ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้ม...ให้มากกว่าความสะดวกในการเดินทาง

Details: Category: บทความทั่วไป; Published: Thursday, 28 August 2014 22:16; Hits: 3253

SCB EIC : ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้ม...ให้มากกว่าความสะดวกในการเดินทาง

ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ ออกบทวิเคราะห์ เรื่อง ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้ม...ให้มากกว่าความสะดวกในการเดินทาง โดยระบุว่า

ปัจจุบันกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีรถไฟฟ้าให้บริการจำนวน 4 สาย และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 9 สายในอีกประมาณ 10 ปีข้างหน้า ซึ่งจะครอบคลุมพื้นที่บริการมากขึ้นประมาณ 2 เท่าตัว ทั้งนี้ รถไฟฟ้าที่ดำเนินการให้บริการในปัจจุบันทั้ง 4 สาย ได้แก่ 1) รถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้มเส้นทางหมอชิต-แบริ่ง 2) สายสีเขียวอ่อน เส้นทางสนามกีฬา-บางหว้า 3) โครงการรถไฟฟ้ามหานคร สายเฉลิมรัชมงคล เส้นทางหัวลำโพง-พระราม4-บางซื่อ และ 4) รถไฟฟ้าเชื่อมท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ (Airport Rail Link) เส้นทางพญาไท-สนามบินสุวรรณภูมิ โดยในปัจจุบันรถไฟฟ้าทั้ง 4 สายนี้ สามารถครอบคลุมพื้นที่ได้เพียง 537 ตารางกิโลเมตร ซึ่งในอนาคตหากรถไฟฟ้าทั้ง 9 สายแล้วเสร็จ ทางอีไอซีประเมินว่าระบบรถไฟฟ้าจะสามารถครอบคลุมพื้นที่ได้ถึง 1,640 ตารางกิโลเมตร (รูปที่ 1)

สำหรับ เส้นทางที่กำลังจะก่อสร้างในระยะต่อไปคือ รถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้มส่วนต่อขยายจากหมอชิตไปยังสะพานใหม่และคูคต จะสร้างความเจริญให้กับย่านพหลโยธินตอนบนซึ่งมีแหล่งชุมชนและส่วนราชการหลายแห่งโดยขณะนี้โครงการได้รับอนุมัติการก่อสร้างเรียบร้อยแล้วและอยู่ในระหว่างรอการประมูลงานก่อสร้าง โดยเส้นทางนี้เป็นส่วนต่อจากรถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้มในปัจจุบันที่สิ้นสุดที่สถานีหมอชิต ซึ่งจะต่อขยายเส้นทางเพิ่มเติมจากสถานีหมอชิตไปทางทิศเหนือของกรุงเทพฯ ตามแนวถนนพหลโยธิน (เขตบางเขน-เขตสายไหม) ไปสิ้นสุดที่ ต.คูคต อ.ลำลูกกา จ.ปทุมธานี ผ่านสถานที่สำคัญต่างๆ มากมาย อาทิ ห้างสรรพสินค้า, ที่อยู่อาศัย, มหาวิทยาลัย, โรงพยาบาล, ท่าอากาศยานดอนเมือง และส่วนราชการ เช่น กรมป่าไม้ กรมทหารบกและทหารอากาศ รวมระยะทางทั้งสิ้นราว 18 กิโลเมตร (รูปที่ 2)

แน่นอนว่า เมื่อรถไฟฟ้าเส้นทางนี้แล้วเสร็จจะเพิ่มความสะดวกในการเดินทางเข้าสู่ใจกลางกรุงเทพฯ ของผู้อยู่อาศัยย่านสะพานใหม่-คูคต อ.ลำลูกกา และบริเวณใกล้เคียงโดยปัจจุบันมีผู้อยู่อาศัยบริเวณย่านดังกล่าวประมาณ 12 ล้านคน โดยในจำนวนนี้เป็นนักเรียนถึงราว 2.5 ล้านคน ซึ่งอีไอซีคาดว่าหากผู้อยู่อาศัยย่านดังกล่าวมีความต้องการเดินทางเข้าสู่กรุงเทพฯ ชั้นในโดยรถยนต์ส่วนบุคคลจะใช้เวลาประมาณ 2-3 ชั่วโมง แต่ถ้าหากเปลี่ยนมาใช้ระบบรถไฟฟ้าเดินทางจากสถานีคูคตถึงสถานีอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิจะใช้เวลาเพียง 35 นาที และเสียค่าเดินทางราว 50 บาทเท่านั้น

นอกจากนี้ แล้วรถไฟฟ้าเส้นนี้ยังสามารถพัฒนาให้เชื่อมต่อกับท่าอากาศยานดอนเมืองเพื่อเพิ่มความสะดวกให้กับผู้โดยสารในการเข้าสู่ใจกลางกรุงเทพฯ อีกด้วยจำนวนผู้โดยสารที่ใช้สนามบินดอนเมืองมีจำนวนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยจำนวนผู้โดยสารที่ใช้บริการเพิ่มขึ้นสูงถึงเกือบ 16 ล้านคน หรือประมาณ 4.5 เท่าตัวในปี 2013 จากเดิมที่มีจำนวนผู้โดยสารโดยเฉลี่ยระหว่างปี 2007 ถึง 2012 (รูปที่ 3) เนื่องจากท่าอากาศยานดอนเมืองถือว่าเป็น hub ของสายการบินต้นทุนต่ำ รวมถึงหากมีการย้ายฐานปฏิบัติการสายการบินไทยสไมล์ จากท่าอากาศยานสุวรรณภูมิมายังท่าอากาศยานดอนเมืองในเดือนสิงหาคม 2014 ก็ยิ่งทำให้การจราจรในการเดินทางทั้งขาเข้าและขาออกสนามบินดอนเมืองมีความคับคั่งมากยิ่งขึ้น

อีไอซี เห็นว่าหากการท่าอากาศยานมีการจัดสรรรถบัสเพื่อขนส่งผู้โดยสารระหว่างท่าอากาศยานดอนเมืองมายังสถานีรถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้มที่สถานีอนุสาวรีย์หลักสี่หรือสถานีสะพานใหม่ เพื่อเพิ่มความสะดวกให้กับผู้โดยสารในการเดินทางเชื่อมต่อกับระบบรถไฟฟ้า จะช่วยย่นระยะเวลาเดินทางเข้าและออกจากสนามบินดอนเมืองสู่กรุงเทพฯ ชั้นในได้ และยังลดการจราจรที่ติดขัดบริเวณย่านสนามบินดอนเมืองอีกด้วย โดยประเมินว่ารถไฟฟ้าเส้นนี้จะสามารถรองรับปริมาณผู้โดยสารได้ถึง 60,000-80,000 คนต่อวัน ซึ่งเพียงพอต่อความต้องการของทั้งผู้อยู่อาศัยในย่านดังกล่าวและผู้โดยสารที่ใช้บริการท่าอากาศยานดอนเมือง ทั้งนี้ ส่วนต่อขยายสายสีเขียวเข้มจะสามารถเปิดให้บริการได้ก่อนที่ส่วนต่อขยาย Airport Rail Link (พญาไท-บางซื่อ-ดอนเมือง) แล้วเสร็จถึง 4 ปี

นอกจากความสะดวกในการเดินทางแล้ว ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังเป็นอีกธุรกิจหนึ่งที่ได้รับปัจจัยบวกจากรถไฟฟ้าเส้นทางนี้โดยตรง ทั้งนี้ ยังมีความต้องการทั้งโครงการบ้านเดี่ยว ทาวเฮ้าส์ และคอนโดมิเนียมที่แตกต่างกันในย่านต่างๆเช่น ในย่านลำลูกกาและสายไหมจะเน้นบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์เพื่อตอบสนองลูกค้าที่มีครอบครัวและต้องการความเป็นส่วนตัวเป็นหลัก โดยระหว่างปี 2011-2013 มีการเปิดตัวบ้านเดียวในช่วงราคา 3-5 ล้านบาทประมาณ 1,200 ยูนิต ขณะที่การเปิดตัวบ้านโครงการที่อยู่อาศัยในย่านสะพานใหม่และรัชโยธิน เน้นคอนโดมิเนียมเพื่อตอบสนองลูกค้ากลุ่มนักศึกษาและวัยเริ่มทำงาน เนื่องจากมีมหาวิทยาลัยตั้งอยู่ถึง 3 แห่ง ได้แก่ มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ มหาวิทยาลัยศรีปทุม และมหาวิทยาลัยเกริก รวมถึงสถานศึกษาอื่นๆ อีกด้วย โดยระหว่างปี 2011-2013 ย่านสะพานใหม่มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมในช่วงราคา 0.5-2 ล้านบาทถึงราว 800 ยูนิต ทั้งนี้ อีไอซีประเมินว่าการเติบโตด้านอสังหาริมทรัพย์ยังคงไม่เข้าสู่ภาวะ oversupply ซึ่งเห็นได้จากคอนโดมิเนียมช่วงรัชโยธิน ซอยเสนา 2 ถึงมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว มีคนเข้าพักถึง 78% สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่ยังมีอยู่และไม่มีปัญหาการซื้อ-ขายและการโอน

แต่คาดว่า ราคาของอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวขึ้นอย่างชัดเจนเมื่อส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียวนี้แล้วเสร็จอีไอซี ประเมินว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมที่ขึ้นใหม่จะมีราคาสูงขึ้นประมาณ 25-45% นับจากเมื่อโครงการรถไฟฟ้าเริ่มประมูลจนก่อสร้างแล้วเสร็จ โดยช่วงการประมูลโครงการรถไฟฟ้า คอนโดมิเนียมที่ขึ้นใหม่คาดว่าจะมีราคา 55,000 บาทต่อตารางเมตร จากนั้นจะปรับขึ้นเป็น 60,000- 65,000 บาทต่อตารางเมตร ในช่วงก่อสร้างรถไฟฟ้าและ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร เมื่อโครงการโครงการรถไฟฟ้าแล้วเสร็จ ซึ่งเป็นอัตราที่ใกล้เคียงกับราคาที่ปรับขึ้นของส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสีเขียวช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ ทั้งนี้ รวมถึงที่ดินซึ่งเป็นต้นทุนของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่คาดว่าหลังจากที่รถไฟฟ้าก่อสร่างแล้วเสร็จราคาจะปรับตัวสูงขึ้นราว 10%-15%

อีไอซี มองว่าธุรกิจค้าปลีกโดยเฉพาะ grocery store ขนาดเล็กจะเป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่ได้รับอานิสงส์ตามมาจากการที่มีรถไฟฟ้า เนื่องมาจากการขยายตัวของเมืองและพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงการเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าก่อให้เกิดความต้องการสินค้าอุปโภคบริโภคตามมา รวมถึงโครงสร้างประชากรและพฤติกรรมการใช้จ่ายของประชากรในกรุงเทพฯ ซึ่งมีการเพิ่มจำนวนของครอบครัวขนาดเล็กและส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มวัยทำงานที่ต้องการความสะดวกและรวดเร็วในการจับจ่ายสินค้า โดยจะซื้อสินค้าจำนวนไม่มากนักในแต่ละครั้ง แต่จะซื้อสินค้าถี่ขึ้นและนิยมซื้อสินค้าใกล้บ้าน ทำให้ธุรกิจ grocery store ขนาดเล็กสามารถตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคย่านที่รถไฟฟ้าพาดผ่านได้อย่างลงตัว

ถึงแม้ว่า grocery store ขนาดเล็กจะมีการเปิดสาขาอย่างต่อเนื่องในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา แต่จำนวนสาขาในย่านบางเขน-สายไหมก็ยังอยู่ในระดับต่ำ และยังสามารถเพิ่มจำนวนได้อีกทั้งนี้ จำนวนร้านค้าปลีกขนาดเล็กในย่านดังกล่าวยังอยู่ที่ 11 สาขาต่อประชากร 1 ล้านคน ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยโดยทั่วไปในกรุงเทพฯ ซึ่งอยู่ที่ 20 สาขาต่อประชากร 1 ล้านคน ประกอบกับความหนาแน่นของผู้อยู่อาศัยที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในอนาคตจากคอนโดมิเนียม ซึ่งส่วนใหญ่มีสมาชิกครอบครัวประมาณ 1-3 คน ทำให้ธุรกิจค้าปลีกถือเป็นอีกธุรกิจหนึ่งที่มีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง

Implication เพื่อรองรับจำนวนผู้โดยสารสนามบินดอนเมืองที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ผู้ประกอบการด้านการบินและการท่าอากาศยานควรเตรียมตัวให้พร้อมเพื่ออำนวยความสะดวกในการเดินทางเข้าสู่ระบบรถไฟฟ้าและเริ่มต้นทำการประชาสัมพันธ์ก่อนที่รถไฟฟ้าเส้นทางนี้จะก่อสร้างแล้วเสร็จโดยในระหว่างที่รถไฟฟ้ากำลังทำการก่อสร้าง ผู้ให้บริการด้านการบินควรร่วมมือกับทางการท่าอากาศยานเพื่อศึกษารูปแบบและวางแผนการขนส่งผู้โดยสารจากท่าอากาศยานดอนเมืองมายังสถานีรถไฟฟ้า เพื่อให้ได้รับประโยชน์จากระบบขนส่งมวลชนรถไฟฟ้าสูงสุด

อสังหาริมทรัพย์ย่านรัชโยธินและสะพานใหม่เป็นทำเลที่น่าจับตามอง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่มีแนวโน้มราคาพุ่งขึ้นจากอานิสงส์ของโครงการส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้ม ประกอบกับปัจจัยด้านความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงไม่เข้าสู่ภาวะ oversupply

หากนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ต้องการพัฒนาที่ดินย่านดังกล่าวเป็นที่อยู่อาศัย ควรรีบเข้าไปหาทำเล เพื่อเตรียมพร้อมในการขยายธุรกิจก่อนที่ราคาจะดีดตัวเมื่อรถไฟฟ้าจะสร้างแล้วเสร็จโดยปัจจุบันพื้นที่ย่านสะพานใหม่-คูคต ยังถือว่าเป็นบริเวณที่มีประชากรอาศัยหนาแน่นน้อย โดยมีประชากรอาศัยเฉลี่ย 8,000 คนต่อตารางกิโลเมตร ขณะที่พื้นที่ที่จัดว่าเป็นบริเวณที่มีประชากรอาศัยหนาแน่นมาก มีประชากรอาศัยเฉลี่ย 50,000 คนต่อตารางกิโลเมตร แสดงให้เห็นถึงโอกาสที่ยังสามารถพัฒนาต่อไปได้อีกมาก

โดย : ดร.สุปรีย์ ศรีสำราญ ([email protected])

Economic Intelligence Center (EIC) EIC Online: www.scbeic.com