- Details
- Category: วิเคราะห์-เศรษฐกิจ
- Published: Friday, 28 August 2020 12:27
- Hits: 4810
การวิเคราะห์ศักยภาพที่ดินที่เปลี่ยนไปตาม ‘ร่าง’ ผังเมืองใหม่กรุงเทพมหานคร ครั้งที่ 4 เป็นรายโซน
บทความโดย สายสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร
จากบทความครั้งที่แล้ว จะเห็นภาพรวมว่าการเปลี่ยนไปของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครที่กำลังจะเกิดขึ้นในครั้งนี้ จะส่งผลต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้ดูน่าสนใจไม่น้อย มีทั้งการขยายตัวของเมือง และความเจริญออกไปมากยิ่งขึ้น เพิ่มพื้นที่ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้งในแนวราบและแนวสูง เพิ่ม FAR ให้เมืองมีความหนาแน่นมากยิ่งขึ้น โดยพื้นที่ที่จะเกิดการเปลี่ยนแปลงจะครอบคลุมไปทั่วทั้งกรุงเทพมหานคร
ในบทความครั้งนี้เราจะมาวิเคราะห์เป็นรายโซน โดยเฉพาะโซนที่เกิดการเปลี่ยนแปลงความสามารถในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประเภทแนวสูง ก่อนซึ่งจะเปรียบเทียบให้เห็นว่า ถ้าผังเมืองรวมเมืองกรุงเทพมหานคร มีการเปลี่ยนแปลงแล้ว ศักยภาพที่ดินในบริเวณไหนบ้างที่ดูน่าสนใจ
รูปที่ 1 แสดงโซนในผังเพื่อวิเคราะห์ตามความสามารถในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
โซนที่เลือกนำมาวิเคราะห์เป็นบริเวณที่เกิดการเปลี่ยนแปลงที่ดูน่าสนใจมากที่สุด จะอยู่ในกรอบโครงข่ายรถไฟฟ้าที่กำลังจะเปิดให้บริการทางฝั่งเหนือไปจนถึงฝั่งตะวันออก ในพื้นที่บางส่วนของรถไฟฟ้าสายสีเขียว สีส้ม สีเหลือง และสีชมพู ซึ่งตามแนวทางการพัฒนาผังเมืองฯ ส่งเสริมให้เป็นบริเวณ New CBD เพราะมีการลงทุนของภาครัฐขนาดใหญ่ พร้อมทั้งมี Facilities เหมาะสมต่อการเจริญเติบโตในทุกด้าน รวมถึงเพื่อกระจายความเจริญออกไปไม่กระจุกตัวอยู่แค่ใจกลางเมืองเท่านั้น และในบางพื้นที่ได้วางแผนการขยายตัวของที่อยู่อาศัยให้หนาแน่นมากยิ่งขึ้น เพราะพื้นที่นี้สามารถเดินทางเข้าถึงแหล่งงานและพาณิชยกรรมใจกลางเมืองได้สะดวกด้วยระบบขนส่งมวลชนที่ดีขึ้น จึงเพิ่มศักยภาพในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทแนวสูง ให้รองรับจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้นได้ เช่น จากเดิมบางพื้นที่สามารถพัฒนาอาคารอยู่อาศัยรวมที่มีขนาดพื้นที่ใช้สอยเพียงแค่ 2,000 ตร.ม./อาคาร ได้เพิ่มขนาดเป็นพื้นที่ใช้สอยไม่เกิน 10,000 ตร.ม./อาคาร และในบางพื้นที่ยังสามารถพัฒนาให้มีพื้นที่ใช้สอยได้เกิน 10,000 ตร.ม./อาคาร อีกด้วย (ตามรูป)
โซนนี้เป็นพื้นที่ชุมชนอยู่อาศัย และพาณิชยกรรมที่มีความหนาแน่นมาก เป็นศูนย์กลางการท่องเที่ยวและย่านธุรกิจที่สำคัญ ครอบคลุมตั้งแต่แยกอโศกไปตามถนนสุขุมวิทถึงถนนเอกมัย ซึ่งในบริเวณนี้มีการเปลี่ยนแปลงไม่มากนัก เพราะมีความหนาแน่นสูงอยู่แล้ว แต่ที่เห็นได้ชัดคือบริเวณที่ต่อเนื่องจากเขตเมืองชั้นใน มีการขยายตัวของแหล่งชุมชนหนาแน่นปานกลางไปตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวบนถนนเส้นสุขุมวิท ออกไปจนถึงรถไฟฟ้าสายสีเหลืองบนถนนศรีนครินทร์ เพื่อขยายพื้นที่รองรับการอยู่อาศัยของคนทำงานในเมือง เพิ่มศักยภาพในการพัฒนาที่ดินประเภทแนวสูงได้มากขึ้น และเพิ่ม FAR ให้มีความหนาแน่นมากขึ้น
บริเวณที่เกิดการเปลี่ยนแปลงต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทแนวสูง ที่ดูน่าสนใจในโซนนี้จะอยู่บริเวณถนนอ่อนนุชจนถึงถนนศรีนครินทร์ และในซอยพัฒนาการที่ทะลุออกเส้นอ่อนนุช รวมถึงซอยย่อยในอ่อนนุชทั้งหมด จากพื้นที่สีเหลือง ย.๔ ตามผังเมืองฯ เดิมจะมีการเปลี่ยนแปลงเป็นพื้นที่สีส้ม ย.๗ ตามร่างผังเมืองฯ ใหม่ในครั้งนี้แทน ทำให้ที่ดินบริเวณนี้มีศักยภาพเพิ่มขึ้นเทียบเท่ากับบริเวณโดยรอบที่เดิมได้เป็นพื้นที่สีส้มกันมาก่อนแล้ว
จากรูปจะเห็นว่ามีการพัฒนาคอนโดมิเนียมแค่ในพื้นที่สีส้มตามผังเมืองฯ เดิม บริเวณโดยรอบสถานีต่างๆ ของรถไฟฟ้าสายสีเขียว และมีการพัฒนาเข้าไปตามถนนเมนที่เป็นทางสัญจรหลักของคนในพื้นที่ แต่ในถนนเมนหลักอย่างถนนอ่อนนุชกลับมีการพัฒนาคอนโดมิเนียมเพียงแค่เล็กน้อย เป็นเพราะถนนเส้นนี้ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่สีเหลือง ตามข้อจำกัดของผังเมืองฯ เดิมถ้าจะพัฒนาคอนโดมิเนียมให้มีขนาดที่เหมาะสมจะต้องติดถนนใหญ่ตั้งแต่ 10 ม. ขึ้นไป
เมื่อเปรียบเทียบข้อกำหนดของพื้นที่สีเหลือง ย.๔ ที่กำลังเปลี่ยนเป็นพื้นที่สีส้ม ย.๗ นั้น จะเห็นว่าศักยภาพที่ดินในซอยย่อยของถนนพัฒนาการ และอ่อนนุช ที่มีความกว้างตั้งแต่ 6 ม. แต่น้อยกว่า 10 ม. ดีขึ้น สามารถพัฒนาคอนโดมิเนียมให้มีขนาดพื้นที่ใช้สอยได้ไม่เกิน 10,000 ตร.ม./อาคาร จากเดิมทำได้เพียงแค่ 2,000 ตร.ม./อาคาร เท่านั้น และตามกฎหมายควบคุมการก่อสร้างถ้าขนาดถนนหน้าที่ดินกว้างไม่ถึง 10 ม.ไม่สามารถก่อสร้างอาคารสูงได้เกิน 23 ม. ทำให้ที่ดินในซอยขนาดเล็กนี้ต้องพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมไม่เกิน 8 ชั้นเท่านั้น ซึ่งบริเวณนี้มี FAR เพิ่มขึ้นเป็น 4:1 เพียงพอต่อการพัฒนาโครงการแบบ Low Rise ได้
พื้นที่สีส้ม ย.๗ นี้ ยังมีอีกบริเวณที่น่าสนใจ คือ ที่ดินติดถนนศรีนครินทร์ที่มีความกว้างถนนประมาณ 30 ม. รวมถึงที่ดินในรัศมี 500 ม.จากสถานีรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (เปิดให้บริการประมาณปี 2564) ที่อยู่ติดถนนกว้าง 10 ม.ขึ้นไป จะทำให้ที่ดินในบริเวณดังกล่าวมีศักยภาพมากขึ้น สามารถสร้างเป็นอาคารขนาดใหญ่พิเศษ พัฒนาคอนโดมิเนียมแบบ High Rise ที่มีพื้นที่ใช้สอยขนาดเกิน 10,000 ตร.ม./อาคารได้ แต่ด้วย FAR ที่ไม่มากนักจะต้องดูที่ดินที่มีขนาดประมาณ 2 ไร่ขึ้นไปถึงจะทำเกิน 10,000 ตร.ม./อาคารได้
โซนนี้มีแนวโน้มของระบบขนส่งมวลชนที่ดีมากขึ้น เพราะถูกล้อมรอบด้วยรถไฟฟ้าหลายสาย ทั้งสายสีเหลือง สีส้ม สีชมพู และสีเขียว และยังเป็นส่วนที่ต่อขยายจากเมืองชั้นใน ทำให้ศักยภาพที่ดินบริเวณถนนพระราม 9, ถนนลาดพร้าว ไปจนถึงถนนรามอินทรา เหมาะสมต่อการพัฒนาชุมชนการอยู่อาศัยให้หนาแน่นขึ้น ซึ่งแต่เดิมบริเวณนี้เป็นแหล่งชุมชนการอยู่อาศัยแนวราบเป็นหลัก และมีความหนาแน่นอยู่พอสมควร จึงเพิ่มศักยภาพในการพัฒนาแนวสูงแทน และเพิ่ม FAR ให้เหมาะสมมากยิ่งขึ้นด้วย รวมทั้งจุดร่วมของสถานีรถไฟฟ้า หรือจุดตัดกับถนนหลัก จะเกิดเป็นโซนพาณิชยกรรมเพิ่มขึ้น ที่ดินบริเวณนี้ต้องอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าในรัศมีตามเงื่อนไขฃองผังเมืองฯ ใหม่ หรือติดถนนใหญ่ถึงจะดี
โซนย่อยนี้มีความน่าสนใจต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทแนวสูง เป็นส่วนต่อขยายความเจริญจากถนนรัชดาภิเษกและถนนพหลโยธิน ออกมาตามที่ดินในกรอบของถนนลาดพร้าว ถนนรามอินทรา และถนนประเสริฐมนูกิจ ด้วยการคมนาคมที่มีแนวโน้มสะดวกมากขึ้นและมีความเป็นชุมชนสูง จึงมีการปรับจากพื้นที่สีเหลือง ย.๔ ตามผังเมืองฯ เดิม เปลี่ยนใหม่เป็นพื้นที่สีส้ม ย.๖-ย.๙ ตามร่างผังเมืองฯ ใหม่ ทำให้ศักยภาพในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในแนวสูงดีมากขึ้น และพื้นที่สีแดง พ.๑ เป็น พ.๕ ที่ได้ผลประโยชน์จากเงื่อนไขใกล้สถานีรถไฟฟ้าที่กำลังจะแล้วเสร็จ ทำให้สร้างอาคารได้ใหญ่ขึ้น
จากสภาพจริงถึงแม้ว่าบริเวณนี้จะมี Facilities ที่ครบครันเหมาะสมต่อการอยู่อาศัย แต่ก็มีการพัฒนาคอนโดมีเนียมไม่มากนัก ในปัจจุบันมีการพัฒนาคอนโดมิเนียมแบบ Low Rise แค่บริเวณพื้นที่สีส้มที่สามารถเดินทางไปรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (MRT) และรถไฟฟ้าสายสีเขียวได้ หรือบริเวณริมถนนใหญ่อย่างเช่น ถนนโชคชัย 4, ลาดพร้าว-วังหิน, นาคนิวาส, ลาดปลาเค้า เพราะว่าตามผังเมืองฯ เดิมพื้นที่นี้อยู่ในพื้นที่สีเหลือง การพัฒนาคอนโดมิเนียมให้ดูคุ้มค่า จะต้องอยู่ริมถนนมีความกว้างตั้งแต่ 10 ม. ขึ้นไป แต่ถ้ามีการปรับเปลี่ยนสีตามร่างผังเมืองฯ ครั้งใหม่ และรถไฟฟ้าสายสีเหลือง, สายสีชมพูแล้วเสร็จ ศักยภาพที่ดินในบริเวณนี้จะดีขึ้น
ในโซนย่อยนี้ บริเวณแรกที่น่าสนใจจะมีการเปลี่ยนศักยภาพของที่ดิน จากพื้นที่สีเหลือง ย.๔ ปรับเป็นพื้นที่สีส้ม ย.๖-ย.๙ ตามผังเมืองฯ ใหม่ซึ่งมีลักษณะคล้ายกัน คือสามารถสร้างอาคารอยู่อาศัยรวมพื้นที่ไม่เกิน 10,000 ตร.ม./อาคาร ในซอยขนาดเล็กที่กว้างเริ่มต้นเพียงแค่ 6 ม. จากเดิมที่ต้องติดถนนที่กว้าง 10 ม. ขึ้นไปถึงจะทำได้ อย่างเช่นในพื้นที่ส่วนใหญ่ของบริเวณนี้ที่จะเปลี่ยนเป็น ย.๖ ทำให้ที่ดินในซอยย่อยที่เข้าจากถนนโชคชัย 4, ลาดพร้าว-วังหิน, นาคนิวาส, ลาดปลาเค้า ที่สามารถต่อรถเพื่อเข้าถึงสถานีรถไฟฟ้าได้ และมีความกว้างถนนเริ่มต้นแค่ 6 ม. ก็สามารถพัฒนาคอนโดมิเนียมแบบ Low Rise ขนาดไม่เกิน 10,000 ตร.ม./อาคารได้ จากเดิมที่พัฒนาได้แค่ 2,000 ตร.ม./อาคารเท่านั้น
ที่ดินบริเวณที่อยู่ในรัศมี 500 ม. จากสถานีรถไฟฟ้าสายสีเหลือง, สีชมพูที่กำลังก่อสร้างแล้วเสร็จ และติดริมถนนใหญ่ตั้งแต่ 10 ม. ขึ้นไป เช่น ถนนลาดพร้าว, มัยลาภ หรือที่ดินที่ติดถนนใหญ่ที่กว้าง 30 ม. ขึ้นไป เช่น ถนนรามอินทรา, ประเสริฐมนูกิจ, ประดิษฐ์มนูธรรม สามารถสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษเกิน 10,000 ตร.ม./อาคารได้ แต่ก็มี FAR ไม่มากนัก ทำให้การพัฒนาเป็น High Rise ให้มีขนาดเกิน 10,000 ตร.ม. ควรมีที่ดินตั้งแต่ 2 ไร่ขึ้นไป
พื้นที่สีส้ม ย.๖-ย.๙ จะมีเงื่อนไขของขนาดถนน และระยะห่างสถานีรถไฟฟฟ้าที่สัมพนธ์กับขนาดอาคารเหมือนกัน แตกต่างกันแค่จำนวน FAR ที่เพิ่มขึ้นเป็น 3.5, 4.0, 4.5, 5.0 ตามลำดับ ทำให้ตอนต้นของถนนโชคชัย 4 ถนนสังคมสงเคราะห์ ไล่ไปจนถึงตอนต้นของถนนลาดพร้าววังหิน ที่มีการเปลี่ยนเป็นพื้นที่ ย.๙ จะมีการเพิ่มของ FAR มากที่สุดได้ถึง 5:1
อีกบริเวณที่น่าสนใจของโซนย่อยนี้คือ พื้นที่สีแดงจากเดิม พ.๑ เปลี่ยนเป็น พ.๕ริมถนนลาดพร้าวช่วงตลาดโชคชัย 4 ที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าในรัศมี 500 ม. และ ริมถนนประดิษฐ์มนูธรรมประมาณช่วง Central Festival Eastville / CDC ที่ติดถนนใหญ่ 30 ม. ขึ้นไป จะพัฒนาเป็นอาคารขนาดใหญ่พิเศษเกิน 10,000 ตร.ม./อาคาร และ FAR ยังได้สูงถึง 7:1 เพียงพอต่อการพัฒนาคอนโดมิเนียม High Rise ได้
ในโซนย่อยนี้มีบริเวณที่น่าสนใจอยู่แถวถนนลาดพร้าวฝั่งใต้ (ฝั่งเลขคู่) ที่ทะลุออกสุทธิสาร ห้วยขวาง และรามคำแหงได้ จะมีการปรับจากพื้นที่สีเหลือง ย.๔ เปลี่ยนเป็นพื้นที่สีส้ม ย.๗ แทน พื้นที่นี้เป็นชุมชนการอยู่อาศัยเดิมที่ส่วนใหญ่มีขนาดถนนกว้างน้อยกว่า 10 ม. ในตามข้อกำหนดของพื้นที่สีเหลืองตามผังเมืองฯ เดิมสามารถพัฒนาได้แค่ไม่เกิน 2,000 ตร.ม./อาคารเท่านั้น จึงดูไม่ค่อยคุ้มค่าในการลงทุน ปัจจุบันยังไม่มีการพัฒนาคอนโดมิเนียมเข้ามาในพื้นที่นี้ ทั้งๆ ที่มี Facilities เหมาะสมต่อการอยู่อาศัยเป็นอย่างมาก มีการพัฒนาคอนโดมิเนียมเข้ามาสุดแค่พื้นที่สีส้มตามผังเมืองฯ เดิมเท่านั้น การเปลี่ยนผังเมืองฯ ใหม่นี้จึงได้ขยายพื้นที่สีส้มออกมาเพื่อรองรับการอยู่อาศัยที่เกาะติดแนวรถไฟฟ้าให้หนาแน่นมากขึ้น และบริเวณ New CBD แถวถนนพระราม 9 จะเปลี่ยนเป็นพื้นที่สีน้ำตาล ย.๑๓ เป็นช่วงที่จะมีการขยายตัวของตัวเมืองชั้นในเพิ่มออกมาตามแนวรถไฟฟ้าสายสีส้ม เพราะปัจจุบันบริเวณนี้มีการเจริญเติบโตสูง เป็นทั้งแหล่งพาณิชยกรรมและแหล่งงานแห่งใหม่ที่เริ่มมีความหนาแน่นมากขึ้น
โซนย่อยที่จะกล่าวถึงนี้จะมีการปรับเปลี่ยนจากพื้นที่สีเหลือง ย.๔ เป็นพื้นที่สีส้ม ย.๗ จะทำให้ศักยภาพที่ดินทั้งหมดดีขึ้น ซึ่งในโซนย่อยนี้จะแบ่งความน่าสนใจออกเป็น 3 บริเวณ
1. บริเวณแรกเป็นที่ดินฝั่งถนนรัชดาภิเษกด้านในข้ามคลองลาดพร้าวไปแล้ว ที่สามารถทะลุออกถนนลาดพร้าวและถนนประดิษฐ์มนูธรรมได้ ทำให้ที่ดินบริเวณนี้มีศักยภาพดีขึ้น ถึงแม้ว่าสภาพตามจริงขนาดถนนในซอยบริเวณนี้ส่วนใหญ่จะมีความกว้างไม่ถึง 10 ม. แต่ถ้าเปลี่ยนผังเมืองฯ ใหม่แล้วก็สามารถสร้างคอนโดมิเนียมให้ใหญ่ขึ้นมีขนาดไม่เกิน 10,000 ตร.ม./อาคาร พัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม แบบ Low Rise ทำเลในซอยที่สามารถเดินทางออกสู่สถานีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (MRT) ที่เปิดให้บริการแล้วในสถานีสุทธิสาร, ห้วยขวางได้
2. บริเวณต่อมาที่ดินริมถนนลาดพร้าวทั้งหมดที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าสายสีเหลืองในระยะ 500 ม. และริมถนนประดิษฐ์มนูธรรมที่มีความกว้าง 30 ม. สามารถพัฒนาคอนโดมิเนียมแบบ High Rise ให้เป็นอาคารขนาดใหญ่พิเศษพื้นที่เกิน 10,000 ตร.ม./อาคารได้
3. อีกบริเวณที่น่าสนใจคือที่ดินในซอยที่ทะลุจากถนนลาดพร้าวออกสู่ถนนรามคำแหง อย่างเช่น ถนนศรีวรา ซอยรามคำแหง 43/1 และซอยมหาดไทย (รามคำแหง 65) ที่เป็นชุมชนหนาแน่นกันอยู่พอสมควร ถ้ารถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างในสายเหลืองบนถนนลาดพร้าว และสายสีส้มบริเวณ ม.รามคำแหงแล้วเสร็จ ทำเลที่ดินในซอยย่อยที่มีขนาดเล็กกว่า 10 ม. ในบริเวณนี้ก็น่าจะเหมาะสมในการอยู่อาศัยเพราะเดินทางเข้าถึงได้สะดวกมากขึ้น สามารถพัฒนาคอนโดมิเนียมแบบ Low Rise ขนาดไม่เกิน 10,000 ตร.ม./อาคารดีขึ้นกว่าเดิมที่ทำได้แค่ 2,000 ตร.ม./อาคารเท่านั้น
โซนย่อยต่อมาเป็นที่ดินทางฝั่งถนนพระราม 9 ปรับจากพื้นที่สีส้ม ย.๖ เปลี่ยนเป็นพื้นที่สีน้ำตาล ย.๑๓ ตั้งแต่แยกผังเมืองฯ RCA เลยไปจนถึง ซ.ศูนย์วิจัย และถนนประดิษฐ์มนูธรรม ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีส้ม ที่จะขยายพื้นที่เพื่อรองรับแหล่งพาณิชยกรรม และการอยู่หนาแน่นมากออกมาจากเมืองชั้นในมีการเพิ่ม FAR ให้มากถึง 7:1 แต่ที่น่าสนใจที่สุดต้องเป็นที่ดินที่อยู่ติดถนนที่กว้างตั้งแต่ 10 ม. ขึ้นไป เพราะที่ดินจะเพิ่มศักยภาพสามารถก่อสร้างคอนโดมิเนียมแบบ High Rise ที่เป็นอาคารขนาดใหญ่พิเศษขนาดเกิน 10,000 ตร.ม. ขึ้นไปได้
โซนนี้จะเป็นส่วนต่อขยายพื้นที่พาณิชยกรรมและแหล่งชุนชนจากใจกลางเมืองออกมาบริเวณถนนรัชดาภิเษกไปตามแนวถนนจนถึงสถานีร่วมบางซื่อ และสถานีจตุจักร ให้มีความหนาแน่นมากยิ่งขึ้นสามารถรองรับความเจริญที่จะขยายตัวออกมาตามแนวรถไฟฟ้าที่มีสถานีกลางเมกะโปรเจคขนาดใหญ่ และมีการขยายตัวของชุมชนการอยู่อาศัยไปตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวขึ้นไปทางเหนือจนถึงรามอินทรา-ดอนเมืองที่จะเห็นได้ว่ามีการเพิ่ม FAR ไปตลอดแนว ศักยภาพที่ดินจะดียิ่งขึ้นถ้าอยู่ในรัศมีจากสถานีรถไฟฟ้าตามข้อกำหนด ยิ่งอยู่ในบริเวณจุดที่เป็นสถานีร่วมจะพัฒนาในเชิงพาณิชย์ได้เพิ่มขึ้นอีกด้วย
บริเวณที่น่าสนใจต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทแนวสูงในโซนนี้จะเป็นทำเลตั้งแต่ห้าแยกลาดพร้าวไล่ไปตามถนนพหลโยธินในแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวจนถึงถนนรัชดาภิเษก ที่เปลี่ยนจากพื้นที่สีส้ม ย.๗ เป็นพื้นที่สีน้ำตาล ย.๑๓ ตามร่างผังเมืองใหม่แทน ทำให้ที่ดินในบริเวณนี้มีศักยภาพสูงยิ่งขึ้น ขอเพียงแค่เป็นที่ดินที่ติดถนนกว้าง 10 ม. ขึ้นไปจะสามารถสร้างคอนโดมเนียมแบบ High Rise ที่เป็นอาคารขนาดใหญ่พิเศษได้เต็มพื้นที่ตาม FAR ที่เพิ่มขึ้น และไม่จำเป็นที่จะต้องติดถนนใหญ่ที่ต้องมีความกว้างถึง 30 ม. หรือห่างจากสถานีรถไฟฟ้าในระยะ 500 ม. ตามข้อกำหนดผังเมืองฯ เดิม ซึ่งจากรูปจะเห็นได้ว่าในทำเลดังกล่าวนี้ปัจจุบันมีการพัฒนาคอนโดมิเนียมแค่บริเวณริมถนนพหลโยธินที่มีความกว้างประมาณ 32 ม.เท่านั้น (ข้อมูลความกว้างถนนจากสำนักโยธากรุงเทพมหานคร) แต่ถ้าเปลี่ยนมาบังคับใช้ตามร่างผังเมืองฯ ใหม่แล้ว น่าจะทำให้มีการพัฒนาคอนโดมิเนียมเข้ามาในซอยหลักที่มีขนาดกว้างตั้งแต่ 10 ม. เพิ่มมากขึ้น
การเปลี่ยนจากพื้นที่สีส้ม ย.๗ เป็นพื้นที่สีน้ำตาล ย.๑๓ นั้น จะทำให้ศักยภาพที่ดินในบริเวณนี้ดีขึ้นเพราะมีการเพิ่ม FAR ให้มากถึง 7:1 สอดคล้องไปกับการเพิ่มศักยภาพในการพัฒนาที่ไม่จำกัดขนาดอาคาร เพียงแค่ตามกฎหมายควบคุมการก่อสร้างนั้นมีข้อกำหนดว่าถ้าจะพัฒนาอาคารขนาดใหญ่พิเศษที่ขนาดไม่เกิน 30,000 ตร.ม./อาคารนั้น ต้องอยู่ติดถนนกว้าง 10 ม. ขึ้นไป หรือขนาดเกิน 30,000 ตร.ม./อาคาร ต้องอยู่ติดถนนกว้าง 18 ม. ขึ้นไป และที่ดินต้องมีหน้ากว้างไม่น้อยกว่า 12 ม. จึงทำให้ที่ดินที่อยู่ในซอยหลักของถนนพหลโยธิน ถนนรัชดาภิเษก และถนนประชาชื่นในบริเวณดังกล่าวนี้ที่มีความกว้างถนนตั้งแต่ 10 ม. ขึ้นไปมีศักยภาพดีขึ้นมาก จากเดิมสร้างได้แค่ไม่เกิน 10,000 ตร.ม./อาคารเท่านั้น ถ้าที่ดินดังกล่าวสามารถเดินทางออกสู่รถไฟฟ้าสายสีเขียวบริเวณสถานีห้าแยกลาดพร้าว พหลโยธิน 24 และรัชโยธินที่เปิดให้บริการแล้วในช่วงนี้ได้ ก็จะทำให้มีความน่าสนใจในการพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมแบบ High Rise มากขึ้น
ภาพรวมที่ดินในโซนต่างๆ ที่ได้วิเคราะห์มาทั้งหมดนี้มีศักยภาพในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทแนวสูงมากขึ้น เพราะเป็นพื้นที่ที่มีการขยายความเจริญออกมาจากใจกลางเมืองที่เป็นศูนย์กลางธุรกิจ พาณิชยกรรม และแหล่งงาน จึงเพิ่มทั้งพื้นที่สีน้ำตาลที่มีวัตถุประสงค์เพื่อรองรับการอยู่อาศัยในบริเวณพื้นที่เขตเมืองชั้นใน และพื้นที่สีส้มที่มีวัตถุประสงค์เพื่อรองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัยในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน โดยทั้งหมดจะอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชนประเภทรถไฟฟ้าทั้งที่เปิดให้บริการแล้ว และที่อยู่ระหว่างดำเนินการ อีกทั้งแต่เดิมพื้นที่นี้เป็นชุมชนการอยู่อาศัยที่หนาแน่นในแนวราบเป็นหลัก จึงเพิ่มศักยภาพที่ดินให้มีความหนาแน่นเพิ่มในแนวสูงให้มากยิ่งขึ้น ถึงแม้ที่ดินดังกล่าวจะมีศักยภาพในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นแล้ว แต่ก็ควรจะศึกษาถึงสภาพตลาด รูปแบบ Products ที่นิยมในพื้นที่ ระดับราคาที่เหมาะสม ประกอบการพิจารณาก่อนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้วยอีกครั้ง
AO8792
******************************************
