- Details
- Category: อสังหาริมทรัพย์ฯ
- Published: Tuesday, 06 February 2018 21:08
- Hits: 2345
คอนโดไฮเอ็นด์ รุ่นเก่าราคาไม่แพงขายดี ข้อดีมีมาก แต่ผู้สนใจซื้อไม่ควรมองข้ามข้อด้อย
คอนโดมิเนียมไฮเอ็นด์รุ่นเก่าที่มีอายุ 20 ปีหรือกว่านั้น ยังคงได้รับความสนใจสูงจากผู้ซื้ออย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในภาวะที่คอนโดรุ่นใหม่มีราคาปรับเพิ่มสูงขึ้นในอัตราที่รวดเร็วกว่า นอกเหนือจากราคาที่ถูกกว่าแล้ว คอนโดรุ่นเก่ายังมีข้อดีอื่นๆ อีกมาก อย่างไรก็ดี บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล แนะว่า ผู้ซื้อต้องพิจารณาข้อด้อยด้วยเช่นกัน
นายบัณฑูร ดำรงรักษ์ หัวหน้าฝ่ายบริการธุรกิจที่พักอาศัย เจแอลแอล กล่าวว่า “คอนโดมิเนียมไฮเอ็นด์รุ่นเก่าได้รับความนิยมจากผู้ซื้อทั้งชาวไทยและต่างชาติ โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อคอนโดราคาที่ย่อมเยากว่าเพื่อใช้อยู่เองทั้งนี้ คอนโดไฮเอ็นด์รุ่นเก่าบางโครงการ อาจมีราคาต่ำกว่าได้ถึงครึ่งหนึ่งของคอนโดไฮเอ็นด์รุ่นใหม่ในโครงการที่เพิ่งสร้างเสร็จหรือที่กำลังก่อสร้างในขณะนี้”
นอกเหนือจากราคาที่ถูกกว่าแล้ว จุดเด่นสำคัญที่ทำให้ผู้ซื้อสนใจคอนโดรุ่นเก่าคือ ขนาดพื้นที่ที่ค่อนข้างใหญ่ ตัวอย่างเช่น ห้องชุดสองห้องนอนในคอนโดมิเนียมรุ่นใหม่ ส่วนใหญ่จะมีพื้นที่ใช้สอยรวมอยู่ระหว่าง 55-60 ตารางเมตร ในขณะที่ถ้าเป็นคอนโดรุ่นเก่าจะมีขนาดพื้นที่ใช้สอยราว 70 ตารางเมตร นอกจากนี้ คอนโดรุ่นเก่ายังมีพื้นที่ส่วนกลางที่ค่อนข้างใหญ่กว่าด้วย รวมไปจนถึงการมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ค่อนข้างครบครันมากกว่าและขนาดใหญ่กว่า ไม่ว่าจะเป็นสระว่ายน้ำ พื้นที่จอดรถ ห้องฟิตเนส/ซาวน่า พื้นที่สำหรับเด็กเล่น ตลอดไปจนถึงสนามเทนนิส ซึ่งคอนโดรุ่นใหม่หลายๆ โครงการไม่มี
“ไม่น่าแปลกใจที่มีเจ้าของคอนโดไฮเอ็นด์รุ่นเก่าจำนวนไม่น้อยที่ไม่ต้องการขายต่อยูนิตที่ถือครองอยู่ในขณะนี้ โดยเฉพาะในโครงการที่มีการบำรุงรักษาและบริหารจัดการที่ดี” นายบัณฑูรกล่าว
อย่างไรก็ดี เจแอลแอลชี้ว่า นอกจากข้อดีแล้ว คอนโดรุ่นเก่ามีจุดด้อยกว่าคอนโดรุ่นใหม่ในบางประการซึ่งผู้สนใจซื้อต้องพิจารณาด้วยเช่นกัน
ประการแรก ผู้เช่าสวนใหญ่จะสนใจเช่าในโครงการที่ใหม่กว่า ดังนั้น หากซื้อคอนโดรุ่นเก่าเพื่อปล่อยเช่า อาจหาผู้เช่าได้ยากกว่า ยกเว้นเฉพาะโครงการเก่าที่มีการบริหารจัดการที่ดีมากและตั้งอยู่ในทำเลชั้นดี โดยเฉพาะในระยะที่สามารถเดินถึงสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสหรือรถไฟฟ้าใต้ดินได้สะดวก ซึ่งเป็นที่ต้องการสูงของผู้เช่า
นอกจากนี้ อายุที่มากขึ้นมักตามมาด้วยปัญหาเกี่ยวกับการบำรุงรักษาและการซ่อมแซมปรับปรุง โดยเฉพาะหากอาคารขาดการดูแลและบริหารจัดการที่ดี
นายเด็กซ์เตอร์ นอร์วิลล์ ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารอาคาร เจแอลแอล กล่าวว่า “อาจเป็นเรื่องยากที่ผู้สนใจซื้อจะสามารถรู้ได้ว่า คอนโดอาคารนั้นๆ มีการบริหารจัดการที่ดีหรือไม่จนกว่าจะย้ายเข้าไปอยู่จริง แต่การตรวจสอบว่า ผู้บริหารอาคารหรือบริษัทที่เข้ามาทำหน้าที่บริหารจัดการอาคารเป็นใคร และมีประสบการณ์และความน่าเชื่อถือมากน้อยเพียงใด ก็อาจพอช่วยให้ผู้ซื้อลดความเสี่ยงในประเด็นนี้ได้ในระดับหนึ่ง”
ความก้าวหน้าในด้านการออกแบบและเทคโนโลยีต่างๆ เป็นอีกประเด็นหนึ่งที่คอนโดรุ่นใหม่มักมีความได้เปรียบ ตัวอย่างเช่น คอนโดรุ่นเก่ามักได้รับการออกแบบให้แต่ละยูนิตมีระเบียงขนาดใหญ่ ซึ่งในปัจจุบันอาจมองว่า เป็นการใช้พื้นที่ได้ไม่เต็มประสิทธิภาพ
“แม้พื้นที่ใช้สอยภายในยูนิตอาจสามารถปรับปรุงให้มีประสิทธิภาพสูงขึ้นได้ แต่ผู้ที่คิดจะซื้อคอนโดรุ่นเก่าและตั้งใจที่จะปรับปรุงการใช้พื้นที่ จำเป็นต้องตรวจสอบกับนิติบุคคลอาคารชุดหรือฝ่ายบริหารอาคารก่อนว่า อาคารมีข้อห้ามใดๆ บ้างเกี่ยวกับการปรับปรุงต่อเติมห้องชุด ซึ่งในหลายๆ กรณี มักมีข้อห้ามการปรับปรุงต่อเติมใดๆ ที่จะมีผลกระทบต่อโครงสร้างหรือรูปลักษณ์โดยรวมของอาคาร”นายเด็กซ์เตอร์กล่าว
ในส่วนของเทคโนโลยี ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา เทคโนโลยีที่ช่วยเพิ่มความสะดวกสบายและประสิทธิภาพของอาคารมีการพัฒนาไปมาก ไม่ว่าจะเป็นลิฟต์ที่มีความเร็วสูงขึ้น ระบบการบริหารจัดการขยะและน้ำเสียที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น รวมถึงงานระบบต่างๆ ที่ทันสมัยขึ้นซึ่งนำไปสู่การประหยัดทัพยากรได้มากขึ้น และลดค่าใช้จ่ายด้านการบำรุงรักษา
ในด้านความปลอดภัย พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2535 กำหนดให้อาคารที่มีความสูงมากกว่า 8 ชั้น ต้องติดตั้งระบบดับเพลิงสปริงค์เลอร์ ระบบตรวจจับควัน และอื่นๆ ที่เกี่ยวกับความปลอดภัยในกรณีเกิดเพลิงไหม้ ทั้งนี้ แม้คอนโดมิเนียมระดับไฮเอ็นด์รุ่นเก่าหลายๆ อาคารที่ก่อสร้างก่อน พ.ร.บ. ฉบับนี้ประกาศใช้ จะมีการติดตั้งระบบป้องกันอัคคีภัยเหล่านี้ แต่มีบางอาคารที่ไม่มีการติดตั้งระบบสปริงค์เลอร์
นายเด็กซ์เตอร์กล่าวว่า “แม้การติดตั้งระบบหรือเทคโนโลยีใหม่เพิ่มเติมในภายหลังจะสามารถทำได้ แต่อาจมีความยุ่งยากไม่น้อย เพราะบางระบบต้องมีการติดตั้งในคอนโดแต่ละยูนิตด้วย นอกจากนี้ ผู้ที่สนใจซื้อคอนโดเก่าควรตรวจสอบสถานภาพทางการเงินของนิติบุคคลอาคารชุดด้วย เพราะหากมีการลงทุนปรับปรุงอาคารใหญ่ๆ เกิดขึ้น อาจเกิดภาระเพิ่มสำหรับเจ้าของยูนิต หากอาคารไม่มีเงินทุนเหลือมากพอ”
“เป็นที่ชัดเจนว่า คอนโดรุ่นเก่ามีข้อได้เปรียบเหนือคอนโดรุ่นใหม่ในหลายด้าน แต่ก็มีข้อด้อยด้วยเช่นกัน ซึ่งข้อด้อยเหล่านี้ บางเรื่องอาจสามารถแก้ไขได้ แต่บางเรื่องอาจแก้ไขไม่ได้ และผู้สนใจซื้อจำเป็นต้องพิจารณาว่าจะสามารถมองข้ามได้หรือไม่” นายบัณฑูรกล่าวสรุป
เกี่ยวกับเจแอลแอล
เจแอลแอลเป็นบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของโลก มีสำนักงานสาขา 300 แห่งทั่วโลก สำหรับในประเทศไทย เจแอลแอลเริ่มดำเนินธุรกิจมานับตั้งแต่ปี 2533 ปัจจุบันเป็นบริษัทระหว่างประเทศรายใหญ่ที่สุดในธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ด้วยพนักงานมากกว่า 1,600 คน และมีอสังหาริมทรัพย์ภายใต้การบริหารจัดการคิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้นกว่า 5 ล้านตารางเมตร นอกจากนี้ เจแอลแอลยังได้รับการจัดอันดับให้เป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์โดยภาพรวมอันดับหนึ่งของประเทศไทยติดต่อกันเจ็ดปีซ้อน ในการสำรวจความคิดเห็นของคนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ประจำปี 2560 โดยนิตยสารยูโรมันนี (Euromoney Real Estate Survey 2017)
