อีกตามราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นประมาณ 6% ต่อปี ด้านผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอยู่ที่ 5-6% ต่อปี หรือ 10,000 – 13,000 บาทต่อเดือน เนื่องจากเป็นทำเลที่อยู่ใกล้เคียงกับส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าทั้งสายสีน้ำเงิน และสายสีแดงอ่อน เพราะฉะนั้น หากมีโครงการที่สามารถพัฒนาให้มีราคาในระดับนี้และอยู่ติดสถานีฯจะเป็นโครงการที่น่าสนใจมาก" นายอนุกูล กล่าว
นอกจากนี้ ในอนาคตที่รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินอยู่ระหว่างขยายเส้นทางส่วนต่อขยายจากฝั่งบางซื่อไปท่าพระ จากฝั่งหัวลำโพงไปบางแค บริเวณนี้จะกลายเป็นลูปรถไฟฟ้าเส้นทางวงแหวนที่เชื่อมการเดินทางบนพื้นที่สำคัญ นั่นหมายถึงผู้ที่อยู่อาศัยใกล้แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงจะได้อานิสงส์การเดินทางที่สะดวกและครอบคลุมในทุกพื้นที่มากขึ้น และยังเป็นจุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายต่างๆ 3 เส้นทาง ซึ่งได้แก่ ที่สถานีบางซ่อนสามารถเชื่อมต่อไปรถไฟชานเมืองสายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน-บางซื่อ) และที่สถานีเตาปูนจะเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงบางซื่อ-ท่าพระ และยังเป็นจุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ อีกหนึ่งสายคือช่วงเตาปูน-ราชบูรณะถึงแม้ว่าในช่วงแรกที่รถไฟฟ้าสายสีม่วงเริ่มเปิดให้บริการในปี 2559 ผู้โดยสารอาจจะยังไม่ค่อยให้ความนิยม แต่ภายหลังทำการเชื่อมต่อในเดือนสิงหาคม 2560 ทำให้ยอดผู้ใช้บริการเพิ่มขึ้น จากข้อมูลของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย ระบุว่าปัจจุบันมีผู้ใช้รถไฟฟ้าสายสีม่วงกว่า 48,000 คนต่อวัน และคาดว่าในปี 2561 จะเพิ่มขึ้นเป็นหนึ่งแสนคนต่อวัน
